Стратегии пассивного дохода: четыре варианта для инвестора с капиталом от $130 000

Команда Inside рассказывает, какие есть варианты, чтобы сформировать пассивный доход инвестору с капиталом от $130 000.

Inside помогает инвесторам управлять капиталом и вкладывать в недвижимость Дубая. Эмираты давно стали безопасной гаванью для инвестиций: здесь нет налогов на роскошь или перепродажу недвижимости, приятные условия рассрочки, адекватный подход к управлению страной.

Поэтому инвесторы всего мира заводят в ОАЭ свой капитал и формируют пассивный доход. Принцип формирования пассивного дохода общий: покупаем объект в готовом или строящемся доме, затем сдаём в аренду.

Варианта для покупки четыре:

Давайте разберём все варианты.

Этот вариант для тех, кто хочет инвестировать в международный бизнес. Вы приобретаете недвижимость и отдаёте в управление отелю на конкретный срок. Можно взять номер или резиденцию.

Есть три сценария по использованию юнита (номера).

Доходность. Может быть фиксированной — 7–8 % годовых на срок от трёх до десяти лет либо плавающей — 7–10 % годовых в зависимости от объекта

Подходит для объектов, которые расположены в туристических локациях. Посуточную аренду в Дубае надо организовывать через оператора, у которого есть лицензия Holiday Homes. За это обычно берут от 10 до 20 % стоимости аренды.

Наша рекомендация — не приобретайте апартаменты в Дубае под краткосрочную аренду. Обеспечить хорошую заполняемость на посуточную сдачу сложно. В Дубае развит отельный сегмент, и люди предпочитают останавливаться в отелях. Апартаменты здесь чаще выбирают для жизни.

Что учесть. Вероятнее всего, после покупки придётся меблировать объект под сдачу, это плюс $5-6 тыс. к вложениям (сумма может варьироваться в зависимости от размера и класса объекта).

Доходность. 4–7 % годовых, если сможете обеспечить хорошую заполняемость.

Этот вариант чаще всего рекомендуем своим инвесторам. Помесячная аренда выгоднее, так как генерирует на 20–30 % больше прибыли, чем долгосрочная аренда. При этом вы легко сможете обеспечить заполняемость под 100%.

Что учесть. Здесь также после покупки нужно меблировать объект под сдачу.

Доходность. 7–12 % годовых, в 2022 году у нас были кейсы с доходностью более 14 % годовых из-за отсутствия несезона летом.

Долгосрочная аренда — менее выгодный вариант для арендодателя. Зато здесь не нужно меблировать объект (обычно на долгосрок сдают квартиры без мебели).

Что учесть

Первое: контракт заключается на год, при этом арендатора нельзя выселить раньше. Причинами для выселения через год могут стать либо желание проживать в объекте (при этом он должен быть единственным жильём), либо выставление объекта на продажу. При выселении без этих причин арендатор имеет право пожаловаться в Земельный департамент Дубая, и арендодатель заплатит штраф.

Второе: при долгосрочной аренде нельзя повысить стоимость больше чем на 10 % в год. Это требование Земельного департамента. Более того, в каждом районе есть индекс, который регулирует цену на долгосрочную аренду, — назначать ставку выше этого показателя нельзя.

Поэтому многие квартиры продаются с арендаторами. Чаще всего такая продажа — это невыгодный бизнес, и я рекомендую остерегаться покупки таких объектов. Есть риск взять апартаменты по завышенной цене, а потом получать с них маленькую доходность.

Доходность. 5–8 % годовых.

Юнит в отеле SLS

Сеть пятизвёздочных отелей SLS (часть мирового бренда Accor) предлагает приобрести номер с гарантированной доходностью. Собственник сможет отдыхать в отеле и получит в дополнение бриллиантовое членство в сети Accor — доступ к набору сервисов и услуг мировой сети отелей.

Объект. 1 BR loft на 120 кв. м.

Размер вложений. От $380 000 при покупке фракции (¼ от номера), целый юнит стоит $1,5 млн.

Доходность. Компания гарантирует 7 % годовых на десять лет. Например, при вложении $380 000 вы десять лет ежегодно будете получать гарантированные $26 600.

Особенности

Можно приобрести номер целиком или фракцию, например 1/4 доли.

За каждую фракцию инвестор получает сертификат о собственности (title deed), это даёт право подать документы на резидентскую визу. При этом, покупая фракцию, собственник не зависит от остальных инвесторов — в любой момент долю можно продать.

При полном владении юнитом можно приезжать отдыхать на 28 дней, при владении 25 % — на 7 дней.

Управление объектом и расходы на амортизацию отель берёт на себя.

Апартаменты TRIA под среднесрочную сдачу в аренду

Жилой комплекс TRIA удачно расположен в Dubai Silicon Oasis — это район, где открыты офисы более чем 800 компаний (здесь базируются такие гиганты, как Porsche, Schneider Electrics, Osram). Проект отлично подойдёт под среднесрочную и долгосрочную сдачу в аренду.

В комплексе предусмотрены бассейны на крыше и на уровне подиума, сад и бар на крыше, спортивный зал, детская площадка, теннисный корт, корт для игры в сквош, мультицелевая комната, детские игровые площадки и фонтаны, кинотеатр под открытым небом.

Объект. Студия 40,9 кв. м.

Размер вложений. $170 469 (первый взнос 30 % = $51 140).

Доходность. 7,98 % (долгосрочная аренда), 9,6 % (среднесрочная аренда).

Рассрочка. 30 % — при покупке ($71 000), затем 30 % — до сдачи ежеквартальными платежами, 10 % — в момент сдачи и 30 % — после сдачи проекта ежемесячными платежами в течение трёх лет.

Это удобная рассрочка: при покупке вы тратите $71 000, затем до 2025 года постепенно вносите ещё столько же. А после ввода в эксплуатацию сможете сдать объект, и квартира почти полностью будет окупать сама себя.

Апартаменты в Bluebell Residence под среднесрочную сдачу

Объект расположен в районе Jumeirah Village Circle (JVC). Находится недалеко от деловых центров, удобная транспортная развязка, есть всё для жизни: торговые центры, кафе и рестораны, супермаркеты, медицинские клиники, школы и садики. Благодаря развитой инфраструктуре объект отлично подойдёт под сдачу в аренду. В стоимость входит также парковочное место.

Объект. 1 BR 64 кв. м.

Размер вложений. $205 000 (первоначальный взнос 30 % = $61 500).

Доходность. 8,33 % (среднесрочная аренда), но это если считать от 100%-ной оплаты. Если считать доходность от вложенных средств (30 % — при получении ключей, остаток — рассрочка на четыре года), то доходность на вложенные средства составит более 30 % годовых.

И главный вопрос: как купить, подобрать объект, а потом искать арендаторов?

Inside помогает инвесторам под ключ: находим объекты под бюджет, рассчитываем окупаемость, оцениваем риски объекта, помогаем оформлять сделку, а потом управляем недвижимостью — занимаемся поиском арендаторов, заключаем договор аренды и даже помогаем меблировать квартиру. Ноль хлопот, чтобы вы могли получать пассивный доход.

С вами была компания Inside. Если у вас есть вопрос по инвестициям и пассивному доходу, пишите нам — индивидуально рассмотрим вашу ситуацию и предложим лучшие пути решения.

Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.