Продажа коммерческой недвижимости с арендаторами: от оценки до заключения сделки
Продажа коммерческой недвижимости с арендаторами — это один из самых выгодных способов реализовать объект, обеспечивающий стабильный доход. Такой формат особенно привлекателен для инвесторов, поскольку предлагает готовый бизнес с минимальными рисками. В Москве и Московской области, где спрос на такие объекты стабильно высок, грамотно подготовленная продажа может существенно увеличить вашу прибыль. В этом пошаговом руководстве мы расскажем, как правильно оценить объект, подготовить его к продаже, найти покупателя и успешно завершить сделку.
Оценка недвижимости с арендаторами
Правильная оценка стоимости объекта с арендаторами — это первый и важнейший шаг в процессе продажи. Она позволяет установить справедливую цену, которая заинтересует покупателей и обеспечит вам максимальную прибыль. В этом разделе мы рассмотрим основные подходы к оценке недвижимости с учётом доходов от аренды.
1. Доходный метод оценки
Доходный метод — это самый распространённый способ оценки коммерческой недвижимости с арендаторами. Его суть заключается в расчёте стоимости объекта на основе дохода, который он приносит.
Стоимость объекта = Годовой доход от аренды / Ставка капитализации
Формула доходного метода:
Стоимость объекта = Годовой доход от аренды / Ставка капитализации
- Годовой доход от аренды: Сумма всех платежей, полученных от арендаторов за год.Пример: Если объект сдаётся арендаторам, например, сети «Красное и Белое» и «Пятёрочка», с доходом 3 600 000 рублей в год, эта сумма используется в расчётах.
- Ставка капитализации: Показатель, отражающий уровень доходности для данной категории недвижимости. Для объектов в Москве ставка может варьироваться от 8% до 11%, в Московской области — от 9% до 12%.
Пример расчёта:
Если объект приносит 3 600 000 рублей в год, а ставка капитализации составляет 8%, стоимость объекта будет:3 600 000 / 0,08 = 45 000 000 рублей.
2. Влияние арендаторов на стоимость
Надёжность и статус арендаторов существенно влияют на итоговую стоимость недвижимости:
- Якорные арендаторы: Такие компании, как «Магнит» или «ВкусВилл», повышают привлекательность объекта, так как гарантируют стабильные арендные платежи.
- Договоры аренды: Долгосрочные договоры (на 7–10 лет) с чётко прописанными условиями добавляют ценность объекту.
Совет: Предоставьте покупателям копии договоров аренды, чтобы подтвердить стабильность доходов.
3. Учет локации
Местоположение объекта — один из ключевых факторов при оценке:
- Москва: Высокая проходимость и плотная застройка делают объекты в столице особенно привлекательными.
- Московская область: Здесь важна транспортная доступность и близость к крупным населённым пунктам.
Пример: Объект с арендаторами в центре Москвы с годовым доходом 5 000 000 рублей может иметь ставку капитализации 7%, в то время как аналогичный объект в Подмосковье — 11%
Ставки капитализации по регионам (список)
1. Москва (центр):
- Тип объекта: торговые объекты, street retail.
- Ставка капитализации: 6–8%.
2. Москва (спальные районы):
- Тип объекта: торговые объекты.
- Ставка капитализации: 8–11%.
3. Московская область:
- Тип объекта: складская и торговая недвижимость.
- Ставка капитализации: 9–12%.
4. Санкт-Петербург:
- Тип объекта: торговые и офисные объекты.
- Ставка капитализации: 7–9%.
5. Приволжский округ:
- Тип объекта: торговые объекты.
- Ставка капитализации: 10–13%.
6. Уральский округ:
- Тип объекта: производственные и складские объекты.
- Ставка капитализации: 12–14%.
7. Сибирский округ:
- Тип объекта: торговая недвижимость.
- Ставка капитализации: 11–14%.
8. Южный федеральный округ:
- Тип объекта: торговые и офисные объекты.
- Ставка капитализации: 10–13%.
Этот список предоставляет удобный формат для быстрого анализа ставок капитализации в зависимости от региона и типа недвижимости.
Примеры расчётов доходности для различных регионов
Пример 1: Москва (центр)
Годовой доход: 10 000 000 рублей (например, арендатор — «Чижик»).Ставка капитализации: 7%.Стоимость объекта: 10 000 000 / 0,07 = 142 857 000 рублей.
Пример 2: Московская область
Годовой доход: 4 000 000 рублей (например, склад с Даркстором ВкусВилл).Ставка капитализации: 10%.Стоимость объекта: 4 000 000 / 0,10 = 40 000 000 рублей.
Пример 3: Санкт-Петербург
Годовой доход: 7 000 000 рублей (например, торговый объект с арендатором «Красное и Белое»).Ставка капитализации: 8%.Стоимость объекта: 7 000 000 / 0,08 = 87 500 000 рублей.
Пример 4: Приволжский округ
Годовой доход: 2 500 000 рублей (торговое помещение в Нижнем Новгороде с алкомаркетом «Бристоль»).Ставка капитализации: 12%.Стоимость объекта: 2 500 000 / 0,12 = 20 833 000 рублей.
Пример 5: Уральский округ
Годовой доход: 3 000 000 рублей (склад в Екатеринбурге сети «Лента»).Ставка капитализации: 13%.Стоимость объекта: 3 000 000 / 0,13 = 23 077 000 рублей.
Ставка капитализации — это ключевой показатель для оценки стоимости объекта. Чем выше ставка, тем ниже стоимость недвижимости при заданном уровне дохода. Для регионов с высокой инвестиционной привлекательностью, таких как Москва и Санкт-Петербург, ставки ниже, а объекты дороже. Для периферийных регионов ставки выше, что делает покупку недвижимости более доходной, но менее стабильной.
Эти примеры и данные помогут вам рассчитать рыночную стоимость вашего объекта и привлечь внимание инвесторов.
4. Альтернативные подходы к оценке
Сравнительный метод
Этот метод основывается на анализе аналогичных объектов, которые были недавно проданы в том же районе. Для оценки используются данные о стоимости, доходности и характеристиках сравниваемых объектов.
Пример:
- В Москве был продан торговый объект с арендаторами сети «ВкусВилл» и аптека «Ригла». Площадь — 200 м², цена продажи — 50 000 000 рублей.
- Ваш объект с арендатором «Дикси» также находится в районе с высокой проходимостью, но его площадь составляет 250 м².
- На основе данных о стоимости за м², ваш объект может быть оценён:50 000 000 рублей / 200 м² = 250 000 рублей за м².250 м² × 250 000 рублей = 62 500 000 рублей.
Рекомендация:
Используйте актуальные рыночные данные о продажах объектов с арендаторами таких сетей, как «Красное и Белое», «Пятёрочка» или «Дикси», чтобы подкрепить свою оценку.
Затратный метод
Затратный метод помогает определить базовую стоимость объекта на основе его строительных затрат, но для оценки инвестиционной привлекательности важно также учитывать будущую доходность через ставку капитализации. Это позволяет получить объективную рыночную стоимость, учитывающую как затраты на объект, так и потенциальный доход от аренды.
Алгоритм оценки по затратному методу с учётом капитализации
- Расчёт затрат на строительство и приобретение:- Затраты на строительство здания.- Стоимость земельного участка.- Затраты на благоустройство территории и подключение инженерных коммуникаций.
- Учёт износа объекта:- Амортизация рассчитывается в зависимости от возраста объекта и его состояния.
- Прогнозируемый доход от аренды:- Годовой доход рассчитывается на основе арендных ставок для данной категории недвижимости и её арендаторов.
- Применение ставки капитализации:- Определите ставку капитализации для данного региона и категории объекта.
Пример:
Вы строите или продаёте объект, где арендатором выступает «Лента».
- Затраты на строительство: 60 000 000 рублей.
- Земельный участок: 10 000 000 рублей.
- Благоустройство: 5 000 000 рублей.
- Общая стоимость: 75 000 000 рублей.
- Амортизация: за 5 лет объект износился на 10%.- Стоимость с учётом износа: 75 000 000 – (75 000 000 × 0,1) = 67 500 000 рублей.
- Доход:- Годовой арендный доход: 9 000 000 рублей.- Ставка капитализации для МО: 10%.
Расчёт рыночной стоимости:
- Базовая стоимость: 67 500 000 рублей.
- Рыночная стоимость через доходность:- Стоимость объекта = Годовой доход / Ставка капитализации.- 9 000 000 / 0,10 = 90 000 000 рублей.
Итоговая стоимость:Если учитывать и затраты, и доходность, рыночная стоимость объекта может быть скорректирована как средневзвешенное значение:(67 500 000 + 90 000 000) / 2 =78 750 000 рублей.
Когда использовать затратный метод с капитализацией
- Объект недавно построен и ещё не достиг максимальной рыночной стоимости.
- Вы хотите продемонстрировать покупателю не только текущие затраты, но и потенциальную доходность.
- У объекта есть перспективы роста стоимости за счёт повышения арендных ставок или улучшения инфраструктуры.
Рекомендация
Используйте затратный метод с капитализацией как один из инструментов комплексной оценки. Это позволит учитывать как реальные затраты на строительство, так и перспективную доходность, что особенно актуально для объектов с известными арендаторами, такими как «Лента», «Магнит», «ВкусВилл» или «Вайлдберриз». Такой подход усилит вашу аргументацию перед покупателем.
Микс-методы: комбинированный подход
Иногда для точной оценки требуется сочетание нескольких методов. Например, совмещение доходного и сравнительного подходов помогает учитывать как текущую доходность, так и рыночную ситуацию.
Пример:
- Торговый центр с арендаторами «ВинЛаб» и «Пятёрочка».
- Годовой доход: 8 000 000 рублей.
- Ставка капитализации: 9%.
- Доходный метод: 8 000 000 / 0,09 = 88 888 000 рублей.
- Сравнительный метод: аналогичный объект с аналогичными арендаторами был продан за 95 000 000 рублей.
Итоговая стоимость может быть рассчитана как среднее значение между методами:(88 888 000 + 95 000 000) / 2 =91 944 000 рублей.
Рекомендация:
Используйте микс-методы для оценки сложных объектов с несколькими арендаторами, включая якорные сети («Да!», «Чеснок») и небольшие магазины.
Сравнительный и затратный методы, а также их комбинация с доходным подходом, позволяют более точно оценить стоимость коммерческой недвижимости. Использование данных о продажах объектов с популярными арендаторами, такими как «ВкусВилл», «Дикси» или «Ароматный мир», повышает доверие покупателей к вашей оценке и помогает аргументировать запрашиваемую цену.
Автор: Даниил Ковалёв
Начальник отдела коммерческой недвижимости АН Фридом