Использование жилых помещений под бизнес

На начальном этапе организации бизнеса встает вопрос о регистрации юридического лица и адреса его регистрации. Можно ли зарегистрировать адрес ООО в квартире и какие существуют риски для собственника квартиры?

Данный вопрос рассматривался ВАС РФ в 2013 году и нашел свое разъяснение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61. Регистрация адреса ООО в квартире возможна.

В ЕГРЮЛ должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица (п.п. в п. 1 ст. 5 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Как указал суд, адрес юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего и исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ст. 54 ГК РФ), и может отличаться от адреса, по которому осуществляется непосредственная деятельность юридического лица, в том числе хозяйственная (производственный цех, торговая точка и т.п.), регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации на основании того, что помещение или здание, адрес которого указан для целей осуществления связи с юридическим лицом, непригодно для осуществления деятельности юридического лица в целом либо вида деятельности, который указан в документах, представленных для государственной регистрации.

Регистрация ООО по адресу жилого объекта недвижимости допустима в следующих случаях:

- когда собственник объекта дал на это согласие, при этом ВАС РФ указал, что согласие предполагается, если названный адрес является адресом места жительства учредителя (участника) или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности, но менее рисково взять согласие всех собственников

- должна быть обеспечена связь с ООО по данному адресу. Если связь не будет обеспечена, то налоговый орган может внести в ЕГРЮЛ запись о недостоверности адреса юридического лица.

Риски для собственника квартиры:

1. Адрес регистрации учредителя станет доступен для неограниченного круга лиц

2. Перестанут действовать гарантии неприкосновенности жилища, то есть контролирующие органы и судебные приставы-исполнители смогут иметь доступ в квартиру

С регистрацией места нахождения ООО по адресу квартиры мы разобрались. Многих волнует вопрос, можно ли сдать квартиру в аренду под бизнес склад, офис, частный детский сад?

В соответствии со ст. 288 ЖК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Вместе с тем, в силу ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требованиям, которым должно отвечать жилое помещение.

Категорически, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Таким образом, использование квартиры под офис или склад допускается только после перевода квартир в нежилое помещение.

Относительно возможности размещения детского сада все не так однозначно. На сегодняшний день отсутствует четкое правовое регулирование вопроса о возможности размещения детского сада в квартире.

Прямого запрета в законодательстве нет, кроме того в соответствии с санитарными нормами и правилами допускается размещение организаций дошкольного образования в жилых помещениях. Судебная практика также идет двумя путями, при этом суды в обоих случаях признают право на размещение частного детского сада в квартире.

Требования к размещению организациях, реализующих образовательные программы дошкольного образования, осуществляющих присмотр и уход за детьми, в том числе размещенных в жилых и нежилых помещениях жилищного фонда и нежилых зданиях установлены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.09.2020 N 28 "Об утверждении санитарных правил СП 2.4.3648-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи", в частности:

- количество детей в группах организации, реализующей образовательные программы дошкольного образования, осуществляющей присмотр и уход за детьми, в том числе в группах, размещенных в жилых и нежилых помещениях жилищного фонда и нежилых зданий, определяется исходя из расчета площади групповой (игровой) комнаты. Для групп раннего возраста (до 3 лет) - не менее 2,5 м2 на 1 ребенка и для групп дошкольного возраста (от 3 до 7 лет) - не менее 2 м2 на одного ребенка, без учета мебели и ее расстановки. Площадь спальной для детей до 3 лет должна составлять не менее 1,8 м2 на ребенка, для детей от 3 до 7 лет - не менее 2,0 м2 на ребенка. Физкультурный зал для детей дошкольного возраста должен быть не менее 75 м2.

- предусматривается следующий набор помещений и (или) мест: место (помещение), оборудованное шкафчиками или вешалками для раздельного хранения верхней одежды и полками для обуви воспитанников; игровая комната для проведения игр; помещение (место в игровой комнате) для сна; кухня (при нахождении детей более 4 часов) для хранения пищевых продуктов, приготовления пищи, мытья и хранения посуды, разделочного инвентаря и столовых приборов; помещение (место в игровой комнате или на кухне) для приема пищи детьми (при нахождении детей более 4 часов); место (в помещении кухни или игровой комнаты) для организации питьевого режима; помещение (место) для хранения белья (при организации сна детей); место или (шкаф) для хранения уборочного инвентаря; туалет; умывальная комната.