Как выбрать земельный участок для строительства дома: личный опыт и ошибки, о которых молчат

Автор: Андрей Коняхин, инвестор в земли населенных пунктов и другую загородную недвижимость, веду блог в Telegram

За несколько лет работы с землей я проанализировал сотни участков ИЖС, ЛПХ (приусадебные) и ведения садоводства, начиная с юридических вопросов собственности, заканчивая весьма специфичными вопросами ЗОУИТ, кадастровых ошибок, воровства площадей соседями, самозахватом и тд. Сегодня поделюсь не только стандартными советами, но и тем, о чем редко говорят в статьях: как не попасть на скрытые проблемы и не переплатить за «кота в мешке».

---

1. Экология: неочевидные риски - Рядом с участком нет свалки или завода? Отлично! А что под землей? – Совет, если планируете жить долго и счастливо: закажите экспертизу грунта. Случай из отрасли: человек покупал участок, а через год выяснилось, что почва загрязнена тяжелыми металлами из-за старого полигона в 3 км.

2. Инфраструктура: обещают ≠ сделают - Застройщик говорит, что через год проведут газ и воду? Проверьте, есть ли договор с ресурсоснабжающими организациями, а не только красивые буклеты. - Пример из практики: в поселке «Сол******» (ЛО) 5 лет ждали обещанную дорогу. Люди добирались до домов через поля. В итоге проложили ее за свой счет. Чистят за свой счет. Поселение дорогу на баланс не берет. Скидываются и ремонтируют и чистят и подсыпают самостоятельно.

3. Транспортная доступность зимой - Участок в 30 км от города кажется близко? Зимой, если дорогу не чистят, это может превратиться в 2 часа пути. Как проверить?: пообщайтесь с местными в соцсетях или на форумах, зайдите к соседям на чашку чая, вообще в целом не пообщавшись с соседями я не рекомендую покупать земельный участок — они расскажут правду, но иногда преврут, тем не менее, информация не будет лишней, поверьте, каких только историй я не слышал.

---

1. Юридическая чистота: не верьте словам! - Проверьте участок на обременения через Росреестр (это можно сделать онлайн за 5 минут). - Если продавец — наследник, убедитесь, что все наследники отказались от своих долей. Иначе может получиться так, что «внезапная» сестра продавца, которая объявится через полгода после сделки начнет оспаривать произведенный переход прав собственности.

2. Кадастровые ошибки: как их найти? - Сверьте границы участка на кадастровой карте с реальностью. Бывает, что забор стоит на 2 метра дальше, чем указано в документах. - Совет: наймите кадастрового инженера, даже если продавец уверяет, что всё в порядке. Не покупайте участок пока не увидите отбитые границы в реальности.

3. Подземные коммуникации: где они? - На участке может проходить газовая труба или кабель, о котором не знает даже продавец. - Что делать? запросите схему инженерных сетей в администрации района, если откажут – запросите ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) – я также не рекомендую покупатель земельный участок, пока вы не получите этот документ на руки, совет №2: ГПЗУ должен быть хотя бы текущего года. В ГПЗУ будет указаны все ограничения на земельном участке, все его коммуникации, скрытые сети, пятно под застройку, коэффициент застройки и тд. Это по-сути главный градостроительный документ для вас!

---

Они могут рассказать: о сезонных подтоплениях, спорных границах, агрессивных собаках или шумных вечеринках, скрытых коммуникациях, маргинальных личностях. Как-то раз я отказался от участка после разговора с соседкой, которая 10 лет судилась из-за 30 см земли. Не смотря на их временное перемирие между собой – мой выбор спать спокойно и не тратить на это время и деньги.

---

1. Не верьте словам — проверяйте документы.

2. Тратьте время на исследования, а не на поиск «самой низкой цены».

3. Участок без недостатков — это миф. Важно понять, готовы ли вы мириться с его минусами. Всегда есть нюансы, даже в идеальных земельных участках. Земля – это не квартира, здесь мелочей и нюансов больше, чем можно себе представить

---

А вы сталкивались с неочевидными проблемами при выборе участка Делитесь в комментариях — обсудим!

P.S. Если статья была полезной, сохраните ее в закладки — она пригодится, когда начнете искать участок. И не стесняйтесь задавать вопросы: буду отвечать!

Подписывайтесть на мой блог в Telegram, я и моя команда также можем вам оказать помощь со всесторонней юридической проверкой земельного участка перед покупкой, пишите, контакты в шапке блога.

#недвижимостьмосквы #земельныеучастки