Квартира в старом фонде - покупать или нет?

Мысль жить в центре привлекает многих, но доступного жилья в пределах садового строится не так много, в основном это объекты элитного и бизнес сегмента, средний чек за м2 - от 500 000 р. до 1 500 000 р.

Поэтому многие рассматривают вариант приобретения жилья на вторичном рынке в исторических зданиях солидного возраста. Цена за квадратный метр в таких зданиях ниже, но есть ряд нюансов, с которыми по нашу опыту, столкнется каждый заказчик, который приобретет объект под ремонт.

Мало кто представляет конечную стоимость такого жилья, потому что здесь не получится ограничиться косметическим ремонтом, если есть желание сделать что-то масштабное, удобное и надолго.

Конструктивный износ здания и его элементов

Учитывая возраст построек в центре необходимо принять во внимание, что многие их них требуют капитального ремонта: ветхие крыши и фасады, лестницы, отделка МОПов, инженерные системы. Лучше не рассматривать приобретение квартиры на первом и последнем этаже здания, чтобы избежать возможных ограничений при проведении ремонта и ущерба, который может возникнуть, например, в следствие замены крыши - от подтопления, до момента, когда рабочие УК проваливаются через перекрытия в квартиру (реальный случай из проекта).

Состояние несущих конструкций

Эти элементы относятся к общедомовому имуществу, но находятся в зоне ответственности собственника, поэтому если лаги перекрытий (пол и потолок) гнилые - восстанавливать несущую способность (то есть менять на новые) придется именно собственнику.

Экспертиза

Кроме согласования до начала ремонта собственнику потребуется заключение экспертного центра о состоянии несущих конструкций, проценте износа и возможности выполнить ремонт и переустройство помещений. На самом деле это лучше сделать еще до покупки, но редко кто из продавцов захочет брать такие расходы на себя, поэтому будущий собственник уже после покупки квартиры вынужден заказывать экспертизу и по факту выполнения принимать решение что именно он может себе позволить сделать.

Проект усиления перекрытий

В случае если перекрытия деревянные и планируется заливать стяжку для создания жесткого основания пола, необходимо предусмотреть и разработать проект усиления - это может быть дополнительный металлический каркас, профилированный лист на пол, дополнительные сложные конструктивные элементы - все то потребует расчетов нагрузок, проекта и согласования.

Демонтажные работы

Также необходимо учитывать стоимость демонтажных работ. Например, на демонтаж квартиры 200 м2 на Лучников ушел 1 мес., мы вывезли порядка 180 тонн строительного мусора, работа, вынос, контейнеры и вывоз мусора суммарно обошлись заказчику в 1,2 млн руб. Если Заказчик изначально не готов к таким затратам, то стоит рассмотреть покупку в новостройке.

Ограничения по технологиям ремонта

В случае как это было на Фрунзенской набережной, где перекрытия были деревянные и было принято решение обойтись без глобального усиления с помощью металлоконструкций, мы возводили перегородки из гипсокартона и локально создавали усиление закладными элементами из металла. Здесь невозможно было бы смонтировать стены из блока или кирпича на деревянное основание пола, поэтому единственный вариант - строить легкие перегородки. В старом фонде нужен грамотный технический подход и большой опыт реализации подобных проектов, потому что некоторые нюансы можно узнать только на практике.

Разрешение на ремонт и перепланировку

В старых домах своя сложившаяся атмосфера и состав жильцов, которые с опаской воспринимают любые изменения, а длительный ремонт для них стресс и повод для жалоб во всевозможные инстанции, поэтому начинать ломать без разрешения на перепланировку и проведение ремонта чревато визитами МЖИ, штрафами и как итог - требованием восстановить изначальное состояние до демонтажа.

Я рекомендую перед покупкой квартиры в старом фонде проконсультироваться у нас - мы запросим информацию о доме, квартире, соберем данные, подготовим предварительный просчет стоимости ремонта и бюджет проекта, расскажем какие есть варианты и поможем заказчику принять верное, экономически обусловленное решение.

Пишите в мне ТГ, если актуально, обсудим.