Пустующие офисные здания во всем мире превратились в долговую бомбу замедленного действия

От Сан-Франциско до Гонконга более высокие процентные ставки и падение стоимости недвижимости приводят рынок коммерческой недвижимости к опасной пропасти. Bloomberg представил исследование

В Нью-Йорке и Лондоне владельцы сверкающих офисных башен стараются избавляться от долгов, а не вкладывают «хорошие деньги в плохие». Владельцы крупнейшего торгового центра Сан-Франциско отказались от него. Новый Гонконгский небоскреб сдан в аренду всего на четверть.

Ползучая гниль внутри коммерческой недвижимости похожа на темный шов, проходящий через мировую экономику. Несмотря на то, что фондовые рынки растут, а инвесторы надеются, что быстрее всего повысятся процентные ставки и через поколение наступит отлив, а неприятности в имуществе будет разыгрываться годами.

После долгого покупательского бума, вызванного дешевыми долгами, владельцы и кредиторы борются с изменениями в том, как и где люди работают, делают покупки и живут после пандемии. В то же время более высокие процентные ставки делают его более дорогим для покупки или рефинансирование зданий. Наступает переломный момент: только в США в этом и следующем году должно быть выдано около 1,4 триллиона долларов кредитов на коммерческую недвижимость, по данным Ассоциации ипотечных банкиров. Когда наступит крайний срок, владельцы, столкнувшиеся с большими основными платежами, могут предпочесть объявить дефолт вместо того, чтобы снова брать кредиты для оплаты счета.

Крупные институциональные владельцы, включая Blackstone, Brookfield и Pimco, уже выбрали остановить платежи на некоторых зданиях, потому что они лучше используют свои деньги и ресурсы. «Существует значительный стресс», — говорит Гарольд Бордвин, директор в Нью-Йорке в Keen-Summit Capital Partners LLC, которая специализируется на пересмотре проблемной недвижимости. «Люди не отказываются от активов так легко, если только они не видят никакой надежды и не признают, что они довольно хорошо под водой».

Количество сделок падает, а когда сделки все же происходят, снижение цен происходит резко. По данным аналитической компании Green Street, в США, где показатели возвращения в офис были ниже, чем в Азии и Европе, стоимость офисов институционального качества снизилась на 27% с марта 2022 года, когда процентные ставки начали расти. Цены на многоквартирные дома снизились на 21%, а торговые центры упали на 18%. Ожидается, что цены на офисную недвижимость упадут более чем на 25% в Европе и почти на 13% в Азиатско-Тихоокеанском регионе, прежде чем достигнут дна, PGIM Real Estate, подразделение Пруденциал Файнэншл Инк.Прогнозы.

То, что аналитики PGIM назвали «великой перезагрузкой» ценностей, вероятно, будет мучительно медленным. Потребовалось шесть лет, чтобы цены на офисную недвижимость в США восстановились после финансового кризиса 2008 года, хотя этот эпизод был сосредоточен на жилой недвижимости. «На этот раз мы думаем, что на это уйдет 10 лет», — говорит Ричард Баркхэм, главный экономист по глобальному бизнесу CBRE Group Inc.

Проблемы с коммерческой недвижимостью усилят нагрузку на финансовую систему, которая уже оправилась от кризиса в региональных банках в этом году. И по мере того, как спад углубляется, он может оказать трансформационное влияние на некоторые города, поскольку они борются с пустующими зданиями и более низкими поступлениями от налога на имущество.

Вопрос в том, будет ли коррекция коммерческой недвижимости достаточно большой, чтобы дестабилизировать экономику в целом. Какими бы широкими ни были силы, направленные против сектора недвижимости, это также очень местный бизнес, охватывающий не только городские небоскребы, но и торговые центры небольших городов, пригородные многоквартирные дома и обширные складские парки.

«У всех городов есть разные истории», — говорит Питер Хейс, управляющий директор по инвестиционным исследованиям PGIM Real Estate в Лондоне. «Все они были изменены различными локализованными потрясениями. Вы оказываетесь в мире, где инвесторы должны больше думать о географии, чем они это сделали».

Долговое бедствие уже растянулось от Лос-Анджелес Кому Швеция и Южная Корея. Вот как разворачиваются проблемы в некоторых крупных финансовых и деловых центрах по всему миру.

Нигде в США кризис не проявляется так ярко, как в Сан-Франциско, где Нисходящий тренд набирает обороты по мере того, как одно здание за другим скатывается к дефолту. Цены на недвижимость в технологическом центре достигли рекордных высот за последнее десятилетие, поэтому им пришлось пройти долгий путь к падению. Город процветал благодаря популярным стартапам — Airbnb, Twitter, Uber Technologies, а также признанным гигантам, таким как Salesforce. Сейчас многие из них сократили рабочие места и офисные помещения.

Центр города изо всех сил пытается вновь привлечь работодателей и сотрудников, которые процветали, работая удаленно. Район состоит в основном из офисных башен, из-за чего он кажется особенно пустым. Те рабочие, которые приезжают, остаются одними из самых длинных средних поездок на работу в стране. Кризис бездомности в Сан-Франциско также сосредоточен в центре города, и широко разрекламированное розничное воровство привело к закрытию некоторых магазинов.

В некогда фешенебельном районе Юнион-сквер владельцы крупнейшего в городе торгового центра Westfield San Francisco Centre в июне передали ключи держателям ипотечного кредита в размере 558 миллионов долларов. Этот шаг был сделан после того, как Nordstrom Inc. объявила о закрытии своего универмага в комплексе. В связи с тем, что туризм медленно восстанавливается после пандемии, Park Hotels & Resorts Inc. прекратил выплаты по долгам в размере 725 миллионов долларов, связанным с двумя крупнейшими отелями города, Hilton San Francisco Union Square и Parc 55 San Francisco. Veritas Investments Inc., крупный местный арендодатель, объявил дефолт по долгу в размере 675 миллионов долларов по портфелю квартир стоимостью более 1 миллиарда долларов в 2020 году. Кредиты сейчас на рынке.

Уровень вакантности и доступности офисов утроился по сравнению с днями до пандемии. В одной из немногих офисных сделок города, Wells Fargo & Co. недавно была продана 13-этажная башня по адресу 550 California St. примерно за 200 долларов за квадратный фут, по сравнению с рыночным пиком 2019 года в более чем 1 долларов, по данным Newmark Group Inc., компании, предоставляющей услуги в сфере недвижимости. Более низкие цены заставляют некоторых инвесторов рассматривать потенциальные возможности. «Мы никогда не покупали недвижимость в Сан-Франциско», — говорит Майк Пестронк, главный исполнительный директор Post Brothers, застройщика в Филадельфии с многоквартирной недвижимостью стоимостью 000 миллиарда долларов. «Но, похоже, это становится очень интересным».

Но то, что интересно постороннему человеку, мучительно для владельцев. «Нет никакого способа избежать предстоящего сброса цен», — говорит Дэвид Битнер, аналитик Newmark в Сан-Франциско. «Основной удар приходится на офис, но есть также старая розничная торговля и более поздние многоквартирные дома, которые пострадали».

Казна города страдает от удара, поскольку мэр Лондона Брид прогнозирует двухлетний дефицит бюджета в размере 780 миллионов долларов. Она предложила диверсифицировать центр города, в том числе преобразовать больше зданий в жилье, и предположила, что торговый центр Westfield можно использовать другими способами, отражая «новое видение» собственности. На данный момент есть много пустого места, которое нужно заполнить.

Хотя улицы Нью-Йорка переполнены туристами и жителями, только около половины офисных работников вернулись за свои рабочие места, по данным компании Kastle Systems, занимающейся безопасностью зданий. Десятки зданий борются с потерей арендаторов и необходимость модернизации. По мере того, как работодатели разрабатывают свои обновленные офисные потребности, они могут выбирать места в недавно построенных башнях в таких районах, как Хадсон-Ярдс или рядом с центральным вокзалом, а не в стареющей недвижимости.

Этот выбор помог поставить даже знаковые здания в мировой финансовой столице в проблемные ситуации. В Seagram Building, небоскребе 1950-х годов в Мидтауне, известном архитектурой своим модернистским дизайном, владелец РФР Холдинг пришлось вести переговоры о продлении на один год долга в размере 1 миллиарда долларов, срок погашения которого истекает в этом году. RFR потратила 25 миллионов долларов на модернизацию, включая огромный спортивный комплекс и оздоровительный центр, а по состоянию на начало этого года недвижимость была сдана в аренду на 95%. Тем не менее, она потеряла Wells Fargo из-за более новой разработки до пандемии, в то время как частная инвестиционная компания Клейтон Дюбилье и Райс переезжает в отреставрированную башню на Мэдисон-авеню.

Разработчик GFP Недвижимость получил двухлетнее продление на здание DuMont, башню в стиле ар-деко на Мэдисон-авеню после того, как не смог погасить ипотеку в размере 103 миллионов долларов, когда наступил срок ее погашения. Чтобы заключить сделку, GFP пришлось выделить капитал для повышения перспектив аренды здания в будущем.

Мэр Эрик Адамс призвал к более широкому возвращению в офис, призвав лидеров Уолл-стрит обеспечить больше личной работы. На офисы, которые, как ожидается, достигнут рекордной доли вакантных площадей в 22,7% в этом году, обычно приходится около 20% поступлений города от налога на имущество. Совместное исследование ученых из Нью-Йоркского университета и Колумбийского университета показало, что к 44 году офисы в городе потеряют 2029% своей стоимости до пандемии из-за влияния удаленной работы.

«Арендодатели действительно видят настоящее ведьминское варево препятствий прямо сейчас — у них есть проблемы со всех сторон», — говорит Рут Колп-Хабер, генеральный директор брокерской компании Wharton Property Advisors. «Лучшие здания с лучшими владельцами будут держаться, и они пройдут через это. Но для зданий, которые имеют большую вакансию, а также нуждаются в большом количестве работы, экономика просто не сработает».

Атланта и другие города за пределами прибрежных финансовых центров США тоже чувствуют боль. По данным британской компании, предоставляющей услуги в сфере недвижимости, уровень доступности офисов в Атланте для аренды и субаренды вырос до 31% в первом квартале, что почти вдвое превышает уровень до пандемии Savills Plc. Компании ищут меньшие площади в более жарких районах.

Арендаторы освободили дополнительные 290 000 квадратных футов в центре Атланты в офисных помещениях «класса А» в первом квартале. Джонс Лэнг ЛаСаль Инк. Некоторый спрос переместился в Мидтаун, где запрашиваемая арендная плата на 44% выше, чем в центре города, а арендаторы добавили чистые 32 000 квадратных футов. Арендодатели сталкиваются со стеной воздушных шаров: почти 30% офисных помещений столицы Джорджии имеют долги со сроком погашения до 2025 года, больше, чем в любом другом районе США. Ярди Системс Инк., который производит программное обеспечение для управления недвижимостью.

Подобные истории есть в Солнечном поясе и на горном Западе, куда многие работники и компании переехали во время пандемии. Даже Остин, который стал недорогой альтернативой Кремниевой долине, теперь сталкивается с растущим количеством вакансий, из-за которых арендодателям будет сложнее повышать арендную плату. Площадь, доступная для субаренды, увеличилась в столице Техаса более чем вдвое с июня 2022 года до 5,9 миллиона квадратных футов, что является самым быстрым ростом среди всех районов метро США, по данным КоСтар Груп Инк. Только Сан-Франциско и Сан-Хосе имеют более высокие доли для субаренды. «В Остине наблюдается захватывающий дух рост», - говорит Фил Мобли, национальный директор CoStar по аналитике офиса в США. «Технологические компании определенно имеют склонность работать удаленно».

В других местах новое предложение удовлетворяет падающий спрос. В Колорадо пара башен, построенных в конце 1970-х годов, ранее называвшаяся Денверским энергетическим центром, выставлена на продажу после того, как кредиторы конфисковали их. Здания сданы в аренду только на 32%. Кредиторы также приобрели хьюстонский Pinnacle at Westchase, девятиэтажный пригородный офисный комплекс, оценочная стоимость которого снизилась более чем на 75% по сравнению с 2012 годом, согласно кредитным документам.

Разрыв между победителями и проигравшими увеличивается, говорит Дуг Ресслер, старший научный сотрудник Yardi. «Он раздваивается», — говорит он. «Трофеи должны держаться. Офисы «B» и «C» должны будут перепрофилироваться».

Но не каждое старое здание может найти новое назначение. «Очень трудно превратить офисную башню 1990-х годов во что-то иное, чем офисная башня 1990-х годов», — говорит Леа Оверби, аналитик по коммерческой недвижимости Barclays Capital Inc. «Это просто не круто».

Повсеместное внедрение гибридной работы неравномерно бьет по Лондону. Доля вакантных офисов в лондонском Вест-Энде, где находятся самые оживленные магазины и ночные клубы города, почти находится на рекордно низком уровне, поскольку компании ищут места в лучших зданиях и местах, чтобы помочь заманить работников обратно. Арендная плата также растет, потому что компании готовы платить больше за квадратный фут, занимая при этом меньше места в целом.

Район Кэнэри-Уорф, где расположены башни из стекла и стали 1990-х годов, находится в глубочайшей беде. Району, воспринимаемому большинством как место, построенное исключительно для банкиров, все труднее оставаться актуальным для крупных арендаторов офисов. Юридическая фирма Clifford Chance уходит в пользу нового — и гораздо меньшего — офиса в более центральном районе лондонского Сити. HSBC Holdings Plc ищет новую штаб-квартиру, причем большинство ее вариантов, включенных в шорт-лист, также находятся в городе. Здание YY, недавно завершенная реконструкция бывшей штаб-квартиры Thomson Reuters Corp., которая занимает главное место прямо у станции метро Canary Wharf, остается полностью пустым.

Два офисных здания, которые еще несколько лет назад считались «трофейными», теперь находятся в руках кредиторов. Консорциум во главе с Lloyds Banking Group Plc назначил приемников на 5 Churchill Place и 20 Canada Square в честь владельца зданий, China Группа Чунг Кей, не смогли погасить кредиты под их залог. Оба сталкиваются с вакансиями и значительными расходами на реконструкцию.

Еще одна проблема, нависшая над рынком недвижимости Лондона - это перспектива того, что сотни зданий будут признаны устаревшими, потому что они не соответствуют экологическим нормам Великобритании. Свойства оцениваются по энергетическим характеристикам от A до G. К 2030 году будет запрещена аренда коммерческих зданий, которые оцениваются ниже B. Это приводит к тому, что арендодатели вынуждены делать дорогостоящие обновления или рисковать пустыми офисами. Brexit также способствовал тому, что Лондон потерял часть своей финансовой привлекательности, говорит Хейс из PGIM. Офисные здания «очень, очень уязвимы в ближайшей перспективе», говорит он.

Для рынка недвижимости Швеции главной проблемой являются не вакантные офисы, а огромное количество долгов, которые некоторые компании по недвижимости накопили в эпоху самых низких ставок. Большая часть этого финансирования поступила от краткосрочных облигаций и облигаций с плавающей ставкой, поэтому доходность и затраты будут расти. Арендодатели в крупнейшей скандинавской стране должны пролонгировать или рефинансировать облигации на сумму 42 миллиарда долларов в течение следующих пяти лет, почти треть из которых должна быть погашена в следующем году.

Ни одна компания не типизирует проблему больше, чем SBB. Арендодатель социального жилья начал видеть, как его империя стоимостью 13 миллиардов долларов разваливается после понижения рейтинга до мусора в начале мая. Продажи активов и отмененных дивидендов было недостаточно, чтобы остановить падение цены акций, которая упала более чем на 90% с конца 2021 года. SBB в настоящее время является предметом расследования со стороны финансового надзорного органа страны на предмет того, нарушил ли он правила бухгалтерского учета, и его основатель был смещен с поста исполнительного директора.

26-этажное здание с потрясающим видом на знаменитую гавань Виктория в Гонконге попало в заголовки газет в городе в 2015 году, когда Китайская Эвергранд Групп, не будучи мировым именем в то время, купил его за 1,6 миллиарда долларов, что более чем вдвое превышает предыдущий рекорд для офисной башни. Сделка стала примером бума на рынке недвижимости в азиатском финансовом центре, который в последующие годы привлекал амбициозный китайский капитал для покупки всего, от офисных зданий до земельных участков, часто по рекордным ценам. Инвестирование в офисы оказалось беспроигрышным вариантом в городе с ограниченным пространством и высоким спросом со стороны компаний материкового Китая.

Затем последовали антиправительственные протесты и строгие меры изоляции из-за Covid-19 в 2020 году, которые заставили инвесторов переосмыслить статус Гонконга как финансового центра. К суматохе добавляется кризис долга по недвижимости в Китае, в центре которого находится Evergrande.

Имея долг в сотни миллиардов долларов, застройщик стремился привлечь наличные деньги всеми возможными способами и в конце 2020 года заложил офисное здание банку в обмен на кредит в размере 7,6 миллиарда гонконгских долларов (971 миллион долларов). В прошлом году имущество перешло к конкурсному управляющему. Новый владелец выставил здание на продажу, но не смог получить предложение, которое достигло своей цели. В настоящее время башня занята только на 25%, отчасти потому, что потенциальных арендаторов отпугивает ее сложное владение. Он был полностью занят, когда его купил Evergrande.

По всему городу экономные иностранные банки и китайские компании больше не занимает места в то время, когда увеличивается новое предложение. Доля вакантных площадей в офисных зданиях высшего уровня в Гонконге выросла до 15% в апреле, что более чем в три раза больше, чем в 2019 году.

В отличие от арендодателей в Нью-Йорке и Лондоне, жители Гонконга не могут винить удаленную работу в спаде. Высокоэффективная система общественного транспорта города и крошечные квартиры дали жителям меньше причин работать из дома. Город уже вернулся в офис; Пассажиропоток в метро превзошел уровень 2019 года в марте.

Но спад на коммерческом рынке в условиях растущих процентных ставок по-прежнему ставит владельцев недвижимости, таких как Evergrande, в сложную ситуацию. Они не могут рефинансировать здания из-за падения стоимости и не могут легко найти для них покупателей. Выбор состоит в том, чтобы продавать с большим дисконтом или с процентными платежами. Вместо того, чтобы обеспечивать ликвидность и стабильность, активы недвижимости стали обузой. —С Чарльзом Дейли

PS. лайк, пожалуйста, он помогает продвижению статьи.

Ну и как положено на VC, канал телеграм))) Канал и чатик

Туда выкладываю статьи VC и то, что нет в VC. Мысли, идеи, опыт.

В закрепленных канале всегда telegram боты Kolersky для доступа вChatGPT, GPT-4 без VPN, а так же генераторы изображений Midjourney, Dall-e, Stable Diffusion+ (все проекты: KolerskyAI).