Куда инвестировать в 2022 году? Покупаем квартиру в Дубае по цене московской

В текущей неопределенности очень сложно строить прогнозы даже ненадолго. Сейчас одним из главных вопросов жителей РФ и других стран становится сохранение денежных накоплений. Хранить деньги в наличной валюте тревожно — они в любой момент могут обесцениться. Держать средства на банковском счету тоже не внушает доверия — неизвестно, какие санкции сейчас ждут российские банки. Да и в какой валюте хранить накопления, непонятно — вдруг вам понадобится срочно уехать за границу или, наоборот, вернуться в Россию.

Экономическая ситуация не радует – обвал фондового рынка, падение рубля до исторического минимума, скачки ключевой ставки ЦБ РФ, санкции… Пожалуй, единственное на сегодняшний день стабильное вложение средств – это покупка недвижимости. Хотя на этом рынке тоже бывают пертурбации, все же его позиции – самые устойчивые.

Да, можно рассматривать инвестирование в российскую недвижимость. Но все мы знаем текущую ситуацию – если вы, например, собираетесь заниматься арендным бизнесом или сдавать помещение для жилья, то в нынешнее время арендаторов найти очень сложно. Все россияне сейчас думают о другом, а многие и вовсе покинули страну.

К тому же, наиболее выгодным городом для инвестиций является Москва – но цены на недвижимость здесь очень высоки. Примерно при таких же затратах вы приобретете хороший объект в Дубае, куда сейчас стремятся предприниматели и фрилансеры со всего мира. А значит, у вас будет намного больше потенциальных арендаторов, чем в Москве.

Дубай – один из самых привлекательных городов для релокации и ведения бизнеса. Здесь развитая инфраструктура, стабильная экономика, высокий уровень безопасности – именно поэтому Дубай собирает активных, амбициозных людей с доходом выше среднего. Вот лишь несколько плюсов этого города для инвесторов.

Дубай славится своим обилием солнца, поэтому в любое время года здесь множество туристов. Наиболее популярный период – с октября по апрель, но даже и в более жаркие месяцы сюда приезжают отдыхающие. А многие фрилансеры или предприниматели, которые работают удаленно, приезжают в Дубай на зимовку и снимают жилье на длительный срок.

Дубай выбирают для жизни и работы, потому что он обладает развитой транспортной сетью – на комфортном общественном транспорте можно добраться в любую точку города. Аэропорт Дубая тоже находится в черте города, из него можно вылететь в любую страну. Такая транспортная доступность очень комфортна для деловых людей, которые часто находятся в разъездах и ведут международный бизнес.

В Дубай стремятся не только из-за климата и впечатляющего урбанистического пейзажа. Качество жизни здесь одно из самых высоких в мире. Уровень преступности крайне низок, инфраструктура – в том числе, и медицинская – прекрасно развита, а в самом городе мирно уживаются десятки различных национальностей, около 90% населения – экспаты. Это позволяет не чувствовать себя чужим в другой стране.

С каждым годом спрос на недвижимость у моря растет, а свободных прибрежных территорий остается все меньше и меньше. Поэтому нужно торопиться с приобретением – через 5-10 лет вы можете уже и не совершить такую выгодную сделку, как сейчас.

Суперприятный для нас пункт – на всей территории ОАЭ физические лица не платят налоги на недвижимость. Придется только однократно оплатить земельный налог – Dubai Land Department transfer fee, он составляет 4% от стоимости объекта.

Если вы не являетесь резидентом Эмиратов, то государство предложит вам два способа частичной оплаты недвижимости:

Таким образом, даже ипотека в Дубае выгоднее, чем в России. А понятия рассрочки на недвижимость в РФ и вовсе нет.

Средняя доходность объектов недвижимости в Дубае составляет 5-6% годовых, а в топовых локациях – например, Dubai Marinа или Jumeirah Village Circle – почти до 7%. Это достаточно высокая доходность по сравнению с теми же московскими объектами.

Я советую приобретать объект на стадии строительства – во-первых, он будет стоить значительно дешевле, а во-вторых, как я уже упоминала, на строящиеся объекты государство дает беспроцентную рассрочку.

Схема рассрочки зависит от девелопера – все предлагают разные условия, например, 10/90, 20/80, 30/70, 40/60, 50/50, 60/40 и т.д. Вы можете выбрать ту, которая будет наиболее выгодна для вас. Что касается стоимости – то за время строительства она может вырасти в 2 раза, а таким образом, ваша доходность будет на 50% годовых выше, чем при покупке вторичного жилья.

Кроме того, когда вы внесете 30% от стоимости объекта, вы сможете его продать. Учитывая рост цен на недвижимость, вы останетесь в значительном плюсе. Такая схема выгодна для тех, кто хочет быстро получить прибыль «живыми» деньгами.

Что касается рассрочки на уже готовый объект, то вы сразу после заключения договора можете сдать его в аренду и покрывать платежи из арендной платы.

С первого взгляда, краткосрочная аренда более выгодна – она приносит до 15% годовых. Я рекомендую заключить договор с управляющей компанией – она будет заниматься поиском арендаторов, безопасностью недвижимости и поддержанием чистоты. Стоимость услуг управляющей компании зависит от арендной ставки – в среднем, оплата может доходить до 20% от стоимости аренды.

Долгосрочная (более года) аренда приносит максимум 7-10% годовых. К тому же, комиссия управляющей компании составит всего 5%, и взиматься она будет именно с арендатора, а не с собственника.

Стоимость арендной ставки зависит от нескольких факторов:

И при краткосрочной, и при долгосрочной аренде вы должны обязательно зарегистрировать контракт в системе Ejari. Можно сделать это в специальных учреждениях – Ejari Typing Centre, которые расположены в Al Manara Centre, Al Barsha Mall, Oud Metha, Port Saeed и Zabeel. Но гораздо удобнее зарегистрировать контракт онлайн, в приложениях Dubai REST и Dubai Now или на сайте земельного департамента Дубая.

Эта процедура проста и занимает не более нескольких минут. Нужно только указать условия договора, информацию об объекте недвижимости и данные арендатора и арендодателя. Регистрация работает в плюс для обеих сторон – арендатор не сможет выехать раньше срока, иначе он будет вынужден заплатить штраф, а также он будет уверен, что и вы не выселите его до окончания контракта.

После того, как срок договора истек, регистрацию в системе нужно отменить вручную, автоматически она не отменяется. То есть, если арендатор «сбежит» от вас, не заплатив, или откажется платить штраф из-за преждевременного выезда, то вы сможете просто не отменять регистрацию. Это выгодно отличает арендный бизнес в Дубае от московского – в России нет подобной электронной системы, поэтому ни арендатор, ни арендодатель не застрахованы от недобросовестных партнеров.

Регистрация в Ejari платная, но обычно оплату берет на себя арендатор, а собственник собирает все нужные документы и непосредственно занимается процессом.

Я понимаю, что в текущей ситуации не каждый может свободно распоряжаться своим временем и при первой же возможности вылететь в Дубай, чтобы приобрести там недвижимость. Поэтому я предлагаю вам услуги по дистанционному выбору и покупке объекта. И вот как я работаю.

Этап 1. Выбор недвижимости

Длительность – до 1 недели

Нерезиденты страны могут покупать недвижимость только в особых районах, которые называются Freehold Zone. Сюда относится, например, Downtown, Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai Marina, Mohammed Bin Rashid City, Jumeirah Village Circle. Я подберу для вас подходящий проект, а после этого проведу по нему онлайн-тур, а также покажу офис застройщика, чтобы вы были уверены в сделке.

Этап 2. Резервирование объекта

Длительность – от 3 дней до 2 недель

Если условия вас устраивают, то мы резервируем объект, фиксируем его стоимость, и он снимается с продажи. Для резервирования вам нужно будет оплатить небольшой депозит, который затем будет вычтен из финальной стоимости – как правило, это 5-10% от цены, в зависимости от девелопера.

Расчеты за недвижимость в Дубае ведутся с помощью системы электронных платежей, которая связана с земельным департаментом. Но не беспокойтесь, если у вас российская банковская карта, и зарубежные платежи по ней совершить невозможно – вы можете расплатиться наличными рублями в нашем офисе в Москве или переводом на мою российскую карту, а я произведу оплату в дирхамах (местной валюте) за вас.

Этап 3. Подписание договора купли-продажи

Длительность – 1-3 дня

После внесения депозита вы и продавец заключаете договор купли-продажи – в нем будет прописана площадь помещения, его стоимость, местоположение и другие важные детали. Подписать договор тоже можно будет дистанционно, электронной подписью. После подписания договора вам нужно внести полную сумму стоимости объекта, за исключением депозита. Также можно договориться с продавцом на рассрочку, указав в контракте даты выплат. Тогда после заключения договора вносится первый платеж.

Этап 4. Получение свидетельства о праве собственности

Длительность – 2-3 недели

После регистрации сделки в земельном департаменте Дубая вы получите свидетельство о праве собственности – Title deed. За инвестиции в недвижимость от 750 000 дирхам или от $205 000 вы можете оформлять резидентскую визу – для этого вам и понадобится Title deed. Резидентская виза дает в Дубае множество возможностей – отсутствие налогов, прямой доступ к местным биржам, бесплатная медицина высочайшего уровня и бесплатное обучение в лучших вузах ОАЭ. Поэтому многие покупают недвижимость в Дубае именно из-за статуса резидента.

Дубай – один из самых благоприятных городов для инвестиций в недвижимость. Климат, развитая инфраструктура, транспортная доступность делают его привлекательным для множества иммигрантов с доходом выше среднего уровня. Государство поощряет иностранных инвесторов, предлагая им кредиты с низкой процентной ставкой и упрощенное налогообложение. К тому же, за инвестиции в недвижимость можно получить резидентство.

А если вы не знаете, с чего начать, или не можете сейчас самостоятельно приехать в Дубай, я с удовольствием помогу вам с подбором подходящего объекта и покупкой недвижимости.

А здесь я делюсь опытом, как переехала в Дубай сама.

Буду рада, если моя статья была полезна и с удовольствием отвечу на все вопросы по теме.

__________

* статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.