Янина Познянская: «Наличие наставника значительно ускоряет процесс развития»

Сегодня удалось пообщатсья с Яниной Познянской — экспертом в области инвестиций в недвижимость, основателем агентства недвижимости и наставником для многих начинающих инвесторов. В интервью она рассказала о своем пути, взлетах и падениях, а также поделилась ценными советами для тех, кто хочет добиться успеха в инвестициях.

Представьтесь, пожалуйста. Как вас зовут. Статус. Должность.

Меня зовут Янина Познянская.
Последние 12 лет я занимаюсь исключительно инвестициями в недвижимость. В инвестиции я пришла в 1995 году. Неожиданно, но ожидаемо я попала в инвестиционную компанию, где мы работали над восстановлением разрушенных градообразующих предприятий. Я была поражена сосредоточением глубочайших умов и денег. И этот мир меня привлек навсегда! Потом я организовала свою консалтинговую компанию, организовывала и проводила бизнес-тренинги. Создала Ассоциацию свободных тренеров и бизнес-консультантов.

В 2002 году, прочитав книги Роберта Кийосаки, я снова вернулась к теме инвестиций. Мы с друзьями организовали клуб частных инвесторов Richdad (Богатый папа), позже переименованный в Клуб Эффект. Клуб развивался и рос. Мы организовывали игры, конференции, мастер-классы. У нас было 35 филиалов. На конференции в Москву приезжали люди от Калининграда до Владивостока. Мы создавали элитарное сообщество для тех, кто формировал пассивный доход.

Как вы к этому пришли? Расскажите пожалуйста подробнее вашу бизнес-историю. Два падения и два взлета минимум.

В 2005 году я осознала, что мы проводим конференции два раза в год. Это было действительно масштабное дело: мы собирали людей со всей России на наши мероприятия. И вот мы сидим в сауне, едим омуля, привезенного участниками и понимаем: масштабно работаем!
Но в 2008 году я выгорела. Одна из конференций набрала мало участников, намечался кризис. И моё женское начало взяло верх. Я вышла замуж, стала варить борщи. За 4 года у меня родилось трое детей. Наигралась в Cashflow, шутили коллеги. Я не отрицала. Закрыла клуб, муж-кинооператор увлек меня миром кино.
Потом случился тяжёлый развод. Я осталась без денег. Чтобы подняться, продала все акции и «проела» все сбережения. И задумалась: чем мне заниматься в жизни? Хотелось уйти как можно дальше от всего прошлого. И я ушла… стажёром в агентство недвижимости к партнеру, который в свое время выступал на конференциях у меня.
Только через несколько лет я поняла, что самое далёкое оказалось таким близким. С самых низов я начала изучать рынок недвижимости. Я изучила все его сферы: квартиры, флиппинг, расселение, деление на студии, офисная недвижимость, стрит-ритейл, земельные участки, покупка и аренда с торгов…
Уже через год у меня было своё агентство недвижимости. Я купила первую инвестиционную квартиру. Появились постоянные клиенты.
Им нравился мой подход, системность, понимание их целей и задач, чёткость мышления и внимание к деталям. В то время я была практически единственным брокером, который пришел из бизнеса и инвестиций в недвижимость. Мы провели несколько уникальных сделок. Например, одному клиенту купили офис намного ниже по цене и ближе к Москве, чем он мог позволить по бюджету.
Приобретали стритритейл, с хорошей доходностью. Сама инвестировала, приобретала помещения на торгах. Для меня всегда было важно чувствовать тренд, во что вложить, чтобы максимально заработать. Мы хорошо заработали на продаже участков в 2020 году, успели продать флиппинговые квартиры до 2022 года. После 2022 года недвижимость для меня закончилась. Также и новостройки, так как льготная ипотека закрыла возможности заработка на переуступкам. Поэтому сконцентрировалась на коммерции. 2024 год – это год ГАБов. Мы в рамках Академии готового бизнеса Дмитрия Новикова создавали ГАБы по всей России.
Таким образом у меня сформировались компетенции по наилучшему использованию денежных средств в различные периоды времени. Мой новый уровень – это не только самой создавать объекты, но и делиться знаниями, создавая вокруг себя растущее окружение.

О падениях говорить сложно.
По словам моего учителя, американского психолога и инвестора Майкла Холла, Жизнь как игра в пинг-понг: чем сильнее мяч ударяется вниз, тем выше он взлетает.
Был период, когда я не работала, при этом вышла замуж и занималась детьми. Это был пробел в карьере, но период реализации как женщины. А после был рост в новой сфере
В 2022 году, когда рынок жилой недвижимости замер, всем своим клиентам квартиры купила, а новые клиенты вдруг закончились. И тогда я пошла учиться.
Получила высшее образование как дипломат. Мой диплом был связан с анализом на рынке особняков под посольства. В 2022 году одни посольства съезжали и уменьшали своё представительство, а другие активно искали новые помещения.
Также я прошла обучение у легендарного и беспринципного Александра Дьяченко и главного эксперта по премиальной загородной недвижимости Алексея Аверьянова. Моими взлётами стали успехи в построении ГАБов (готовых арендных бизнесов). Меня до сих пор восхищает, как пустое помещение при подписании договора аренды становится активом и растёт в цене на 30%.
Колоссальным успехом стал мой опыт покупки с торгов на 20–30% ниже рыночной стоимости.
Таким образом я создала себе 4-комнатную квартиру в районе Ленинского проспекта.
Мне удалось реализовать несколько нетривиальных решений. Одно из них — покупка офиса значительно ниже ожидаемого бюджета у организатора торгов.
Был опыт приобретения стрит-ритейла. Я сама покупала на торгах, брала в аренду. Всегда важно было чувствовать тренд: какие инвестиции принесут наибольший результат.
Например, в 2020 году мы хорошо заработали на продаже земельных участков, а до 2022 года — на флиппинге (быстром и красивом ремонте квартир).
В 2022 году, когда ипотека стала дорогой, для меня закончились квартиры и новостройки. Стало понятно, что купить по льготной ипотеке и продать за наличные уже не работает.
2023 год стал годом ГАБов. Именно на них я сконцентрировала свои усилия весь прошлый год.
Мы создавали ГАБы по всей России в рамках Академии готового
бизнеса Дмитрия Новикова.
Таким образом, за 12 лет у меня сформировалась уникальная компетенция как в способах получения дохода, так и в чутье на наиболее эффективные механизмы в доходной недвижимости.
Сейчас я вышла на новый уровень, где мне важно не только создавать, но и делиться своим опытом. Ведь, растя окружение, ты растешь сам.

Кто ваши клиенты в первую очередь?

У меня есть три типа клиентов.
Первый тип — это профессионалы, с которыми я работаю и с которыми мне нравится заключать сделки. Они яркие, амбициозные и занимаются интересными доходными проектами, где можно рискнуть и получить отличную доходность.
Второй тип — это эксперты в своих сферах, у которых есть свободные средства и которые стремятся инвестировать. Для этих людей важно не просто сохранить свои деньги, но и чётко понимать, во что они вкладываются, чтобы их капитал мог расти. Они принимают взвешенные инвестиционные решения, а не действуют по советам знакомых или недобросовестных брокеров.
Третий – брокеры, работающие в сфере недвижимости. С ними развиваем компетенции по поиску помещений, работе с инвесторами и созданию готовых арендных бизнесов.
Я помогаю таким клиентам, обучая их принципам оценки инвестиций. Это обеспечивает им хорошую базу знаний для достижения реального дохода и снижения рисков.

Какие у вас были необычные клиенты — самые маленькие и самые возрастные, например?

Когда я пришла в агентство недвижимости, моим первым заказом была сдача квартиры в Коммунарке. «Раньше сдавали комнаты в коммуналке, теперь студии в Коммунарке», — скаламбурил шеф.
И вот первый показ. Начало мая. Холод. Дождь. Прибегает молодой человек без зонта, осматривает квартиру и говорит: «Беру». Он сотрудник «Газпрома», и проблем с документами или оплатой не будет.
В итоге довольные собственники квартиры тут же рекомендуют меня своему другу. А друг — замминистра. Ого! С ним было сложно, но увлекательно работать. Он не терпел слов «не смогу» или «это невозможно». И мы справились.

Какие у вас были факапы? Если были и вы готовы про них рассказать. И главное — какие уроки вы извлекли?

У меня есть два инвестора, которые регулярно звонят с запросами о поиске помещений в Москве, желательно в центре, в пределах МКАД, с нереально высокой доходностью (менее 8 лет чистой окупаемости).
Поначалу я усердно искала такие объекты, пыталась находить подходящие варианты. Но каждый раз находились причины для отказа: то место не подходит, то арендатор не устраивает, то возникают сложности в юридической плоскости. Потом поняла, что даже если найду такое помещение, никогда им его не отдам.
В конечном итоге наши отношения переросли в дружеские. Теперь мы просто обмениваемся идеями и вдохновляем друг друга, думаем друг о друге.

Кто ваши наставники в жизни и в бизнесе? Они вообще есть?

Наставничество действительно играет ключевую роль в росте человека. Раньше я сама искала наставников, а теперь сама стала наставником для других.
Мой первый наставник появился, когда мне было 25 лет. До этого, конечно, моим главным наставником был мой папа, предприниматель, но я не всегда воспринимала его советы всерьёз. Наличие наставника значительно ускоряет процесс развития: принимать решения вместе с кем-то гораздо легче, чем в одиночку. Хотя кажется, вроде я делаю те же шаги. Но эти шаги дают больше драйва, удовольствия и, главное, результативности и дохода.
Именно поэтому я никогда не жалею делиться с наставниками частью прибыли, знаю, без них путь был бы гораздо дольше, а доход меньше.

Какие пиар-, рекламные и маркетинговые ходы и фишки удивили и впечатлили вас в вашей отрасли? В России или за рубежом.

Расскажу не о фишках, а об их полном отсутствии.
Однажды я просто прогуливалась по району, в котором один из клиентов хотел приобрести квартиру, заметила строящийся дом, и влюбилась в него. Минималистичный, элегантный. Лаконичные линии, совершенные пропорции. Всего 40 квартир. Всего три квартиры на этаже. Внутри — уютный сад, снаружи — тишина. И всё это всего в 100 метрах от Третьего транспортного кольца и крупнейших железнодорожных хабов.
Отзывы о доме были смешанные: положительные оставляли те, кто захотел там жить, а отрицательные — соседи. Меня поразило полное отсутствие пиара вокруг этого дома. Об этом доме никто не знает. При этом квартиры там стоили значительно ниже, чем в аналогичных домах этого класса.
Теперь, когда я купила в этом доме квартиру, мне хочется, чтобы Роман Маслеников добавил лоску и известности этому месту. Ведь хочется жить не просто в хорошем месте, но и в дорогом.

Ваш рекомендуемый топ-5 книг и топ-5 фильмов?

Сложный вопрос.
С одной стороны, есть пласт классических книг, которые формируют основу знаний:
Филипп Котлер, «Основы маркетинга»;
Стивен Кови, «7 навыков высокоэффективных людей»;
Генрих Альтшуллер, Викентьев, Роберт Кийосаки, «Бизнес в стиле Фанк»;
Роджер Фишер, Уильям Юри, Брюс Паттон, «Гарвардский метод переговоров. Как всегда добиваться своего».

С другой стороны, художественная литература. Это и комедии Островского, где он показывает все непонимание сути инвестиций, и многогранную эпопею Толстого «Война и мир», тонкие психологические портреты Гоголя. Недавно прочитала «Крестного отца». Это произведение оставило сильное впечатление. Николай Носов – главный популяризатор финансовых знаний и взаимоотношений мужчин и женщин.
Современные книги читаю, восхищаюсь, а дальше забываю. Так не цепляют, как цепляли книги в юности.
То же самое и с фильмами. В памяти надолго засели картины 90-х и начала 2000-х, которые смотрела в период серьезного изучения психологии. Это и «День Сурка», и «Трасса 60», а современные фильмы приходят, радуют и уходят.
Хотя я обожаю глубину игры Леонардо Ди Каприо и Анджелины Джоли — у них, пожалуй, нет провальных работ, каждая роль — шедевр.

Ваши цели на 1-5-10 лет? Планируете ли вы так надолго сейчас?

Ох, они очень многогранны. Наверное, мои цели сейчас сосредоточены на развитии профессиональной деятельности. Мне хочется вырасти как в доходах, так и создать более твёрдый фундамент, чтобы не зависеть от внешних потрясений.
И, возможно, когда-нибудь, став бабушкой, я поеду в Бразилию или на Мадагаскар, куплю землю на маленьком острове и построю там свой собственный рай. А может быть, этот рай я создам где-нибудь в Подмосковье.
Но сейчас мне кажется, что всё это — далёкое будущее. Пока я просто наслаждаюсь тем, что делаю. Я помогаю людям становиться более успешными, сильными и менее зависимыми от кризисов и потрясений.

Какой бы вопрос вы задали сами себе?

Почему именно я имею право писать в своём Telegram-канале, что я королева инвестиций?
Всё просто! Потому что я создаю своё пространство. Мне нравится, когда вокруг меня богатое и счастливое окружение. И мне приятно влиять на это окружение и на всех людей.
Если бы мне была дана миссия как королеве, я бы творила вокруг красоту. Именно красота способна создать тот мир, который мы хотим видеть. Но для этого нужны деньги и инвестиции. Важно, чтобы всегда генерировался денежный поток, благодаря которому можно создавать красоту и творчество, делать мир лучше.
Возможно, это звучит немного утопично, но это моя мечта — чтобы вокруг все были богаты, красивы и счастливы.