Бизнес и несовершеннолетние. Какие ограничения имеются, если в сделке с недвижимостью участвуют несовершеннолетние дети

В основу этой статьи легло обращение одного из клиентов, который проходил лечение серьезного заболевания в клинике США. Испытывая искренние чувства к супруге и детям, он постарался предусмотреть неблагоприятные сценарии, чтобы позаботиться о будущем своей любимой семьи, даже если его не станет. Бизнесмену было важно чтобы принадлежащие ему коммерческие объекты недвижимости не перестали приносить доход его семье.  Очень надеюсь, что у этого замечательного человека все хорошо, даже если для этого понадобилось чудо и мощное вмешательство свыше.

Важно, чтобы собственники бизнеса заранее продумывали, как их активы передадутся наследникам, чтобы избежать конфликтов, потерь или заморозки активов. Особенно актуально этот вопрос встает, если наследниками являются несовершеннолетние дети. Так, вопрос о возможности матери сдавать в аренду объекты недвижимости, находящейся в долевой собственности с несовершеннолетними детьми, требует рассмотрения ряда правовых аспектов. Согласно действующему законодательству, сдача в аренду имущества, которое может перейти к несовершеннолетним наследникам, обязывает получать согласие органов опеки и попечительства. В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Поскольку дети не обладают самостоятельностью в решении вопросов распоряжения имуществом, извлечения доходов от сделок с принадлежащим им имуществом, то имущество, составляющее собственность несовершеннолетних, находится в управлении их родителей, усыновителей, опекунов или попечителей. При этом опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе сдаче недвижимости в аренду(п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве») Для некоторых такое положение дел является неприемлемым. Естественно, никто не планирует ущемлять финансовые интересы ребенка. Тем не менее привлекать к вопросам распоряжения органы опеки может технически даже не представляться возможным. Возникает вопрос, есть ли разумные решения для данной ситуации?

Общее имущество супругов может быть разделено путем заключения соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака (соглашения об определении долей в совместной собственности супругов) (п. 2 ст. 38 СК РФ; п. 5 ст. 244 ГК РФ, Письмо Минэкономразвития России № ОГ-Д23-3321 от 18.03.2016 (направлено Письмом Росреестра № 14-исх/04224-ГЕ/16 от 31.03.2016)).

Он может стать инструментом предотвращения корпоративных конфликтов в случае развода или смерти одного из супругов. Как известно супруги вправе в любой момент жизни в зарегистрированном браке заключить брачный договор, в котором определить, кому и что принадлежит (ст. 40,41, п. 1 ст. 42 СК РФ) При чем возможно заключить брачный договор по российскому законодательству и удостоверить его в российском консульстве на территории иностранного государства. В брачном договоре можно указать, например, что все имущество, которое вы купили в браке, будет только собственностью супруги. Тогда ни одна дорогостоящая покупка (не только коммерческая недвижимость), оформленные на супруга, будь то квартира, автомобиль, техника, часы, украшения, не попадет в наследственную массу, если с мужем что-то случится.

Если речь об имуществе, которое не нажито в браке, его можно подарить другому супругу, избежав получения недвижимости в наследство несовершеннолетними. И как следствие необходимости участия в сделках органов опеки.  В 2024 году Верховный суд указал на то, что дарение между супругами возможно (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.07.2024 № 117-КГ24-7-К4 (УИД 92RS0002-01-2023-001202-19). Однако дарение коммерческой недвижимости между супругами ИП может привести к негативным налоговымпоследствиям. Но это тема для отдельного разговора.

Супруг может вложить недвижимость в принадлежащее ему ООО. Такая сделка называется вклад в имущество, она проходит в безналоговом режиме как для учредителя, который вкладывает имущество, так и для компании. Если речь о плательщиках УСН с объектом «доходы».  Вклад в имущество, сделанный участником, в доходах организации на УСН не учитывается (пп. 3.7 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, п. п. 1, 3 ст. 27 Закона об ООО). Далее вторым шагом участник может подарить долю в ООО супруге. Это два регистрационных действия. Между ними должен пройти хотя бы какой-то минимальный промежуток времени. Не всегда на практике у супругов есть это время. В статье я рассказала кратко о нескольких вариантов передачи недвижимости между супругами минуя детей. Но, конечно, каждая такая ситуация требует индивидуального подхода и просчета всех рисков. Заботясь о будущем своей семьи, важно точно понимать, как правильно управлять бизнесом и активами. Возможно, стоит рассмотреть создание доверительного управления или специальных фондов, которые обеспечат защиту активов несовершеннолетних. Это поможет в значительной степени минимизировать риски при случае, если жизненные обстоятельства изменятся. Следует обратить внимание на то, что каждая ситуация уникальна, помимо юридических аспектов важно также рассматривать и налоговые последствия подобных сделок.  Если нет уверенности в собственных силах, то лучше всего обратиться за помощью к профильному специалисту, например, ко мне. Или к другому эксперту, которому вы готовы доверить решение таких деликатных вопросов.

✅ Задать свой вопрос или заказать аудит можно здесь WhatsApp РФ: +79185831919 для зарубежных клиентов: +995599066822 звонки по РФ: +79518309626 Отзывы читайте здесь 👉 https://dzen.ru/b/ZFSx43kGMn2GP7it Подписывайтесь на нас в телеграм, 🚀там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги. 🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате