Тренды малоэтажной застройки, какие есть сейчас и какими мы их видим в будущем?
Малоэтажная застройка - СП 30-102-99 гласит, что малоэтажной жилой застройкой считается жилое здание этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением земельного участка.
Каждый уважающий себя девелопер следит не только за изменениями в законодательстве, но и за трендами, которые, собственно, и порождают интерес к этому виду недвижимости. Если мы говорим о комплексной застройке, на что сейчас нужно держать курс? На то, куда держит его государство. Быть белой вороной и делать все по своему - сегодня ведет к прямым убыткам.
Первым трендом на сегодня, чтобы выжить и удержаться на рынке, я бы назвала - качественную финансовую модель. В тот момент, когда коллеги по рынку закапывают десятки миллионов, мы просчитываем каждый шаг и делаем модель максимально успешной, а главное - реализуемой.
Мы сегодня - не те, что были вчера, как и наши покупатели. Многие стереотипные вещи, которые держали рынок малоэтажной застройки ранее, ушли на задворки прошлого. Например, такие базовые вещи, как въездная группа или детская спортивная площадка при въезде, которые раньше смотрелись “супер” и считались базой - сегодня воспринимаются, как моветон.
Почему я говорю о том, что детская площадка и спортивная зона при въезде это уже моветон? С точки зрения застройщика какое-то время это была супер популярная тема. При въезде сделал красоту, сформировал красивый облик - построил, так называемую дорожку продаж. Но если мы спросим потребителя, тех людей, которые уже живут в этом месте - ходите ли вы на эти площадки с детьми? Они ответят твердое - нет.
Такие объекты получаются на достаточно большом расстоянии от жилых домов, тротуары возле них не отделены зеленой зоной, что создает опасность и автоматически тушит желание пойти на прогулку именно в эту часть поселка. Мы видим на практике - если расстояние от земельного участка до детской или спортивной площадки начинает превышать 400-500 метров, то интерес пойти на детскую или спортивную площадку очень сильно снижается. А если это расстояние еще находится на рельефе, то мысль отсекается сразу же. Поэтому еще одним из ключевых трендов сейчас, мы видим все-таки создание пешеходных маршрутов.
Самые трендовые мастер-планы включают в себя выделенные различные маршруты, когда распределяются детские спортивные площадки по территории, и между ними формируется какая-либо пешеходная или велосипедная ось, проходящая и связывающая эти территории, для того чтобы можно было безопасно добраться до этих локаций.
Пересматриваются совершенно иначе подходы к въездным группам. Они переоцениваются и мы уже не видим баснословные арки. А что видим? Переосмысление в сторону коммерции, которая идеально себя окупает, если локация подразумевает проездной транспорт.
Но неоспор��мым трендом на этот год и ближайшие 5 лет точно, остается максимальное продумывание именно сценариев жизни. То есть любой объект на территории поселка строится не с целью приукрасить или поставить цену больше, а с целью создать лучшие условия для жизни жильцов.
Как люди будут перемещаться по этой территории? Что они будут видеть на своем пути? Будет ли у них желание вообще выйти на улицу? Все это требует распределения визуальных акцентов, визуальной архитектурной идентичности местности. Архитектурный облик встает на одно из первых мест, что породило еще один тренд.
Что еще стало определенным моветоном в девелопменте? Строить дома на автономных сетях. Учитывая то, что сейчас стройка базируется на проектном финансировании, это значит все дома необходимо обеспечивать надлежащим качеством инженерных сетей. Это важно учитывать, если мы говорим об участках небольшой площади. Здесь важно выдержать норматив расстояния от водоснабжения от скважины до септика, помня, что при небольшой площади участка это сделать практически невозможно. Поэтому нужно не забывать, что важно какую-то из сетей сделать централизованной.
Я замечаю определенную тенденцию, что многие муниципалитеты меняют свои ПЗЗ и делают муниципальную площадь земельного участка в ИЖС 10 соток. Но при 10 сотках, чтобы разместить септики с канализацией нормально и сохранить все нормативы, их нужно разбросать по разным сторонам участка.
Да, тренд идет однозначно на комфорт. Поэтому, если ты уплотнил застройку и сделал минимальные земельные участки, то, пожалуйста, будь добр сделать централизованные сети.
В заключении хочу осветить еще один тренд - уход от классических планировочных решений. Мы сейчас решили все больше внимания уделять нестандартной посадке в планировке. Как это принято в классической ориентации - вход, кухня, гостиная или когда кухня смотрит на задний двор. Но есть же иные форматы, например, с боковой ориентацией, когда на первое место встает правило посадки дома по сторонам света или когда хочется минимизировать вид в окна соседям.
За счет такого подхода мы получаем новый вид планировки, когда кухня или гостиная, выходят иногда вбок земельного участка. То есть боковая ориентация для того, чтобы обеспечить лучшую инсоляцию или видовые характеристики. Получается более органичная посадка – это тоже тренд, который сейчас используется и в комфорт-классе в том числе.
Какие тренды вы уже используете у себя? И что уже запланировали внедрить?