Порядок продажи недвижимости в РФ иностранными гражданами

О налогообложении дохода от продажи недвижимости сказано уже слишком много. Как ранее отмечал здесь, пока недостаточно раскрыта тема о порядке продажи российской недвижимости иностранными гражданами. И в частности, стоит обсудить вопрос о том, как влияет отказа от гражданства РФ (что стало весьма популярным) на порядок продажи российской недвижимости.

Содержание:

Общий порядок налогообложения сделок с недвижимостью

Антисанкционные ограничения

1. Продажа российской недвижимости иностранным гражданином

Как иностранец может продать свою недвижимость
Что если иностранец имеет/получит российское ВНЖ
Альтернатива продаже

2. Продажа российской недвижимости лицом с двойным гражданством

Устранение двойного налогообложения при продаже российской недвижимости для налоговых нерезидентов

В интернете можно найти огромное количество статей, видео и постов на эту тему, поэтому распространяться в этой статье не буду. Да, налоговые нерезиденты вправе рассчитывать на освобождение от налогообложения, если срок владения недвижимостью не менее чем 5 лет. Если нет возможности ждать истечения 5-летнего срока владения, то нерезиденты не смогут применить налоговый вычет ни в размере затрат на покупку недвижимости, ни в фиксированном размере 1 млн (для жилой недвижимости) или 250 тыс. рублей (для иной недвижимости) .

Однако, остановимся подробней на так называемых антисанкционных мерах.

1. Продажа российской недвижимости иностранным гражданином

Общая схема такой продажи может быть изображена следующим образом.

Ну а теперь подробнее.

1.1. Как иностранец может продать свою недвижимость

Сразу должен предупредить, что в этом вопросе очень важно корректно читать и применять термины. Поэтому вынужден буду много цитировать канцелярский язык из нормативки. Но в итоге резюмирую более человечным языком.

Итак, с 02.03.2022 был введен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами РФ сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество, с иностранными лицами, связанными с государствами, совершающими недружественные действия (пп. "а" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81, далее также – Указ 81).

Список таких государств утвержден Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р (далее — недружественные страны).

Иностранными лицами, связанными с недружественными странами, признаются иностранные лица, в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства) , и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

Далее в статье под иностранными гражданами будем понимать именно граждан из недружественных стран. Однако, важно иметь в виду, что для граждан из стран, не являющихся недружественными, будут действовать те же ограничения, если они приобрели недвижимость у лица из недружественной страны после 22.02.2022 (то есть нельзя сделать перепродажу через посредника из дружественной страны).

Также отметим, что под резидентами РФ для целей применение упомянутого выше Указа 81 следует понимать валютных резидентов РФ (п. 1.10 Официального разъяснения ЦБ РФ от 18.03.2022 № 2-ОР) .

Итак, сперва ограничения предусматривали, что сделки продажи недвижимости иностранными гражданами могут осуществляться (исполняться) только на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (далее – Правительственная комиссия). При этом документом, регламентирующим деятельность правительственной комиссии, предусмотрено полномочие выдавать разрешения не только по индивидуальному запросу, но также и неограниченному кругу лиц (п. 16 Постановления Правительства от 06.03.2022 № 295).

Такое право было использовано Правительственной комиссией, в том числе, при разрешении совершать сделки с недвижимостью.

А именно, с 17.03.2022 валютным резидентам РФ разрешено совершать (исполнять) сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое иностранными гражданами, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С» (п. 2 Выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии от 17.03.2022 № 12, доведена письмом Минфина РФ от 21.03.2022 № 05-06-10/ВН-12886). Позднее и Указом Президента было определено, что ранее введенные ограничения по сделкам продажи недвижимости гражданами из недружественных стран не применяются при условии зачисления средств на специальные счета типа «С» (пп. "б" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 № 254, далее также – Указ 254).

Следовательно, есть два варианта продажи недвижимости иностранными гражданами: получить разрешение Правительственной комиссии на такую сделку либо производить расчеты с использованием счета типа "С".

Режим счетов тип «С» определен Решением Совета директоров ЦБ РФ от 24.06.2022 и предусматривает их открытие в рублях, а главное, устанавливает ограничение на получение (использование) средств с таких счетов.

По моему мнению, не является корректным мнение о том, что продать недвижимость гражданин недружественной страны может только путем расчетов через счет типа «С». Применение счета типа «С» лишь устраняет необходимость в получении разрешения Правительственной комиссии. С учетом строгих ограничений на распоряжение средствами, поступившими на такой счет, привлекательность такого способа продажи не высока.

Таким образом, подытожим — Указом 81 установлено ограничение для сделок, сторонами которых являются иностранный гражданин (собственник российской недвижимости) и валютный резидент РФ. По общему правилу такие сделки совершаются только по разрешению Правительственной комиссии. Однако, при использовании счета типа «С» разрешение комиссии не требуется.

Добавлю, что порядок подачи заявлений о выдаче разрешения на сделку с недвижимостью (в том числе контактная информация для обращения) описан здесь.

1.2. Что если иностранец имеет/получит российское ВНЖ

Один из спорных вопросов: возможна ли «свободная» продажа недвижимости теми иностранными гражданами, которые имеют российское ВНЖ.

Вопрос стал актуальным в связи с появлением Письма ЦБ РФ от 09.08.2022 № 03-12-2/7578 «О рассмотрении обращения». Забегая вперед, отмечу, что название данного письма тоже имеет значение.

Все дело в термине «резидент». Как уже сказано выше, под резидентами понимаются валютные резиденты РФ. А к таковым относятся в том числе иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство.

С учетом этого обстоятельства ЦБ РФ в своем письме сделал следующий вывод. Цитирую: сделки (операции) , влекущие за собой возникновение прав собственности на недвижимое имущество, совершаемые между резидентом и лицом, признанным в соответствии с валютным законодательством РФ резидентом, осуществляются без учета порядка, установленного Указом 81, и, соответственно, без использования счета типа «С».

Внимание. Тут сразу бросается в глаза некое жонглирование терминами. Как было сказано выше, Указом 81 ограничение установлено для сделок, сторонами которой являются иностранный гражданин – собственник российской недвижимости и валютный резидент РФ. В то же время ЦБ пояснил, что Указ 81 не применяется для сделок, сторонами которой являются валютный резидент РФ и еще один валютный резидент РФ. Фактически, ЦБ сказал, что введенное Указом 81 ограничение для иностранных граждан не действует, если таковые граждане являются валютными резидентами РФ.

Очень смелое заявление, ведь ограничение установлено на иностранного гражданина, безотносительно к его статусу для целей валютного контроля. С учетом этого, по моему мнению, такое мнение ЦБ РФ не соответствует положениям ни Указа Президента, ни протоколов заседания Правительственной комиссии.

Поэтому попытаемся разобраться, как относиться к данному письму ЦБ РФ. В Указах Президента, как правило, Центральный банк наделяется правом давать официальные разъяснения по вопросам применения соответствующих Указов. Такое право ЦБ было дано и в отношении Указа 254 (п. 9 данного Указа) , и в отношении Указа 81 (п. 13 Указа Президента от 05.03.2022 № 95). Такие официальные разъяснения имеют обязательную силу на территории РФ.

Рассматриваемое Письмо ЦБ не является таким официальным разъяснением по следующим соображениям.

Во-первых, все выпущенные ЦБ официальные разъяснения содержат ссылку на соответствующий пункт Указа Президента, которым ЦБ наделяется полномочиями давать именно такие разъяснения. Однако спорное письмо ЦБ РФ от 09.08.2022 № 03-12-2/7578 не содержит указания на то, что оно выпущено на основании п. 9 Указа 254. Равно как нет ссылок и на аналогичные пункты любых иных антисанкционных Указов.

Во-вторых, все выпущенные ЦБ официальные разъяснения именно так и именуются – «официальное разъяснение ЦБ от такого-то числа за таким-то номером». Спорное письмо не названо официальным и имеет название – «О рассмотрении обращения».

Следовательно, по моему мнению, названное письмо ЦБ РФ не является официальным разъяснением, обязательным для применения на территории РФ (в том числе органами Росреестра) .

Также выскажу собственный взгляд на ситуацию. Действительно, установленный ЦБ режим счетов типа «С» предусматривает их открытие как для нерезидентов, так и для резидентов. Но перечень разрешенных операции по таким счетам отличается для нерезидента и резидента. В частности, зачисление на такой счет денег от резидента по сделкам продажи недвижимости предусматривается только для счета типа «С», открытого нерезиденту. То есть, ЦБ не предусмотрел в регламентирующем документе возможность зачисление денег по сделкам с недвижимостью, если данный спецсчет открыт на резидента. Иными словами, ЦБ прав в том, что использование счета типа «С» не предусмотрено для расчета между двумя валютными резидентами по сделкам с недвижимостью (а точнее, ЦБ при установлении режима такого счета эту особенность не предусмотрел) .

Итак, выделим важные для этой главы тезисы применительно к продаже недвижимости иностранным гражданином с российским ВНЖ.

1) Ограничения были введены на совершение валютными резидентами РФ сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество, с лицами из недружественных государств. При этом такие сделки запрещены для любых граждан из недружественных стран, различий по критерию валютного резидентства таких граждан в Указах Президента РФ не предусмотрено;

2) Сделки продажи недвижимости, принадлежащей гражданам недружественных стран, могут совершать либо на основании разрешения правительственной комиссии, либо с применением специальных счетов типа «С».

3) Режим спецсчета типа «С» предусматривает зачисление денежных средств по сделкам с недвижимостью, если такой счет открыт для валютного нерезидента. Однако не предусмотрено их использование для таких целей, если счет открыт для валютного резидента РФ.

С учетом изложенного, по моему мнению, если иностранный гражданин является валютным резидентом РФ, то опция продажи недвижимости с применением счета типа «С» на сегодняшний день не предусмотрена. Мнение ЦБ РФ о том, что на продажу недвижимости такими иностранными гражданами не распространяется ограничение Указа 81, мне представляется необоснованным и оно не является обязательным для применения официальным разъяснением. Поэтому продажа недвижимости без разрешения Правительственной комиссии сопряжено с рисками как в части регистрации такой сделки, так и в части получения денежных средств по сделке.

1.3. Альтернатива продаже

Помимо сделки продажи, иностранным гражданам доступны сделки по безвозмездной передаче недвижимости.

Так, с 04.04.2022 разрешены сделки дарения недвижимости, если стороной такой сделки является гражданин из недружественной страны, и при этом сделка совершается между супругами или близкими родственниками (Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 04.04.2022 № 24, доведена Минфином России 12.04.2022 № 05-06-10/ВН-18248).

Позднее, с 26.09.2022 разрешены сделки (операции) дарения недвижимости, принадлежащей лицам из недружественных стран, физическим лицам — валютным резидентам РФ (Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 26.09.2022 № 90/1, доведена Минфином России 28.09.2022 № 05-06-10/ВН-49653).

Таким образом, граждане недружественных стран могут подарить недвижимость любому резиденту РФ, а не только супругу или близким родственникам. Эти варианты могут быть рассмотрены при структурировании сделки продажи российской недвижимости.

Update: В связи с поступающими вопросами дополнительно обращаем внимание на следующие детали:

- при дарении недвижимости близкому родственнику НДФЛ возникнет при последующей продаже до истечения 5 летнего срока владения. При этом НДФЛ подлежит уплате с цены продажи, но не менее 70% от кадастровой стоимости;

- при дарении недвижимости лицу, не являющемуся близким родственником, одаряемый должен будет заплатить НДФЛ с кадастровой стоимости.

2. Продажа российской недвижимости лицом с двойным гражданством

Наличие второго гражданства также может повлечь применение описанных выше ограничений, если речь идет о втором гражданстве государства, включенного в список недружественных стран (см. update ниже).

Однако нельзя не отметить, что в марте 2022 года появлялась новость (например, здесь и здесь) о том, что согласно информации от пресс-службы Росреестра России ограничения на сделки с недвижимостью не касаются граждан РФ, имеющих также гражданство недружественной страны. Однако суть такого неофициального заявления в том, что нет процедуры, которая позволяет установить второе гражданство, так как для сделки нужен только паспорт РФ. Повторюсь, что формально ограничение распространяется и на гражданина РФ, имеющего также гражданство недружественной страны.

Уместным является вопрос, а как российские ведомства узнают о наличии второго гражданства. Не стану здесь рассуждать о рисках неуведомления о наличии второго гражданства или ВНЖ, включая риск уголовной ответственности. Каждый принимает решение сам с учетом своих личных обстоятельств. Однако стоит принять во внимание, что во многих странах среди документов, требуемых для продления ВНЖ, присутствует справка о несудимости из страны гражданства.

Update: В конце марта 2022 года ЦБ РФ выпустил Официальное разъяснение от 18.03.2022 N 2-ОР, согласно которому резидент - гражданин РФ, имеющий также иное гражданство, рассматривается только как резидент - гражданин РФ.

Это значит, что для граждан РФ, имеющих также гражданство (а тем более, только ВНЖ) недружественной страны, ограничения на сделки с российской недвижимостью не применяются (см. также Письмо Минфина России от 13.03.2024 N 05-10-12/22289).

Если не применяется освобождение от НДФЛ (срок владения недвижимостью не достиг 5 лет), то для продавца, не являющегося налоговым нерезидентом РФ есть риск двойного налогообложения.

Двойное налогообложение можно исключить или минимизировать, если между страной, в которой продавец является налоговым резидентом, и страной - источником дохода заключен договор об избежании двойного налогообложения (ДИДН). О заключенных Россией ДИДН смотрите здесь.

Согласно Модельной конвенции ОЭСР (МК ОЭСР), доходы от продажи недвижимости относятся к группе доходов, облагаемых в государстве источника дохода или места нахождения недвижимости.

Так, в соответствии с п. 21, ст. 6, п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 22 МК ОЭСР доходы от отчуждения недвижимости облагаются без всякого ограничения в государстве источника или местонахождения. Следовательно, в отличие от дохода от продажи движимого имущества (например, от продажи автомобиля), по общему правилу доход от недвижимости облагается в государстве его нахождения, а не в государстве, где продавец является налоговым резидентом.

В таком случае государство резидентства, с которым есть ДИДН, при налогообложении доходов своих резидентов должно предоставить зачет налога, уплачиваемого в РФ (ст. 23Б МК ОЭСР).

Следовательно, в случае уплаты нерезидентом НДФЛ с дохода от продажи недвижимости в РФ сумма такого НДФЛ должна быть вычтена из суммы налога, подлежащего уплате в стране, где продавец является налоговым резидентом.

Процедура вычета и требуемые для этого документы зависят от конкретной страны, в которой продавец российской недвижимости является резидентом.

Пожалуй, на этом на сегодня всё. По теме продажи российской недвижимости, на мой взгляд, остались недостаточно (и не системно) описаны возможности и особенности удаленной продажи недвижимости. У нас есть кому подготовить такой материал, прошу дождаться. А если направите конкретные вопросы по этой теме, то статья получится максимально полезной.