Какие здания подлежат регистрации

Часто владельцы коммерческой недвижимости задаются вопросом: какие объекты нужно регистрировать.

а) затраты на оформление: например при получении разрешения на строительство, или подготовке документов для Росреестра

б) наказания, в виде штрафа за самовольную постройку

в) риск сноса здания, построенного без разрешения

г) компенсация при выкупе и т.д.

А все дело в том, что для временных или нестационарных или не капитальных зданий и строений не требуется получение разрешения и такие объекты не подлежат регистрации и постановке на кадастровый учет. Тогда как капитальные здания - подлежат.

Главная цель регистрации для владельца – закрепление прав и внесение сведений в ЕГРН, а результатом является факт наличия права собственности на здание.

- объект капитального строительства

- не капитальное здание или строение.

Регистрации подлежат все объекты недвижимости. К «недвижимости» относятся здания, которые имеют прочную связь с земельным участком. То есть когда невозможно перенести объект без нанесения значительного вреда.

К ним относят жилые и нежилые здания, строения, сооружения, незавершенные строительством здания и др.

Часто при покупке недвижимости или после строительства владельцы спешат зарегистрировать права собственности в Росреестре: собирают документы, различными способами пытаются получить основания для закрепления своих прав.

Однако нередки случаи, когда регистрирующие органы выносят отказ – в связи с тем, что объект не является капитальным и подлежащим регистрации. В законе при этом нет точных определений, какие объекты подлежат регистрации, какие нет.

К ним относятся здания, строения, сооружения (в том числе незавершенные строительством объекты) прочно связанные с земельным участком, а именно:

Промышленные объекты и производственные здания, цеха
Военно-промышленные объекты обороны или безопасности
Многоквартирные жилые дома
Индивидуальные жилые дома, садовые дома, бани и гаражи на фундаменте
Объекты сельского хозяйства
Торговые, административные здания
Здания социального назначения и пр. пр.

Обычно земельные участки для размещения таких объектов арендуются временно на определенный период.

Объекты сделаны из легких, легко разборных материалов (например, сэндвич-панели).

Это говорит о том, что строение можно демонтировать или переместить из одного места на другое. Не нанеся при этом вреда объекту.

Не подлежат регистрации:

- торговые точки или киоски

- нестационарные торговые павильоны

На такие постройки нет надобности оформлять технический паспорт - наличие этого документа не говорит о капитальности объекта. А если на строение уже имеется техпаспорт, это вовсе не значит о необходимости его регистрировать.

Разницу можно определить путем сравнения признаков капитальности объекта, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, с признаками некапитальных строений, которые законодательством не предусмотрены.

Точно определить является ли объект капитальным можно путем проведения экспертизы – оценки строения.

В первую очередь некапитальный объект - это разбираемое и передвигаемое здание. То есть когда возможно демонтировать, перенести здание с места на место без нанесения вреда самому объекту.

Также для некапитальных объектов характерен ограниченный срок нахождения в одном месте, хотя на практике бывает десятилетиями эксплуатируются на одном месте.

Фундамент. Некапитальные, временные строения не имеют фундамента.

∙ навесы

∙ металлические гаражи

∙ павильоны, торговые сооружения

∙ склады из лёгких конструкций

∙ сараи, беседки, туалеты

Главное это объекты не имеющие капитального фундамента.

Ограниченный срок эксплуатации
Легко перемещаемые
Стены не кирпичные
Демонтируемые, из сборно разборных материалов
Не привязанные к земельному участку
Не позволяющие проведение коммуникаций - являются не капитальными зданиями, которые не подлежат регистрации.

Однако нужно понимать, что вышеперечисленные характеристики не говорят о 100% некапитальности объекта.

Такие объекты не требуют регистрации. Обычно не капитальные здания стоят дешевле и их проще разобрать в последствии, нежели объекты капитальные. К тому же они не требуют получения разрешения на строительство.

Именно поэтому некоторые владельцы выбирают некапитальное строительство, если площадь планируемой постройки небольшая. В основном из-за расходов на строительство и необходимости оформления документов для регистрации.

невозможность присвоить адрес к зданию
зарегистрировать право собственности в Росреестре
получить компенсацию при выкупе
сдавать в долгосрочную аренду
провести коммуникации
продать, передать по наследству.
застраховать, заложить в банк
отсутствие преимущественного права выкупа земли под зданием

Чтобы не заблуждаться по поводу некапитальности объекта, необходимо дать объективную оценку - будет ли объект соответствовать использованию, и будут ли его характеристики иметь признаки некапитальности.

Если приоритет будет в пользу капитальности – то здание необходимо зарегистрировать. Именно об этом говорит разъяснительное Письмо Мин-экономразвития №14-00484/16 от 27.01. 2016 года в ответ на запрос Росреестра: если здание считается вспомогательным объектом, и имеет признаки объекта недвижимости, то нет причин у Росреестра отказать в регистрации таких объектов (при наличии документов- оснований).