Новый вид ипотеки с платежом 1 рубль в месяц: чем выгоден и где обман?

Взамен "нулевой" ипотеки, с которой Центробанк пообещал разобраться и запретить, на рынке российской недвижимости появился новый вид – траншевая ипотека, при которой ваши ежемесячные платежи могут составлять до 1 рубля. Как она работает, кому это выгодно и где подводные камни, сейчас расскажу.

Напомню, что в последнее время стали резко распространяться ипотечные предложения со ставками от 0,01% до 2%, чем не могли не привлечь внимания потенциальных покупателей и регулятора (Центробанка). Такие ставки вводили заемщиков в заблуждение: вместо стандартной ставки повышалась цена на квартиру, и, по сути, переплата оставалась та же. Например, квартира в другом районе или у другого застройщика продается за 10 миллионов под 7% годовых, а у застройщиков со ставкой 0,01% примерно такая же квартира продается за 13,5-14 миллионов. Если ставка выше, то уже такая «выгодная» ипотека может даже стать дороже обычной.

Разницы по сути, нет никакой, но из-за невнимательности покупателей, их низкой финансовой грамотности и желании покупателя схватить удачу за хвост, спрос на такие предложения растет дикими темпами, от чего очень хорошо выигрывает застройщик. Более того, такое искусственное повышение цен необоснованно двигает цены вверх на остальном рынке, в следствие чего пузырь, который сейчас уже есть на рынке, раздувается еще больше.

В середине сентября глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала ставки по ипотеке около нуля процентов годовых маркетинговым ходом и введением в заблуждение заемщиков, и поэтому заявила о том, что против таких ипотек будут приняты меры.

Застройщики с банками долго не думали и запустили новый вариант ипотеки – траншевую ипотеку. Суть ее заключается в том, что ваша ипотека делится на несколько частей (траншей), у которой своя процентная ставка. В чем состоит еще одно отличие от околонулевой – стоимость квартиры не увеличивается (по крайней мере так заявили). Одним из плюсов также выступает значительное сокращение или сведение к минимуму платежей по ипотеке до момента заселения или ввода дома в эксплуатацию.

Такую ипотеку сейчас предлагают застройщики «Самолет», «А101», «Страна Девелопмент», «Основа» и некоторые другие. Вся финансовая часть проходит точно так же, как и в обычной ипотеке – ваши платежи и взносы после подписания Договора долевого участия и ипотечного договора падают на эскроу-счета в банке, а застройщики получают их только после сдачи дома.

Рассмотрим новую ипотеку на примере предложения А101 и Сбера (не реклама! – примерно похожие условия у остальных застройщиков).

Например, вы выбрали квартиру за 10 миллионов под льготную ставку 7% на 20 лет. Ваша ипотека делится на две части:

1 часть: вы оплачиваете первоначальный взнос на квартиру (например, 15%), и банк вам дает кредит на 100 рублей на срок до момента ввода дома в эксплуатацию с ежемесячным платежом в 1 рубль (по заверениям застройщика). Кстати, получается 12% годовых: не очень выгодно брать кредит на 100 рублей:) Также будет обидно забыть и просрочить платеж в 1 рубль. Можно ли будет досрочно погасить первый транш, перечислив в банк сразу 100 рублей, пока неизвестно.

Рубль в месяц вы платите до тех пор, пока не останется 2 месяца до ввода дома в эксплуатацию. Например, плановая дата – июль 2023 года, тогда последний платеж по первому траншу проходит в мае. Касательно того, что будет, если застройщик задержит сдачу дома, также пока информации нет.

У всех застройщиков и работающих с ними банков условия разные, например, Страна Девелопмент в первый транш выдает кредит на 5000 рублей, а Основа – кредит на 1% или 5% от стоимости квартиры.

2 часть: за 2 месяца до сдачи дома вам перечисляется оставшаяся сумма ипотеки (стоимость квартиры – первоначальный взнос – 100 рублей) и вы начинаете перечислять соответствующие платежи как при обычной ипотеке. При таких вводных данных платеж составит 65,9 тысяч рублей.

По информации от экспертов рынка недвижимости величину траншей устанавливает именно застройщик, а не банк.

По сложившимся устоям начнем с плюсов.

Переплата. Безусловно, это самый главный плюс. Переплата при таком виде кредита при покупке строящегося дома минимизируется, и условия уравниваются с условиями по покупке уже сданного объекта или вторички, то есть, вы въехали и начали платить. В этой схеме исключается ситуация, когда вы купили квартиру на этапе стройки и вынуждены до момента сдачи снимать другую квартиру, платя при этом за аренду и в счет ипотеки. Пока дом не сдан, вы платите рубль, и только с момента, когда он сдается (или чуть раньше) вы начинаете вносить обычные платежи. Безусловно это удобно.

Возможность копить. Этот плюс плавно вытекает из первого. Когда вы берете ипотеку на квартиру, которая еще не сдана, вы до момента въезда платите банку деньги, по сути, не пользуясь ей. С траншевой ипотекой вы можете откладывать деньги, которые предназначались бы для погашения ипотеки, а потом, как начнется вторая часть, пустить их на досрочное погашение, тем самым снизив срок или ежемесячный платеж.

Цена на квартиру. Если вы переживаете, что через несколько лет стоимость квартиры может вырасти, и тогда вам снова не хватит денег, такой ипотекой вы фактически можете заморозить все условия. Даже если рыночная стоимость вырастет, вы не будете платить больше.

Право собственности. После перечисления первоначального взноса и получения 100-рублевого кредита за вами полностью закрепляется право собственности на квартиру. Вы можете даже продать ее, предварительно уведомив застройщика и банк, и оплатив второй транш.

Мотивация для застройщика. Чем дольше застройщик будет затягивать стройку, тем дольше не получат деньги, в отличие от классической ипотеки, когда застройщик может затягивать стройку на годы, а вы продолжаете платить так, как обычно.

Теперь к минусам.

Явных минусов у этой схемы нет, по крайней мере, я не нашел к чему докопаться, кроме одной догадки.

Она заключается в фиксации стоимости квартиры на несколько лет вперед. Да, этот пункт был в плюсах, но теперь, если рассмотреть его со стороны застройщика, для покупателя это может обернуться и минусом.

Вот, подумайте, какой резон застройщику за 100 рублей фиксировать цену на квартиру, например, на 3 года вперед, если квартиры будут дорожать? А что, если застройщики понимают и прогнозируют, что мы находимся на пике цен на жилье, а дальше будет только снижение, тем самым они хотят зафиксировать цену наверху?

Действительно, сейчас рынок жилья перегрет и многие эксперты по недвижимости это подтверждают. После беспрецедентных мер по стимулированию покупки недвижимости в 2020-2021 годах, когда цены на жилье подскочили на 30-40%, наступил уже затянувшийся кризис, в результате которого резко снизился спрос на квадратные метры и держится внизу. Стимулировать уже практически нечего: кто давно планировал покупку, уже купили квартиры по низкой ставке, а кто был в раздумьях, либо вывели деньги из страны, либо отложили покупку до лучших времен из-за происходящего вокруг.

Следствием кризиса закономерно будет снижение цен для увеличения спроса, чтобы покрыть расходы на стройку. Застройщики, скорее всего, это знают, и уже некоторые агенты отмечают, что застройщики более активно идут на скидки и предоставляют их в большем размере. При умеренном спросе скидки не превышают 2-3%, а сейчас можно сторговать и 7% и 10%, если постараться.

Также многие эксперты и риелторы прогнозируют снижение цен уже в 2023 году. В связи с этим застройщику проще зафиксировать цену на некую квартиру на уровне, например, 10 миллионов, чем продать через пару лет за 9 миллионов.

Для тех, кто хотел купить квартиру сегодня, это прекрасный шанс воспользоваться такой ипотекой, так как экономия заметна налицо. А для тех, кто планировал купить квартиру в ближайшие годы, лучше, наверное, подождать кризиса на рынке в недвижимости и воспользоваться более заманчивым предложением.

И, как обычно, если вам было интересно, подпишитесь на мой канал в Телеграме, там еще больше полезной и интересной информации.

Ваш финансовый консультант