Окупится ли инвестиция в апартаменты в 2024 году
Инвестирование в апартаменты становится все более популярным среди инвесторов, поскольку объем рынка апартаментов в России в 2021–2023 годах, по данным «Дом.РФ», увеличился более чем на 70% – до 7 млн кв. м. Это все еще в 14 раз меньше, чем рынок жилой недвижимости, тем не менее направление набирает обороты и является трендом. Однако, прежде чем сделать выбор, важно понимать, что такое апартаменты, чем они отличаются от квартир, а также какие плюсы и минусы могут ожидать инвесторы в 2024 году.
Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартир?
Апартаменты — это коммерческая недвижимость, предназначенная для временного проживания, чаще всего в составе апартаментных или гостиничных комплексов. В отличие от квартир, которые относятся к жилой недвижимости и предназначены для постоянного проживания, апартаменты:
- Коммерческий статус: Не считаются жилой недвижимостью, что ограничивает возможность постоянной регистрации (прописки), а также запрещает сдавать их в аренду военнослужащим и госслужащим по закону.
- Налогообложение: Облагаются более высоким налогом на имущество, так как относятся к коммерческой недвижимости. Также не действуют льготы по ЖКХ и налоговые вычеты.
- Услуги и инфраструктура: Часто включают в себя услуги, аналогичные гостиничным (уборка, консьерж-сервис, питание), а также развитую инфраструктуру (бассейны, фитнес-центры).
Плюсы и минусы инвестирования в апартаменты
Плюсы
- Высокий доход в сезон: В туристически привлекательных местах апартаменты могут приносить хороший доход в сезон за счет высокой заполняемости и высоких тарифов на аренду. Но только при условии, что был выбран правильный объект.
- Управляющая компания: В большинстве комплексов есть управляющая компания, которая берет на себя все заботы по управлению и обслуживанию объекта.
- Развитая инфраструктура: Высокий уровень удобств и дополнительных услуг, что привлекает арендаторов.
Минусы
Завышенная доходность
Один из самых значимых аспектов, который привлекает инвесторов в апартаменты, — это обещанная высокая доходность. Однако, реальность часто оказывается намного скромнее. Рекламные буклеты и презентации могут демонстрировать доходность до 15% годовых, но реальные цифры обычно значительно ниже. По нашему опыту, реальная доходность таких объектов может составлять всего 4-6% годовых, и это в лучшем случае.
Низкая заполняемость
Заполняемость апартаментов — ключевой фактор, определяющий доходность. Однако, данные о заполняемости в рекламных материалах часто бывают преувеличены. Например, если застройщики обещают заполняемость 70–80%, то реальные цифры могут быть значительно ниже, особенно в несезонное время. Многие комплексы страдают от низкой заполняемости, что влечет за собой снижение доходов инвесторов.
Недостаток квалификации у менеджеров
Управление апартаментными комплексами требует высокого уровня квалификации и опыта в гостиничном бизнесе. К сожалению, многие застройщики и управляющие компании не обладают необходимыми навыками и знаниями. Без опыта работы в гостиничном бизнесе и экономического образования сложно эффективно управлять такими объектами, что приводит к снижению их рентабельности.
Отсутствие круглогодичной концепции
Многие апартаментные комплексы ориентированы на сезонный туризм и не имеют круглогодичной концепции. Это означает, что в несезонное время комплексы могут стоять пустыми, что значительно снижает общую доходность. Для успешного функционирования апартаментов важно иметь стратегию привлечения гостей круглый год.
Проблемы с локацией
Выбор локации — критический фактор для успеха апартаментного комплекса. Однако, нередко застройщики делают ошибки в выборе местоположения. Как пример, можно привести дорогие апартаментные комплексы Анапы в локациях, где низкое качество моря, а также апартаменты в Джубга и Лермонтово, которые традиционно не ориентированы на сервисные апартаменты и гостиничный сервис. Локации далеко от моря также может стать серьезным минусом для привлекательности комплекса.
Недостаток компетенций у продавцов
На рынке продажи сервисных апартаментов часто отсутствуют необходимые компетенции у продавцов. Вместо того чтобы предоставлять реальные данные и анализы, продавцы зачастую предлагают «воздушные замки» и красивые сказки. Это создает серьезные риски для инвесторов, которые могут оказаться в ловушке нереалистичных ожиданий.
Будущий кризис недоверия
Все вышеописанные проблемы могут привести к кризису недоверия к продукту в течение ближайшие 2–3 года. Мы можем ожидать большое количество инвесторов, задающих вопросы об обещанной доходности, и управляющих операторов, которые не смогут достичь заявленных показателей. Это может привести к волне негативных отзывов и разочарований, что негативно скажется на рынке в целом. К тому же с 1 января 2024 года был отменен возврат НДС для застройщиков при строительстве и передаче покупателям апартаментов по договорам долевого строительства, что может привести к сокращению объема строительства в этом сегменте.
Что выбрать: апартаменты или квартиры?
Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость, важно четко определить свои цели и возможности.
- Для стабильного дохода и долговременного проживания: Квартиры являются более предсказуемым вариантом. Они обеспечивают стабильный поток доходов от аренды и обладают более низкими налогами и коммунальными платежами.
- Для получения высокого дохода в сезон: Апартаменты могут быть выгодны в туристических зонах с высокой сезонной заполняемостью. Однако необходимо тщательно оценивать локацию, услуги управляющей компании и перспективы круглогодичной аренды.
Заключение
Инвестирование в апартаменты в 2024 году может показаться привлекательным из-за обещаний высокой доходности и развитой инфраструктуры. Однако реальные риски и подводные камни могут значительно снизить ожидаемую прибыль.
Перед принятием решения стоит тщательно изучить рынок, проанализировать реальные данные и взвесить все возможные риски. Только тщательно подобранный объект в апартаментном комплексе окупится, а таких сейчас на рынке не так много. А если вы купите первый попавшийся по наводке застройщика, вероятно, инвестиции здесь не будет.