чтобы покупателя не отпугивали высокие банковские проценты, он их часть платит в стоимости квартиры с помощью этой скрытой от него комиссии между банком и застройщиком.

На покупателях за нал далеко не уедешь - доля ипотеки в продажах очень высокая.

когда просто можно было покупателю сразу скидку сделать?Долю покупателей на рынке первички с полной суммой на руках найдете?

Предположу, что застройщик компенсирует банку тоже не единовременно, а постепенно. То есть это такая скрытая форма кредита застройщику по ставке как для ипотечника, что застройщику и выгодно, поэтому он предпочитает это, а не единовременную скидку покупателю. Плюс KPI менеджеров по продажам вероятно привязаны к обороту, а снижение цены — это снижение оборота, так что есть заинтересованность поддерживать такие дутые цены и с этой стороны.