Ипотека 1 рубль в месяц — иллюзия или реальность? / UPD2 Программа работает, новые застройщики подключились

В пятницу прошедшей недели крупный застройщик Санкт-Петербурга выставил на всеобщее обозрение новую акцию для покупателей первичной недвижимости «3 года платёж по ипотеке 1 рубль в месяц». Давайте разберём

Предлагаю вам рассмотреть моё видение данной акции.

Начнём с того, что данная статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Сейчас рынок недвижимости переживает не самые лучшие времена. Основной причиной является всеми известная ситуация в мире, люди уезжают из страны, теряют рабочие места, мужская часть населения покидает свои дома. Спрос на недвижимость падает, предложение растёт, люди стараются продать побыстрее свои активы и пассивы, чтобы переехать, либо спрятать деньги под матрас, т.к. неизвестно, что будет дальше.

Что же делают в это время крупные участники рынка недвижимости?
Я не беру в учёт только лишь застройщика, которому нужно продавать свои квартиры, я рассматриваю всех участников рынка, а это в первую очередь государство, для которого недвижимость является одним из ведущих инструментов для пополнения казны. Оно видит, насколько поменялся сейчас интерес населения и прекрасно понимают, что для стимулирования и уравновешивания спроса и предложения нужно делать послабления и внедрять новые инструменты для поддержки этой отрасли. Что мы собственно и видим.
Следующим участником конечно же являются банки. Ипотечная отрасль развивается стремительно и возможность получить в собственность свой райский уголок является одной из самых привлекательных для населения. А банку выгодно, т.к. это игра в долгую, это пассивный доход для банка. Он останется в плюсе, если потребитель исправно будет выплачивать свой кредит, либо, если не будет, в любом случае сможет реализовать заложенный объект.

Застройщик. С застройщиком всё понятно. Построил - надо продать. Упал спрос - надо стимулировать. В любом случае рано или поздно все квартиры будут проданы, т.к. демография крупных городов в основном имеет положительные показатели из расчёта общей численности населения (по данным из википедии за последние 15 лет численность населения Санкт-Петербурга выросла на 700 тысяч человек), люди стремятся улучшить свои жилищные условия, покупают квартиры детям и т.д.

И вот, когда спрос падает, платежеспособность населения падает, процессы замедляются, все участники рынка решают - надо взаимодействовать и стимулировать население покупать.

Вернёмся к рассмотрению предложения от Setl и Сбера.

Что это даёт человеку, который ищет квартиру для себя среди новостроек и в будущем планирует в ней жить? Предположим, человек живёт в арендованной квартире, зарабатывает 100 тысяч рублей и скопил сумму в 1.5 миллиона рублей. Квартира, которую он хочет купить, находится в ЖК Astra Marine на первой линии Невы в 3 км от центра города и стоит 10 миллионов рублей. ЖК будет введён в эксплуатацию во 2 квартале 2025 г.

Человек подтверждает свои намерения приобрести данную квартиру, бронирует её, подаёт в банк заявку на ипотеку по данной акции, получает одобрение, подписывает договор долевого участия, вносит первоначальный взнос 1.5 миллиона рублей и... Продолжает жить и работать, не получая никакой дополнительной финансовой нагрузки. Он также может откладывать деньги, подниматься вверх по карьерной лестнице, ездить в отпуск и т.д. Ничего в его жизни не изменилось, кроме того, что через 3 года он может переехать в свою новую квартиру. Более того, цена за квартиру фиксируется на моменте подписания договора, никакого удорожания не последует, будущие платежи фиксируются.

Есть ли минусы? Да, конечно. Так как все 3 года человек платит по 1 рублю в месяц, сумма долга не уменьшается, а срок ипотеки на 3 года уменьшается. Как следствие - увеличивается сумма ежемесячного платежа. Но - человек может переехать в свою новую квартиру, т.к. Setl в своих новых ЖК сдаёт их в эксплуатацию уже с чистовой отделкой, он больше не платит арендную плату и за 3 года возможно получил повышение на работе - а по договору цена за квартиру та же. Следовательно это может нивелировать разницу.

Хочу уточнить, что спустя 3 года вступает в силу процент выбранной ипотечной программы, что тоже хорошо, так как изначально можно выбрать вариант с наименьшей годовой ставкой.

Удобно? Решайте сами, мне кажется, вариант неплохой.

Но рассмотрим вопрос инвестирования, что нам даёт эта акция при покупке квартиры с целью её дальнейшей перепродажи?

Издержки равны 36 рублям до момента ввода в эксплуатацию объекта!

Если до этого были возможности купить квартиру в ипотеку с минимальной субсидированной ставкой в 0,4 процента и всё равно выплачивать в месяц весомую сумму денег, то теперь практически ничего платить не придётся и квартиру можно продать сразу же после ввода жилого комплекса в эксплуатацию (или раньше по переуступке).

Какие вложения? 15% первоначальный взнос от стоимости объекта на этапе строительства + нужно заложить какую то сумму на время продажи. Объектов много, ликвидных квартир на данный момент тоже много, но с выходом данной акции они начали бронироваться в огромной скоростью, так как общие вложения стали минимальными, а при должном анализе и хорошем выборе чистая прибыль может превзойти ожидания.

Риски? Они тоже есть, к сожалению. Но на данный момент очень мало вариантов прибыльного 100%ого варианта пассивного заработка. Если отойти от общего к частному, здесь вы рискуете что квартира будет продаваться долго, но если отдать это дело в руки специалистов - процесс не затянется. Следующий риск - цена квартиры упадёт к моменту сдачи объекта. Опять же, при правильном подходе и выборе объекта риски минимизируются, даже если сейчас на рынке наблюдается небольшая стагнация, то через 3 года ликвидный объект увеличит ваш капитал.
Не обойду стороной и риски связанные со стихийными бедствиями и общим нарушением порядка вещей (имеется в виду текущая ситуация в стране и мире). Тут, к сожалению, никто не застрахован.

Доход. Средние показатели за последние 3 года: 500+ реализованных объектов, средняя доходность 52% с каждого объекта. Но, это при учёте что такого предложения как сейчас ещё не было, сейчас прогнозируемые цифры многим больше.

Возьмём как пример всю ту же квартиру в Astra Marine за 10 миллионов. Аналитический отдел при выборе срока инвестиции "до сдачи объекта + 5 месяце на продажу" дал значение в 85,6% от вложенных средств, при сумме вложений 1,9 миллионов.

Для человека, который был намерен покупать первичную недвижимость для себя в ближайшее время - феноменальное предложение. Для инвестора - снижение на треть суммы вложений = увеличение прибыли с каждого рубля, можно вложиться сразу в несколько объектов - сами понимаете, насколько это выгодно.

Это моя первая статья и до этого я их никогда не писал, постарался изложить коротко свои мысли, осветив данный продукт.

Сам в свою очередь занимаюсь подбором инвестиционных объектов и могу сказать так - лучшего момента для входа в инвестицию ещё не было.

Если у кого-то есть вопросы и предложения по поводу дополнения статьи какой либо дополнительной информацией - пишите, раскрою тему подробнее, отвечу на все вопросы.

Если заинтересованы в покупке первичной недвижимости в Санкт-Петербурге - пишите, обсудим всё подробно, подберём объект под ваши потребности, встретимся и обо всём договоримся. Важно - для вас наша работа абсолютно бесплатна.

Вы можете мне позвонить и мы с вами всё подробно обсудим, где бы вы не были.

С Уважением, Сергей Либгард, брокер первичной недвижимости.