Как выбрать квартиру в новостройке в 2024 году: пошаговая инструкция
Покупка квартиры в новостройке - ответственный шаг, особенно в 2024 году, когда рынок недвижимости переживает изменения. Выбор нового жилья может стать началом счастливой жизни в комфортном доме или обернуться разочарованием и финансовыми потерями. В этой статье мы подробнее расскажем, как выбрать квартиру в новостройке, на что обратить внимание, чтобы это стало удачным вложением в ваше будущее. Найти ответы на все вопросы непросто, но мы постараемся помочь.
Ищете надежного специалиста по недвижимости в Москве и других крупных городах России? Хотите получить консультацию перед выбором квартиры в новостройке или на вторичном рынке? Тогда вам нужен опытный эксперт. Контакт для связи: t.me/Skilful221.
1. Выбор надежного застройщика
Покупая квартиру в строящемся доме, вы доверяете свои деньги и будущее жилье компании-застройщику. Поэтому на первом этапе важно выбрать надежного девелопера с хорошей репутацией.
➡Узнайте, сколько лет компания работает на рынке недвижимости, сколько объектов уже сдала в эксплуатацию. Поделитесь с близкими информацией о застройщике, возможно, у них есть полезные сведения или личный опыт.
➡Посмотрите отзывы дольщиков о качестве построенного жилья, соблюдении сроков сдачи, оцените общий уровень доверия к застройщику. Иногда отзывы на сайте застройщика отличаются от реальных мнений на форумах и в соцсетях.
➡Проанализируйте текущие проекты застройщика на разных стадиях строительства, оцените их масштаб, технические характеристики. Обратите внимание на наличие социальной инфраструктуры - детских садов, школ, поликлиник, магазинов, удобных паркингов, коммерческих помещений. Это говорит о комплексном подходе застройщика. Офис продаж и сайт компании в интернете тоже могут многое сказать - насколько у застройщика все прозрачно и клиентоориентированно.
➡Обязательно изучите проектную декларацию, учредительные документы, разрешения на строительство, свидетельство о праве собственности или договор аренды на земельный участок. Запросите данные о финансовой устойчивости компании, бухгалтерскую отчетность. Оцените, предлагает ли застройщик ипотеку от крупных банков - это косвенно подтверждает его надежность. Если застройщик является участником федеральных программ или получил награды на профессиональных конкурсах - это тоже хороший знак.
➡Узнайте, строит ли девелопер по ДДУ (договорам долевого участия) с использованием эскроу-счетов. Такая схема защищает права дольщиков. Деньги покупателей хранятся на спецсчетах в банке и передаются застройщику только после сдачи дома. Если стройка замораживается, люди гарантированно получают вложенные средства назад. Даже если застройщик предлагает другие "выгодные" схемы покупки (вексельную, через ЖСК), лучше выбрать проверенный эскроу-счет.
➡Внимательно ознакомьтесь с ДДУ. Стоит обратить внимание на ключевые пункты - цена квартиры в новостройке, сроки сдачи, ответственность за просрочку, качество отделки. Если застройщик предлагает нестандартный договор с размытыми формулировками - это повод насторожиться. Лучше привлечь юриста для экспертизы договора - это поможет избежать рисков.
Резумируем: идеальный застройщик давно и стабильно работает на рынке, имеет опыт успешно реализованных проектов, строит качественные новостройки, четко соблюдает законодательство, использует ДДУ с эскроу, предоставляет выгодную ипотеку от надежных банков. И не давит, а дает время на принятие решения.
2. Выбор новостройки
Определившись с застройщиком, переходим к выбору конкретного современного комплекса или дома.
Совет - не ограничивайтесь одним вариантом, рассмотрите несколько новостроек, сравните их характеристики и цены. Так вы сможете выбрать наиболее подходящую квартиру в новостройке по оптимальной стоимости. Сравнивайте цены не только между новостройками, но и с квартирами на вторичном рынке в этом же районе.
Важнейший фактор - местоположение дома. Оцените транспортную доступность, близость к центру города, уровень развития района. Всегда обращайте внимание на экологию, удаленность от промзон.
Для семей с детьми принципиально наличие поблизости детских садов, школ, поликлиник, игровых площадок. Всем покупателям необходимы магазины, аптеки, отделения банков и почты в шаговой доступности. Желательно, чтобы рядом с новостройкой были зоны отдыха - парки, скверы, набережные. Также:
☑ Изучите информацию о сроках сдачи новостройки и истории переносов на сайте застройщика и форумах дольщиков. Большое количество переносов - тревожный знак. Узнайте, получено ли разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию. Если дом сдан, риски минимальны. Если стройка на начальном этапе - внимательно взвесьте свою готовность ждать. Заранее уточните в договоре условия и размер компенсации в случае задержки сдачи дома.
☑ Уточните, по какой схеме идут продажи. Сейчас законодательство обязывает застройщиков реализовывать квартиры через эскроу-счета. Это повышает надежность сделки, так как деньги дольщиков страхуются. Если застройщик предлагает иные схемы - проверьте их законность и безопасность.
☑ Оцените инфраструктуру дома: достаточно ли во дворе парковочных мест, есть ли подземный паркинг, кладовые помещения для жильцов, коммерческие помещения для магазинов и сервисов. Хорошо, если в доме предусмотрена колясочная, комната для консьержа, ресепшн. Уточните, кто будет управлять домом после сдачи - собственная УК застройщика или сторонняя компания.
☑ Обязательно посетите сам ЖК или стройплощадку, чтобы вживую оценить месторасположение, окружение, качество строительства, используемые материалы. Загляните в шоурум застройщика, чтобы оценить варианты планировок и отделки, примерить пространство на себя. Обратите внимание не только на саму квартиру в новостройке, но и на общественные зоны - насколько они удобные, безопасные, соответствуют заявленному классу дома.
☑ Оцените перспективы развития района. Появятся ли в ближайшие годы рядом новые школы, детские сады, станции метро. Не планируется ли масштабная уплотнительная застройка по соседству. Узнать об этом можно в открытых источниках - СМИ, соцсетях, на сайте местной администрации. План развития территории должен быть у застройщика и в публичном доступе.
Резумируем: лучшая новостройка расположена в районе с хорошей экологией и транспортной доступностью, развитой социальной и коммерческой инфраструктурой. Дом должен иметь удобные планировки и собственную инфраструктуру, строиться по закону с использованием эскроу-счетов, иметь хорошие перспективы развития территории вокруг. А застройщик - быть надежным и клиентоориентированным партнером.
3. Выбор квартиры в новостройке
Когда новостройка выбрана, переходим к самому интересному - подбору конкретной квартиры.
Здесь нужно учесть несколько ключевых параметров:
- Планировка: количество комнат, площадь, форма, расположение окон и дверей. Планировка должна соответствовать составу вашей семьи и образу жизни. Например, для молодой пары подойдет студия или однушка, для семьи с детьми - евродвушка или трешка. Если планируете работать из дома - выбирайте квартиру в новостройке с отдельным кабинетом. Обратите внимание на размер кухни и санузлов. Важно, чтобы планировка была эргономичной без "мертвых зон" и длинных коридоров.
- Этаж. Квартиры в новостройках на первых этажах обычно дешевле, но там может быть шумно и не очень безопасно. Квартиры на последних этажах имеют риск протечек и проблем с напором воды, зато часто обладают лучшими видами. Если в доме много квартир - оцените, сколько вам придется ждать лифт в часы пик. Идеальный вариант для большинства покупателей - средние этажи. Но иногда квартира в новостройке с отличным видом на верхних этажах стоит своих минусов.
- Вид из окон. Проверьте, на какую сторону света выходят окна и что вы увидите из них - соседний дом, детскую площадку, парковку, парк. Учтите, в какое время дня комнаты будут освещены солнцем. Вид на юг обеспечит больше света, вид на север - меньше, но зато летом будет не так жарко. Окна во двор обычно тише, чем на улицу. А панорамные окна или вид на воду, парк, центр города могут существенно повысить стоимость квартиры.
- Возможность перепланировки. Узнайте у застройщика, какие стены в доме несущие, а какие можно передвигать. Если планируете делать перепланировку, заранее продумайте ее и убедитесь, что она соответствует строительным нормам и будет согласована. Помощь профессионального дизайнера или архитектора будет нелишней. Некоторые застройщики сами предлагают варианты перепланировки.
- Наличие балкона или лоджии. Для многих покупателей это обязательное условие. Балкон можно использовать для отдыха, хранения вещей, как мини-кабинет или продолжение комнаты. Помните, что остеклить и утеплить лоджию будет проще и дешевле. Но открытый балкон дает больше света и воздуха.
- Качество отделки. Застройщики предлагают различные варианты - от голых бетонных стен до полной чистовой отделки "под ключ". Стоит сравнить стоимость квартиры с отделкой и без, возможно, дешевле и проще будет сделать ремонт самостоятельно. Но тогда будьте готовы к дополнительным расходам и хлопотам. Зато сможете все сделать по своему вкусу из выбранных материалов.
- Количество соседей на этаже. Чем их меньше, тем спокойнее и безопаснее будет жизнь. Оптимально, когда на лестничной клетке 4-6 квартир. Соседи сверху и снизу тоже влияют на комфорт - узнайте, кто уже купил или планирует купить эти квартиры.
- Кладовая и паркинг. Всегда уточняйте, входят ли они в стоимость квартиры в новостройке. Продумайте, где вы будете хранить сезонные вещи, велосипеды, детские коляски. Если у вас есть автомобиль, узнайте о наличии и стоимости парковочных мест. Сейчас многие застройщики дают возможность купить кладовку или паркинг в рассрочку или ипотеку вместе с квартирой.
Совет: прежде чем бронировать понравившуюся квартиру в новостройке, посетите ее лично вместе с профессионалом - агентом по недвижимости, оценщиком или прорабом.
Проверьте качество строительства, сделайте замеры БТИ, оцените уровень шума, прислушайтесь к звукоизоляции. Если дом только строится, изучите типовые планировки и примеры готовых квартир от этого застройщика. Не стесняйтесь задавать любые вопросы и просить документы.
Резумируем: стоит выбирать квартиру, которая максимально соответствует вашим потребностям и образу жизни, имеет удачное расположение в доме, достаточную площадь, удобную планировку и приемлемый уровень отделки. И главное - будет радовать вас каждый день, а не висеть тяжким грузом ипотеки.
4. Оформление покупки квартиры
Когда квартира выбрана, пора переходить к оформлению сделки. На этом этапе важно учесть следующие моменты:
Способ оплаты:
- 100% оплата - необходима крупная сумма денег, зато вы становитесь собственником сразу после регистрации договора. Удостоверьтесь, что у вас есть официальное подтверждение дохода и источников накопления всей суммы. Иначе могут возникнуть вопросы у налоговой и Росфинмониторинга.
- Ипотека - оптимальный вариант для большинства покупателей. Выбирайте надежный банк с выгодными условиями и опытом работы с конкретным застройщиком. Внимательно сравните ипотечные программы, оцените свои возможности по первоначальному взносу и ежемесячным выплатам. Помните о дополнительных расходах - страховке, оценке. Реально оцените свой доход и риски - сможете ли вы платить ипотеку, если потеряете работу или заболеете.
- Рассрочка от застройщика - обычно предполагает внесение 30-50% стоимости квартиры сразу и остальной суммы равными платежами в течение 1-2 лет. Удобно, но часто переплата по рассрочке выше, чем по ипотеке. Внимательно читайте договор, обращайте внимание на штрафы за просрочку платежей. И помните - пока вы не выплатите всю сумму, квартира остается в залоге у застройщика.
Приемка квартиры:
- Внимательно осмотрите квартиру на предмет дефектов и недоделок, составьте акт осмотра. Лучше пригласить профессионального эксперта или хотя бы технически подкованного друга. Обратите внимание на качество окон, дверей, сантехники, ровность стен и потолков, работу электрики и отопления.
- Проверьте соответствие фактической планировки и площади квартиры заявленной в договоре. Все изменения должны быть задокументированы. Даже несколько "лишних" квадратных метров - повод обратиться к застройщику за перерасчетом.
- Проконтролируйте устранение застройщиком всех недочетов, зафиксированных в акте осмотра. Не подписывайте акт приема-передачи, пока все недостатки не будут исправлены. Если застройщик отказывается или затягивает устранение проблем, обратитесь в суд.
Регистрация права собственности:
- Застройщик передает пакет документов в Росреестр для регистрации вашего права собственности на квартиру. Вы тоже должны явиться туда лично и подписать заявление о регистрации. Проверьте, все ли документы в порядке и нет ли обременений на квартиру.
- Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности. Сделать это можно онлайн через сайт Госуслуг или в МФЦ. Проверьте, чтобы все данные в выписке соответствовали договору. После вы станете полноправным владельцем квартиры.
- Не забудьте оформить налоговый вычет за покупку квартиры и выплаченные ипотечные проценты. Это ваше право вернуть часть потраченных денег. Обычно можно вернуть до 260 тысяч рублей за саму квартиру и до 390 тысяч за проценты.
Теперь давайте поговорим о дополнительных расходах. Заранее заложите в бюджет покупки около 1-2% на оплату услуг нотариуса, оценщика, страховой компании. Плюс траты на переезд и мелкий ремонт. Но на этом не экономьте - правильное юридическое оформление и страховка защитят вашу квартиру.
Будьте готовы оплатить коммунальные и эксплуатационные платежи сразу после получения ключей. Лучше сразу поставить счетчики на воду и электричество. Так вы будете платить только за реально потребленные ресурсы.
Продумайте расходы на предстоящий ремонт, мебель и технику. Ремонт "с нуля" обычно обходится в 1/3-1/2 стоимости квартиры. Но можно сэкономить, если делать его постепенно и частично своими силами. Заранее решите, будете ли вы привлекать дизайнера и строительную бригаду или справитесь своими силами.
Дополнительные советы:
- Всегда требуйте официальные документы, подтверждающие все договоренности и условия. Особенно если покупаете квартиру на "котловане", по переуступке или через жилищно-строительный кооператив. Никогда не верьте устным обещаниям и не передавайте деньги без расписки.
- Фиксируйте в договоре сроки завершения строительства, получения ключей, устранения недостатков. Если эти сроки нарушаются, вы имеете право требовать неустойку или вернуть деньги. Причем неустойка может достигать 1/150 ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Проверяйте репутацию застройщика через открытые источники - реестр застройщиков Минстроя РФ, сайты о недвижимости, форумы дольщиков, соцсети, СМИ. Особенно внимательно, если компания работает на рынке меньше 3 лет. Поищите отзывы не только на сайте застройщика, но и на независимых площадках.
- Узнайте, аккредитован ли ваш ЖК крупными банками, страхуют ли они сделки с ним. Это показатель надежности. Напротив, если застройщик предлагает ипотеку только в одном малоизвестном банке - повод задуматься. Возможно, он просто не прошел проверку в солидных банках.
- Внимательно ведите себя на стройплощадке - там действуют строгие правила безопасности. Не пытайтесь пробраться на этажи вашего дома раньше срока и без сопровождения представителя застройщика. Лучше запишитесь на официальную экскурсию. Многие застройщики проводят их регулярно.
- Заранее узнайте в УК порядок оформления документов на квартиру - прописки, домовой книги, получения ключей и пропусков, начала оплаты "коммуналки". Часто это можно сделать через сайт или приложение УК, а не стоять в очередях.
Резумируем: будьте бдительны, но не параноидальны. Да, в истории долевого строительства бывали случаи обмана дольщиков. Но сейчас ваши деньги надежно защищены эскроу-счетами, а репутация для застройщиков дороже сиюминутной выгоды. При грамотном подходе получить квартиру в новостройке - вполне реально и безопасно.
6. Заключение
Покупка квартиры в новостройке - сложный и ответственный процесс, требующий значительных финансовых и временных затрат. Но если подойти к покупке жилья грамотно, взвесив все за и против, внимательно изучив рынок и документы, вы сможете стать счастливым обладателем квартиры.
Главное - не торопиться, не поддаваться на рекламные уловки и давление со стороны застройщика или риэлтора. Потратьте столько времени, сколько нужно для принятия взвешенного решения. Сравните несколько вариантов, посоветуйтесь с экспертами и близкими. Ищите "своего" застройщика и "свою" квартиру.
Помните, что квартира в новостройке - это не только стены и метры, но и среда, в которой вы будете жить долгие годы, растить детей, встречать друзей, отдыхать после работы. Поэтому выбирайте жилье, которое будет соответствовать вашим ценностям, образу жизни и представлениям о комфорте. И не забывайте - новая квартира это не только радость, но и ответственность. Желаем вам удачного выбора и легкой покупки! С новосельем!