Индекс Джипа
Каждый Новый год на профильных и не очень ресурсах в комментариях под статьями о прогнозах по рынку недвижимости разгораются нешуточные страсти.
Давно идёт легендарная битва этих двух фандомов в сфере цен на недвижимость: "Адептов Вечного Роста" и "Расти Дальше Некуда". Периодически на поле брани набегает Орда вечно-зеленых орков под предводительством "Считать-Надо-в'Доллар'Ах" и выкашивают всех еретиков и усомнившихся в Истинности выбранного пути.
Если вы спросите любого человека, который хоть немного интересуется недвижимостью и отслеживает цены, почему цена в прошлом году на метры выросла, то он даже ночью, разбуди его в четыре утра, без запинки отметит сразу несколько факторов: политика поддержки строительства (через льготные ипотеки), ослабление рубля, увеличение денежной массы и т.д.
И это всё правильно. Однако я ни разу не встречал в таких вот перечислениях причин упоминания такого фактора как... стоимость автомобилей. А этот фактор, как мне кажется, сильно недооценен.
Так уж сложилось, что в России авто - больше чем авто. И очень многие продавцы/покупатели вольно-невольно, и где-то даже чисто на подсознательном уровне сравнивают цены на недвижимость со стоимостью новых автомобилей. Своего рода такой индекс, который позволяет соотносить цены и выявлять перекосы. Для краткости и звучности давайте назовем его Индекс Джипа.
В каждом городе его значение индивидуально. И как и любой другой индекс со временем он меняется, однако если происходит сильное и быстрое его изменение (читай, отклонение от нормы), то сознание фиксирует перекос цен. И тогда в дело вступает психологический фактор, который также определяет, а какие цены будут предлагать продавцы недвижимости. И судя по Индексу Джипа, ожидать падения цен на недвижимость в ближайшей перспективе точно не приходится (речь о крупных городах: промышленных центрах, областных центрах и т.п.)...
Например, в условном городе N, многие годы цена хорошей однушки равнялась плюс-минус среднеразмерному паркетнику в максимальной или предмаксимальной комплектации (например, Тигуану или Аутлендеру). А двухкомнатной - полноразмерному (например, Пэджеро Спорт), а трешка шла как новый Крузер. Да, это всё условности, "средняя по больнице", но наглядность просто потрясающая.
И вот сейчас, допустим, такой человек решил продать однушку в этом условном городе N. И если раньше, еще буквально пару-тройку лет назад он понимал, что выручит за неё примерно столько, сколько стоит хороший такой японский или немецкий паркетник (или "нафаршированный" среднеразмерный седан, тут дело вкуса и предпочтений), то сейчас он смотрит на гранту за миллион, за "пусто-барабанную" весту за два миллиона (и больше), за китайский паркетник а-ля планшет на колесах за 3-4 миллиона и понимает, что продавать меньше чем за 2,5-3 миллиона он не готов чисто морально. Ну а потому что купишь за 1,5-2 миллиона? И пусть риэлтор льет на уши, что за большую сумму не продать. Тут работает чисто психологический момент.
Перед тем как накидать мне минусов и гневно писать комментарии, я хочу успокоить общественность, что ни в коем случае не призываю выкинуть все остальные метрики. Нет, конечно. Однако при прогнозировании рынка, его движения, недооценивать фактор Индекса Джипа, как мне представляется, было бы ошибкой. И да, я думаю, что если допустим условно завтра государство отменит все эти "пошлины-сборы-НДС-ы" на ввозимые и производимые авто (что по разным оценкам снизит стоимость авто на десятки процентов, а для некоторых моделей раза в два), то уже условно послезавтра стоимость недвижимости также начнет идти вниз.
Перед Новым годом в интернете было сразу несколько материалов, где многие эксперты и некоторые автодилеры прогнозировали рост цен на авто на 10-20% и выше. Если учитывать в прогнозах Индекс Джипа, то ожидать падения цен на недвижимость не приходится...
P.S. Ждали в конце ссылку на телеграм канал? Нет уж, сами придумывайте выгодные стратегии роста)))