Сказ о том, как льготная ипотека была-была прекрасной принцессой, а превратилась… в жабу

Льготная ипотека, как явление, на протяжении всего своего существования никогда не являлась чем-то постоянным. В определенные периоды она помогала населению - особенно это касается резких скачков основной ставки по кредитам на недвижимость - приобрести жилье с максимально комфортным ежемесячным платежом. Она же стала отличным инициатором не только для строительной отрасли, но и для самой экономики, влияя на развитие транспорта, инжиниринга и т.д.. Однако последнее десятилетие ознаменовалось нестабильной позицией страны на глобальном экономическом рынке торговли. В ситуации с ковидом, санкциями и неблагоприятной ситуацией в сфере геополитике, льготная ипотека стала глотком свежего воздуха для экономики РФ.

Однако в какой-то момент для самого правительства программа стала неудобной. Таким образом последние два года Россия пытается не позволить ипотечной дыре стать больше. Спрос, как говорится, рождает предложение, поэтому цены на недвижимость взлетели с невероятной скоростью - в некоторых регионах рост в цене почти дошел 40% на новостройки - а это уже влияет на расход бюджета страны на субсидии по льготным ипотекам.

Первые, так сказать, “пробы пера” прошли в период 2015-2016 г. В тот период, после того, как ставка по стандартной ипотеке выросла до 17%, строительная отрасль оказалась на грани стагнации. Март 2015: принят закон о льготной ипотеке со ставкой в 12%. В 2016 году по итогам завершения эксперимента количество кредитом буквально перевалила за количество в 500 тысяч, а сумма достигла небывалых 928 млрд. рублей. В последующие годы основная ставка с подачи ЦБ снизилась, и надобность в льготной ипотеке временно пропала.

В период вынужденной ковидной изоляции многие крупные компании приостановили или замедлили свою деятельность, поэтому, чтобы строительство продолжала функционировать если не в штатном, то хотя бы в каком-нибудь режиме, льготную ипотечную ставку решили снова вернуть. Новый процент составлял фиксированные 6.5% годовых с максимальной суммой кредитования в 3 млн. руб по регионам и 8 млн.руб по Москве и СПБ.

В дальнейшем льготная ипотека продлевалась с заменой фиксированной ставки, а крупные кредиторы - Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Росбанк - стали выдавать денежные средства на приобретения жилья только у партнеров-застройщиков, которые имели возможность произвести компенсацию со ставки за счет роста на цены.

Помимо этого на рынке также появилась тенденция манипуляций с помощью льготных ипотек. Состоятельные люди активно пользовались возможность приобретения дешевого жилья, используя эту возможность не один, а несколько раз, приумножая свое состояние с помощью инвестиций. Спрос рос не только на льготные ипотеки, но и на саму недвижимость, из-за чего цены снова начали расти.

На данный момент в России успешно функционируют 7 льготных программ.

После того, как ключевая ставка ЦБ начала свои танцы с бубнами, расходы государства тоже стали нестабильны. После ужесточения условий по льготным ипотекам доходность от них с 20% ушла почти в минус.

Чтобы также понимать рост расходов на ипотеку. 2023: 150 млрд руб. 2024 - вместо запланированных 119 млрд руб, стали 453 млрд руб. А, если рассматривать рост стоимости жилья в период с 2020 по 2024 год, то получим повышение стоимости на 80%, и конкретно на рынок вторичного жилья - на 51%. При этом, если сопоставить рост цен на жилье и рост средней заработной платы, то разницу просто невозможно сопоставить.

То, что идея государства сделать с помощью ипотечных льгот жилье более доступным, в итоге превратилась в отсутствие выгоды для заемщика, становится не удивительным. Шутка ли, что на средний годовой доход обычный россиянин может себе позволить на 2024 год только 6,5 м², когда ранее этот показатель был в районе 8 м².

На первый взгляд, самая выигрышная позиция у тех, кто успел в самом начале приобрести жилье по льготной программе, однако в 2014 году доход населения совершил резкий “прыжок со скалы”, и льготы перестали быть льготными. Зарплаты не покрывали ежемесячного платежа, из-за чего возник риск массовой невозможности обслуживания ипотечного кредита в установленное время. На 2024 год ситуация лучше не стала - на данный момент количество заемщиком, которые отдают на выплату кредита более 50% своего дохода, составляет 60%, а процент тех, кто и вовсе не может выплатить ипотеку, не останавливается в своем росте.

Не стоит забывать и про еще одно условия ипотечного кредитования - 15—20% от общей суммы займа должен составить первоначальный взнос. Данную сумму может накопить только человек среднего достатка, имеющий возможность откладывать деньги, при этом статистика говорит о том, что люди, которым действительно требуется улучшение жилищных условий, не способны это сделать.

И тут же, как ни пытался Робин Гуд, обернуть все иначе, а в России 2024 бедняки платят налоги, помогая состоятельным слоям населения покупать жильё.

По прогнозам Минфин, как и в 2024 году после увеличения ключевой ставки, в 2025 также не планируется падение спроса на недвижимость. Не смотря на тио, то по словам Алексея Данилова, что ситуация, когда первичное жилье занимает 90% бюджета на льготные программы, недопустима, ибо на 2020 год процент был ниже более чем в 4 раза - 20%.

Дальнейшее развитие событий имеет два варианта. Первый: застройщик будет компенсировать банку разницу в ставке. Второй: в скором времени ставку поднимут до полной. Первый вариант застройщикам, конечно, как и второй, не слишком нравится, поэтому подготовка к поднятию ипотечной ставки до 8% с их стороны будет заключаться в снижении ввода многоквартирных объектов на территории Российской Федерации, чтобы показать, насколько сильно строительная отрасль зависит от льготных программ. Придержанный ввод позволит застройщикам искусственно создать дефицит на рынке, чтобы исключить вероятность обвала цен.

Подводя итог, можно с уверенность сказать, что в гонках, в которой участвуют цены на недвижимость и ставки на ипотеку, побеждает, конечно же стоимость за квадратный метр. При том с колоссальным отрывом. Ко всему прочему появился значительный перекос между жильем вторичным и первичным, что нет является нормой ни в какой из возможных ситуаций. С учетом резкого роста цен на жилье, позволить теперь его себе может все меньше и меньше людей. После отмены льготного платежа по ипотеке в 2024 году, средний ежемесячный платеж достигает невозможных 200 тыс. в мес, когда средняя зарплата по Москве за октябрь 2024 года составила 151,6 тыс. рублей. Таким образом, те, кто действительно смогут себе позволить жилье в столице, должны зарабатывать в месяц около 300-400 тысяч рублей. С областями ситуация выглядит весьма схоже. Несмотря на рост заработных плат, позволить теперь себе квартиру смогу единицы.

Вот так принцесса стала жабой.

Конец.

Или продолжение следует?...