Есть ли место на рынке для еще одного сервиса аренды и как сделать его конкурентоспособным

Наш материал о российском и мировом тренде на недвижимость, возможностях для предпринимателей в сфере арендного бизнеса. Также расскажем свою идею о разработке современного приложения в помощь арендодателям и арендаторам.

Приветствую! Меня зовут Алена Громова. Я — СЕО компании по мобильной разработке CREAZARD.

Сегодня вместе с моим хорошим знакомым и успешным действующим предпринимателем Павлом, который уже более 7-ми лет ведет бизнес в сфере недвижимости, мы хотим поделиться с вами нашим видением идеального арендного сервиса для российского и международных рынков. Вы сможете ознакомиться с нашим исследованием тенденций этих рынков на примере нескольких стран и личного опыта Павла. Также мы предложим направление, в котором можно вести разработку, чтобы закрыть несколько сильных болей — как арендатора, так и арендодателя. “Вишенкой на торте” станут несколько интересных фишек и гипотеза, откуда взять базу пользователей новому сервису аренды.

Далее, если материал вызовет интерес, во второй части статьи мы предоставим все ключевые цифры и финансовые расчеты. Надеюсь, такая информация будет не просто интересна потенциальным инвесторам, но и полезна в плане благодатной почвы для вложений.

Кому будет полезна эта статья:

Тренд на застройку и аренду недвижимости сейчас действительно существует, притом такой, что игнорировать его сложно. Причины известны и просты — в современном обществе, особенно среди молодежи и людей среднего возраста, есть конкретный запрос на арендное жилье.

Далеко не все уже хотят привязываться к одной локации, покупая жилье раз и навсегда. Это связано с работой, учебой, временными заработками, туризмом, потребностью в личном пространстве при переходе в самостоятельную жизнь, политической обстановкой и прочим.

Если пока не ходить далеко и говорить о трендах мелкого предпринимательства, то в России набирает популярность любопытная схема бизнеса, доступная практически каждому. Суть в том, чтобы взять квартиру со свободной планировкой (без внутренних стен) в ипотеку и, поделив ее быстро монтируемыми стройматериалами на выбранное количество участков, создать из каждого отдельную квартиру со всеми удобствами и сдавать ее дешевле, чем обычно стоит одна однокомнатная квартира.

В идеале это не только способно покрыть ипотеку, но и принести пассивный доход. Есть даже личный пример: мой друг из Москвы настолько проникся этой идеей, что не пожалел около 100 тысяч рублей и прошел целый курс обучения специально на эту тему. На время написания материала он заканчивает ремонт двух квартир и готовится сдавать свою недвижимость. Предпринимательство ближе, чем кажется.

Если же брать куда более глобальные примеры, то и здесь арендная недвижимость - это очевидный приоритет для инвесторов, ищущих безопасных вложений. Строительные девелоперы это отлично понимают, и застройка арендного жилья уже вполне системное явление. Но чтобы представить весь масштаб ситуации достаточно даже беглого взгляда на свежую статистику ниже - цифры способны, мягко говоря, удивить.

К примеру, в Дубае (ОАЭ) рост рынка жилья с мая 2022 по май 2023 достиг совсем уж исторических масштабов, демонстрируя прирост в рекордные 76%, даже несмотря на то, что цены на жилье поднялись примерно на 14%.

По мнению нашего эксперта Павла, спрос, невзирая на несколько растущую цену, объясняется не только элитностью предложения и доходностью аренды, но и крайне выгодными условиями для иностранных покупателей. Дело в том, что приобретение недвижимости в ОАЭ дает возможность иностранцу получить статус резидента, при этом чем больше вложение, тем значительнее преимущества, открываемые картой резидента: от получения водительских прав и медицинской страховки, до открытия счета в банке, получения кредита, безвизового въезда в ряд стран и возможности пригласить на содержание семью.

Также “золотая виза” позволяет стать налоговым резидентом страны (а налоговый режим в ОАЭ довольно комфортный) и получить карту Esaad, дающую скидки в самых разных сферах деятельности. Как видим, государство серьезно заинтересовано в инвесторах.

Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department) приводит весьма показательную статистику на май 2023 года:

Павел, которому не понаслышке известны как российский, так и международный рынки недвижимости, готов дополнить эту информацию интересными личными наблюдениями.

Арендодатели в Дубае предпочитают игнорировать спрос на посуточную аренду. В лучшем случае тебе предлагают снять квартиру сразу на полгода вперед, в худшем - просто не слушают до конца. Логика в том, что для них это слишком “мелкая рыба”, поэтому спрос закрывается хостелами.

И это реальная проблема, ведь Дубай сейчас просто перенасыщен не только туристами со всего мира, до отказа заселяющими недорогие отели, но и всевозможными бизнесменами, прибывающими для заключения самых разных сделок. В том числе сейчас много гостей и резидентов из России.

В итоге имеем нелегкий выбор - сильно переплатить или прожить неделю в хостеле, где из удобств порой бывает лишь матрас не первой свежести (из личных наблюдений агента, которого Павел просил исследовать предложение посуточной аренды). Так что качественная посуточная аренда здесь перспективная ниша рынка.

Конечно, дело не только в ОАЭ, тренд достаточно глобальный. Недавнее исследование международного рынка жилой недвижимости от крупной аналитической компании “Mordor Intelligence”, указывает на общую тенденцию роста в различных странах и экономических регионах. Ожидается совокупный среднегодовой темп роста более 9%.

Если же обсуждать регион Юго-Восточной Азии - Павел однозначно рекомендует для инвестиций Таиланд за его недорогие условия жизни, хорошо налаженный годами сервис и хорошие прибыли от недвижимости при относительно небольших вложениях.

Нескончаемый поток туристов является своего рода гарантией стабильного пассивного дохода. Может, я несколько утрирую, но постройте в Таиланде хижину из глины и веток, дайте объявление о ее сдаче и считайте, что она уже занята туристом. Павел и сам сдает недвижимость, в том числе и в этом регионе, так что информация из первых рук. (Я не про глину и ветки, конечно).

Среди проблем, с которыми он лично сталкивался, была непунктуальность населения Таиланда. На встречи опаздывают как арендаторы, так и арендодатели, притом как минимум на полчаса-час, и даже не понимают удивления по этому поводу. Впрочем, проблема личных встреч между сторонами договора актуальна не только в Таиланде и дальше мы предложим, как ее решить.

Существуют свои тренды и в российском сегменте. От Павла я узнала о значительном ажиотаже на внутренний туризм в России, что также вызывает спрос на посуточную аренду.

Переходя на тему российского рынка недвижимости, стоит также обратиться к статистике от аналитиков ДОМ.рф (государственный финансовый институт развития в жилищной сфере России):

На рынке арендного жилья в России наблюдается стабилизация. Баланс восстанавливается после значительного роста предложения в 2022-м, сообщили «Известиям» 25 апреля аналитики ДОМ.РФ, составившие «Обзор рынка аренды за I квартал 2023 года».

Так, прошлый год характеризовался резким увеличением предложения аренды жилья в стране, существенно опережающим спрос.

В I квартале этого года рынок аренды стал возвращаться к равновесному состоянию: объем актуальных объявлений в России снизился до 92 тыс. (–4% к IV кварталу 2022 года и –17% к I кварталу 2022 года). Арендодатели стали публиковать меньше новых объявлений, кроме того, наблюдалось оживление спроса», — отметили эксперты.

При этом уточняется, что выравнивание баланса ведет к замедлению удешевления аренды недвижимости, которое было в 2022-м.

Средняя стоимость аренды квартиры в январе – марте этого года в Москве сохранилась на уровне конца 2022-го (около 65 тыс. рублей в месяц), в то время как в Санкт-Петербурге и других российских городах ее снижение замедлилось.

24 марта сообщалось, что согласно рейтингу «Авито Недвижимости», дороже всего аренда однокомнатных квартир обходится жителям Сочи (63% от зарплаты). При этом в Тюмени за такое жилье платят меньше всего — 19% от зарплаты проживающего в городе.

Думаю, я “включу Капитанессу Очевидность”, если скажу, что “рынок аренды жилья стабильно стабилен и перспективно перспективен :) Спрос был, есть и будет всегда”, но существует и менее очевидный момент - в российском сегменте не так уж много специализированных площадок, заточенных конкретно под аренду жилья, не говоря уже об уходе из России таких крупных цифровых сервисов аренды как Booking и Airbnb, что, на мой взгляд, не что иное, как открытая возможность для создания качественной альтернативы.

Главное понять актуальные проблемы, предложить оптимальные решения и за счет востребованных функций и очевидных преимуществ создать коммерчески выгодный проект, полезный как юзерам, так и инвестору. Вопрос пользовательской базы - один из самых важных.

Мы с Павлом побеседовали о проблемах арендного бизнеса, далее мы с нашей командой изучили такие популярные российские сервисы аренды как Avito, Яндекс Недвижимость, Циан. Изучили отзывы пользователей, которые легко можно найти в интернете.

Плюсы от использования сервисов, безусловно, есть - они позволяют быстро и удобно выбрать жилье из множества вариантов, но в то же время точно есть, куда еще расти. Российские площадки аренды существуют достаточно давно и сложившаяся у них инфраструктура не предусматривает такой же гибкости для адаптации к динамически меняющимся условиям, как это можно реализовать у новоразработанных приложений.

Анализируя рассказанную мне и изученную нами информацию, мы готовы осветить распространенные проблемы и предложить свои наброски по их решению.

Часто бывает так, что фейковый арендодатель выкладывает привлекательное объявление, уверяет всех обратившихся, что на аренду сейчас большая очередь и все встречи запланированы на завтра, ведь его сейчас нет в городе. Мошенник просит у вас предоплату, чтобы предложение досталось именно вам, а затем навсегда исчезает.

Также бывают случаи, когда вас действительно заселяют в квартиру, но арендодатель не является ее собственником, а реальный собственник может об этом вовсе не знать.

Решение: Обязательная верификация аккаунта арендодателя. Посредством прикрепления продавцом развернутого паспорта рядом со своим лицом и их дальнейшей проверки на соответствие, сможем однозначно определить человека, закрепив за ним аккаунт и галочку о том, что проверка пройдена. Арендодатели, не прошедшие верификацию аккаунта, не смогут создавать объявления на площадке. Пользователи будут знать, что каждый арендодатель проходит тщательную проверку и будут иметь большую лояльность к сервису, при этом мы не тратимся на интеграции проверок собственника через ЕГРН.

Не всегда этому виной арендатор, но все же ответственность лежит на нем. Павел рассказал забавный случай, когда одна из клиенток неосознанно унесла с собой фен, сильно похожий на ее собственный. Злого умысла не было, но благодаря системе залога с автосписанием стоимость была компенсирована, а женщину поздравили с покупкой фена.

Решение:

Функционал обязательно должен содержать в себе инструменты для заключения электронного договора (такое право гарантируется ст. 434 Гражданского Кодекса РФ), обладающего юридической силой, по универсальному шаблону в приложении и возможность поставить электронную подпись (закон № 63-ФЗ «Об электронной подписи»), если арендатор осмотрел апартаменты и убедился, что они соответствуют видеообзору в приложении.

Также используется отраженная в договоре оценка и видеофиксация недвижимости по принципу каршеринга с возможностью страховочного залога. Видео или фотофиксация апартаментов при въезде и при выезде арендатора помогают установить был ли нанесен жилью ущерб в период ответственности арендатора, а страховочный залог с автосписанием призван быстро возместить убытки. При отсутствии проблем залог возвращается арендатору в полном объеме.

Договор подписывается по соглашению сторон, через авторизацию в приложении и нажатие кнопки подтверждения после заполнения опросника на присутствие посторонних запахов или иных проблем. При выезде гостя, служба клининга также заполняет некий опросник, заключение которого является ответом на вопрос возвращать ли Гостю залог.

Решение:

Можно обойтись без личной встречи с владельцем, если вы используете электронный замок, который предоставляет доступ дистанционно, по нажатию кнопки в приложении. Больше никаких спрятанных под порогом ключей или вызванивания арендодателя в 4 часа ночи. Также электронный замок нивелирует риск дубликации ключа со стороны злоумышленника и вам не нужно будет менять механический замок после каждого клиента. Система поддерживает электронные замки популярных типов : “OZLocks”, “Титан”, “Гардиан”, “Samsung” и прочие.

А теперь поговорим об уникальных фишках проекта, аналогов которым мы не нашли вообще, либо они не вполне качественные.

Павел заметил, что в новых апартаментах арендаторам часто что-то нужно, от домашних тапочек до портативных стиральных машин. Я и сама не раз снимала квартиру, потому знаю как иногда хочется, чтобы за твоей спиной ехал минивэн, груженный всем необходимым для комфортного быта. Естественно, некоторые трудности можно обратить на пользу и это как раз тот случай, ведь в нашем сервисе аренды вполне можно реализовать маркетплейс, к которому смогут присоединиться оптовые продавцы, например, за дополнительный процент. Возможно, даже устроить какой-то аукцион. Таргетированная реклама, как она есть.

Нередки ситуации, когда арендодатель сам заинтересован на некоторое время отдать свою недвижимость в управление другому арендодателю, например, чтобы не обращаться в управляющую компанию, если ваша недвижимость находится в другом городе или стране.

Я даже знаю человека, которому подобная договоренность позволила быстро собрать денег на операцию. Он просто получил заранее свою двухлетнюю выручку за аренду от своего коллеги, взявшего его квартиру в управление на договорных условиях.

Как же свести этих двух арендодателей между собой и упростить обоим жизнь? Очевидно, стоит добавить в сервис маркетплейс квартир, где можно будет найти своего коллегу, купить его статистику, отражающую прибыльность по каждой единице недвижимости, почитать отзывы клиентов и взять квартиру в законную субаренду, в случае обоюдной заинтересованности.

Допустим, мы уже разработали первую версию сервиса. Осталось дело за малым (нет), а именно - найти пользователей. Новому сервису без репутации на фоне конкурентов очень трудно получить клиентов. Но у нас есть рецепт и на этот случай. У каждого арендодателя, который уже находится какое-то время в арендном бизнесе, есть внушительная база клиентов, снимавших его апартаменты хотя бы один раз. Именно эту базу мы и будем использовать, так как получить деньги за гостя, который уже в другом городе, но снимает у твоего коллеги, всегда приятно. Работать это будет так: привел арендатора по реферальной ссылке - держи, например, 1-2% с каждой его аренды. Если рассуждать в плоскости длительной аренды, то можно считать это очень честной комиссией, ведь риелтор взял бы гораздо больше.

Пригласил арендодателя - те же проценты с каждой его сдачи квартиры.

Преимущества понятны каждому - являешься пользователем сервиса - имеешь возможность дополнительно пассивно зарабатывать, ведь этим ты заодно раскручиваешь проект, избавляя инвестора от излишних вложений в рекламу. Достаточно пары кликов, чтобы добавить ссылку и еще немного времени для размещения объявлений на разных площадках через наше приложение. В свою очередь, арендатор тоже может предложить арендодателю пройти по ссылке для заключения договора именно через наш сервис, получив при этом скидку за первый платеж, помимо прочих преимуществ.

Всем обладателям значительной клиентской базы в сфере аренды идея рефералов явно покажется интересной. Идея же сервиса, который раскручивается мотивированными на это пользователями, точно понравится инвесторам, понимающим выгоду минимальных затрат на рекламу.

Павел рассказал нам, что публикация только одной квартиры на всех российских сервисах может занимать аж до недели бесценного времени! В свете таких обстоятельств, довольно тяжело было бы перетянуть арендодателей в наш сервис. Если только не предложить им крайне удобный инструмент, сильно упрощающий арендодательскую жизнь.

Можно разработать функционал, который позволит управлять всеми квартирами арендодателя из “единого окна”. Нашего “окна”. Также это убьет еще и второго зайца, а именно, существенно сэкономит время на публикацию своих квартир на сторонних площадках, так как зачастую это может занимать до недели времени! Подобные решения есть, но по отзывам арендодателей работают они весьма ненадежно.

Страшный сон арендатора - это когда в съемной квартире внезапно течет то, что не должно течь и не течет то, что течь должно, а происходит это не так уж редко. А как приготовить еду на всю семью или хотя бы просто на себя, если на это нет времени? А если вы снимаете жилье в пригороде, где без личного транспорта, после 9ти вечера невозможно приехать или уехать? Проблемы насущные, но решаемые.

Популярные сервисы, такие как доставка еды на дом или вызов службы такси, ремонтные работы - это и выход для клиентов и хорошая перспектива партнерских программ для приложения. Почва для таргет-рекламы имеется.

На данный момент для реализации данного сервиса у нас уже есть:

Во второй части этой статьи, мы приведем более конкретные цифры и расчеты от нашего финансового аналитика, так что заинтересованным инвесторам будет, на что обратить свое внимание.

Если вам интересно поучаствовать или порассуждать о разработке такого сервиса аренды, давайте пообщаемся. Отличного всем дня!

Команда CREAZARD

Реклама, ИП Громова, ИНН 772850165163