Дмитрий
Они на ней экономят, люди просто приходят с экспертами и те проводят судебную экспертизу, где находят кучу нарушений на баснословные суммы. Знаю о случаях, когда людям с трёшки возвращали 1.5 млн при том, что они её за 9 покупали. Понятно, что такие суммы только в квартирах с отделкой, на вайтбоксах кэшбек будет поменьше.
Так не все же возвращаются очевидно, в лучшем случае половина. Процент невозвращенцев в IT ещё выше.
Я как раз на Скандинавском и живу. Я ж не говорю что вы должны обязательно покупать Саларьево или Бунинские, у ПИКа десятки проектов, выбрать есть из чего. Вы сейчас накопите на Скандинавский бульвар, а потом обнаружите, что вам еще нужно накопить 2-3 миллиона, в зависимости от площади, на ремонт и обстановку. А у пика уже есть отделка, за которую ещё и кэшбэк есть. Правда вызскивается через суд, но цифры хорошие. Если смотреть цена/качество - то у пика и близко нет конкурентов сейчас. И это грустно, потому что пиковские панели откровенно уродуют город.
В варианте расстрочки vs ипотеки с Вас хотят получить одну и ту же сумму денег в тотале. Неважно, будет ли у Вас в договоре стоять цена квартиры пониже, но зато Вы будете платить проценты, или же процентов не будет — рассрочка, — но цена квартиры тогда увеличится.
Вы всё верно пишете. Разница между квартирой с низкой и высокой ставкой исключительно в том, что при высокой ставке вы обязаны гасить досрочно, а при низкой можете расслабиться и закидывать по капле 30 лет.
Поэтому смотреть Вам нужно не на стоимость квартиры самой по себе, а на ее стоимость плюс проценты, которые Вы заплатите за время ипотеки.
Тоже правильно, эти цифры будут индивидуальны для каждого отдельного человека, потому что люди с разной скоростью вносят досрочные платежи по ипотекам с высоким процентом. Т.е. для кого-то это может быть и не выгодно, если, например, человек взял ипотеку на 30 лет под высокий процент и вообще не делал досрочных платежей, он переплатит уйму денег. А если он оперативно за 5-7 лет закидал весь долг, переплата будет сопоставимой с переплатой по 30-летней ипотеке, только вот использовать квартиру человек сможет уже свободно в дальнейших операциях, а не ждать ещё 23-25 лет.
Причем тут наличные? Вы должны были сделкой закрыть оставшуюся стоимость кредита банку.
Вот именно, нужно закрыть оставшуюся сумму, для этого покупатель просто гасил за продавца ипотеку и всё. Когда и продавец и покупатель ипотечники - тут уже сложнее, эту систему пытаются наладить, но пока что она работает со скрипом и, как правило, в ситуациях, если оба участника сделки кредитуются в одном и том же банке.
То, как организовали этот рынок, — это очевидно пирамида. Тем, кто купил первичку, будет крайне сложно делать вторую покупку на первичном рынке, если для нее придется продавать первое жилье. Разом зафиксировать убыток в 30% от стоимости объекта и психологически и чисто финансово непросто.
Согласен по всем пунктам. Мне видится лишь один исход - расцвет рынка аренды. Т.е. люди не могут продать, но могут сдать свою и снять чужую, подходящую им квартиру. Но для этого рынок аренды нужно регулировать на европейский манер, но я пока не уверен, что мы к этому готовы. Для русского человека своя квартира - это священная корова.
Пик вне конкуренции по надежности, они клепают дешманские панельки, имеют полный цикл производства и практически не зависят от внешних факторов. У ФСК с этим всё значительно хуже. Ну а а101 - это а101, у них всё в порядке, но цены не соответствуют локациям, в которых они продают своё жилье.
Что можем сравнить - то и сравниваем, абсурдность ситуации как раз в том и заключается, что реальный объект в построенном доме стоит дешевле строящегося.
берите, если вы инвестор и будете все 30 лет сдавать эту квартиру в аренду, при такой схеме, если использовать минимальный первоначальный взнос и максимальный срок кредита, вы будете даже небольшую прибыль иметь в 10-20 тысяч ежемесячно, только покупать желательно не у ФСК или А101, а у тех, кто хотя бы пытается быть в рынке типа ПИКа, с отделкой, а если есть возможность - то даже с мебелировкой.
Эта ипотека вообще никому не выгодна. Дольщик получает неликвидный объект, которым он долгое время не может свободно распоряжаться(т.е. купил однушку, родился ребенок, нужна двушка, а может и трёшка, для этого нужно продать однушку, а продать сложно, вытащив все вложенные в неё деньги и переплаты), банк получает ипотеку по которой он берёт порядка 50% от стоимости переплатой прямо сейчас, когда по рыночным условиям при такой долгой ипотеке, он получал бы минимум 150% без переплаты в условиях отсутствия досрочных погашений+банк несет на себе повышенные риски, связанные с завышением залоговой стоимости недвижимости, которые на начальном этапе такой ипотеки, фактически всегда ведут к убыткам, если дольщик перестает платить по кредиту и вынуждает банк забрать недвижимость и пустить её с молотка. Застройщик же вообще никакой прибыли от этого не получает, он просто берёт деньги у дольщика и несет их в банк, вот только в ситуации, когда лавочку прикроют, он будет падать с очень большой высоты и на дистанции, когда спрос насытится, первичный рынок может вообще парализовать.
то, что Вы описываете, — это не слишком умный ипотечник внезапно узнает, что на не дотированном рынке его квартира стоит дешевле.
Проблема в том, что у потребителя нет выбора. Он в любом случае пойдет на первичку, потому что только там есть государственные субсидии. Всё было бы хорошо, если бы этими субсидиями рынок и жил, например, как семейная ипотека. Вместо этого мы получили сначала льгоку для всех, а потом получили субсидии от застройщика за деньги дольщиков, которые ваще всё сломали.
Банку пох. Обычно к этому моменту ипотечник выплатил разницу между ценой продажи и суммой кредита.
Неа. Так было раньше, когда не было вот этой наценки громадной и когда первоначальный взнос железно был от 20%. Сейчас минимальный взнос - 0%, а активно выдают начиная от 10%, при этом, чтобы выйти в ноль, покупатель должен не только пв внести, но и всю наценку оплатить, и вот тут следующий прикол - у человека ипотека 0%, зачем ему гасить её досрочно? Смысла никакого нет, поэтому вместо стандартной раньше стратегии по закидыванию всех свободных денег ради сокращения переплат, теперь покупатель вот этой самой квартиры за 11.5 млн, будет медленно и долго в течение 30 лет методично её гасить. , по 350 тысяч в год. Итого, при первоначальном взносе в 1.75 млн(15%), ему потребуется практически 5 лет для того, чтобы выйти в ноль, при условии, что цены останутся на том же уровне. А цены ведь могут еще и падать, и не нужно забывать, что банк продаёт квартиры через аукционы, ниже рыночной стоимости+несет издержки, связанные с процессом получения квартиры от дольщика, эксплуатации этой квартиры в период продажи и, собственно, продажей этой недвижимости с молотка. Банкам это вообще не интересно, поэтому они и не очень любят забирать квартиры у дольщиков, геморроя много, а выхлоп крайне скудный и практически всегда себе в ущерб.
Ага, если это пузырь и он лопнет, то в РФ будет локальный американский 2008-й год. И первыми пострадают ипотечники, т.к. у них поотбирают квартиры и лишат уже уплаченных взносов по кредиту.
Пострадают, к сожалению, все, потому что рынок недвижимости оказывает мультипликационный эффект на экономику.
Минстрой свои KPI выполняет условно за деньги ЦБ и ЦБ же будет потом разгребать эти проблемы. А Минстрой останется во всем белом.
В ЦБ тоже не дурачки сидят и уже 2 года себе стелят соломку. Продажи, в любом случае, рано или поздно встанут, если при текущем уровне цен, доходы людей продолжать стагнировать и повышаться только на уровень инфляции или даже ниже. Хуснуллин, может быть, к этому моменту уже уйдет на повышение, а его приемник будет говорить о том, что всё идет по плану и так изначально и было задумано. Лично я очевидных путей выхода из сложившейся ситуации, вот вообще не вижу.
На первый взгляд выглядит сомнительно, что "первичка" будет стоить дороже "вторички" с учетом процента по ипотеке.
К сожалению, это уже давно реальность. Сейчас ситуация следующая, беру как пример застройщика А101 у которого сам покупал квартиру 2 года назад, ещё когда всего этого бардака не было. По рынку у всех застройщиков свои особенности, но смысл +- один. У него стоит квартира, евродвушка в строящемся доме с ценой в 10.2 млн рублей - приходи и покупай, сдача дома через 2 года. Ипотека на такую квартиру будет в диапазоне 6-7%, льготная от государства. Если клиент захочет нулевую ставку - он может её получить, но квартира по нулевой ставке будет стоить уже не 10.2 млн, а на 13 процентов больше, если сумма ипотечного кредита не превышает 12 миллионов, что в нашем случае подходит, итого стоимость по нулевой ипотеке этой квартиры - 11.5 млн. Если бы сумма была выше 12 млн - то за нулевую ставку наценка была бы выше, вплоть до 25%. В то же самое время, на циане есть объявления, где сопоставимая квартира в уже сданном доме стоит 8.5 млн. А варианты с ремонтом начинаются от 9.7. И если квартира висит с сентября и не продаётся - значит она в любом случае уйдет с дисконтом к этой цене, т.к. спрос низкий. Дисконт минимальный будет 200-300 тысяч. Итого, квартира уйдет за 8.2. А у застройщика такую же в стройке кто-то купит за 11.5, как не сложно подсчитать - разница в 3.3 млн, или 29%. И это в сегменте бюджетного жилья за мкадом. В бизнес-классе у условного ФСК, который вообще путает берега, квартира бизнес-класса в стройке может стоить 22 млн и тут же рядом продаваться по переуступке от частника за 15. А секрет прост - при нулевой ипотеке есть смысл тянуть ипотеку все 30 лет без переплат, итого мы получаем скромный платеж в 30 тысяч рублей ежемесячно на 360 месяцев. При покупке на вторичке мы имеем ставку около 11% годовых, на 30 лет тут уже не возьмёшь, максимум 20. И платеж будет не 30 тысяч в таком случае, а 70. Даже при том, что квартира дешевле на 3.3 млн. Чтобы не быть голословным, даю ссылки на объявления:
первичка от А101 - https://a101.ru/kvartiry/355110/
вторичка от частников - https://www.cian.ru/sale/flat/276560008/ https://www.cian.ru/sale/flat/279234742/
Как он ее мог "просто продать", если на ней обременение висит?
Да просто шёл и продавал, структура спроса была такова, что значительная часть сделок совершалась за наличные. Сейчас же более 80% сделок ипотечные, а недорогих ЖК, доля ипотеки может и 90% достигать. Вот вам как пример отчет по продажам комфорт-класса в сентябре 2022. Продажа квартир с обременением покупателям с наличкой - задача относительно простая.
1. Реальная стоимость — это стоимость, по которой в данный момент совершаются сделки.
Угу, классический "эффект мерседеса", когда покупатель приходит к застройщику и кладёт 1.5 миллиона рублей своих денег+13.5 заёмных под 0%, и, в то же самое время, на вторичном рынке подобная квартира выставлена за 11.5, а реально продаётся за 10. Как бы здесь собака и зарыта, изначально предполагается, что квартира стоит 10, а застройщик берёт сверху ещё 5, чтобы компенсировать свои расходы на понижение ставки заёмщику. Но в договоре мы имеем 15, с которых придётся падать в случае продажи в обозримом будущем.
важно с какой вероятностью ипотечник взвесив все за и против решит пойти на адский риск и жуткий геморрой и банкротить себя.
Вы так пишете, будто у заёмщика есть огромное пространство для манёвра. Раньше любой ипотечник мог просто продать квартиру, без необходимости банкротиться и вообще иметь какие-либо проблемы с банком из-за изменившихся у него обстоятельств(ухудшилось здоровье, упал доход, развод и т.д.) Т.е. любой человек с вероятностью в 146% вытаскивал свои деньги и не доводил до продажи квартиры с молотка(а при покупке на первичном рынке был гарантированно в плюсе с приличным доходом, если его объект достраивался). Сейчас ситуация принципиально иная - что бы ни случилось у человека(если он не успел выйти в ноль), у него нет другого пути, кроме как идти в банкротство, банк просто не даст продать за 10 миллионов квартиру, долг по которой 13, нужно будет сверху брать потреб под 20+%, выплаты по которому будут больше платежа по ипотеке и человеку все равно придется бегать от приставов/коллекторов и терпеть все издержки, связанные с получением статуса банкрота. Такая ситуация - это проблема не только заёмщика, но и банка, которому вообще не интересно на ровном месте терять деньги и торговать непрофильными активами с дисконтом. Если это разовая акция - то ничего страшного, если неплатежи приобретают массовый характер - это проблема. Цб с конца 2020-го года бьёт в набат и говорит о том, что льготных ипотек быть не должно, минстрой наоборот, всячески продавливает продление льготных программ. Проблема в том, что господину Хуснуллину ваще не интересно что будет происходить в экономике, он, как крепкий хозяйственник, занят выполнением поставленных задач по строительству миллиарда квадратных метров к 2030-му году, а там хоть трава не расти.
Тут целый набор факторов: сначала мы оттолкнулись от дна рынка спровоцироованного 2014-м годом, затем появился эскроу, затем пандемия заставила многих переосмыслить важность наличия собственного комфортабельного жилья, следом появилась льготная ипотека под 6.5%, которая расширила спектр возможных покупателей, потом ставки на первичке ушли в нули, сейчас же постепенно снижается количество выводимых на рынке объектов, что создаёт некий дефицит. Параллельно с этим, срок ипотеки растет год от года и уже превысил 25 лет, как и цифры среднего срока погашения ипотеки растут. Так же параллельно у нас уменьшается количество инструментов, пригодных для инвестирования. В обозримом будущем мы увидим, что банки начинают выдавать ипотеки на 35 лет, а может быть, даже и на 40, это привлечет ещё кого-то, но дальше мы упрёмся в потолок, если экономика и реальные доходы граждан вдруг резко не начнут расти(а они не начнут).
2. На банки навесили соцобязательства закрыть дыры в балансе застройщиков. Наиболее эффективно это сделать не отгрузив безвозвратных денег, а снизив ставку ипотечникам и т.о. простимулировав спрос на объекты застройщиков, чтобы они сами потихоньку эти дыры закрывали.
Да, отличный способ заткнуть дыры, набрав при этом в качестве обеспечения ипотек, в которых стоимость объекта недвижимости завышена порой на 30-40% относительно их реальной стоимости.
А где собсна опровержение-то? Ну да, рынок в РФ надут за счёт субсидий от застройщиков и чо дальше-та? Надутых рынков в мире пруд пруди, у всех свои болячки. Пусть даже ситуация нелепа и не выгодна никому, математика бьется и на данный момент по статистике, в которую входит и первичная и вторичная недвижимость, ставка действительно ниже, чем в США. Вопрос тут лишь в том, а какого лешего люди ломают копья вокруг вопроса об уровне ставок, если правильным было бы строить графики исходя из того, сколько среднему обывателю из каждой страны со средним доходом, потребуется времени на закрытие ипотеки. Вот это важно, а все эти ставки - не сильно информативное фуфло.
Ребят, вы плохо шарите за то как правильно мамонту рекламировать свой продукт