Освобождение от уплаты подоходного налога при реализации жилой недвижимости в Казахстане: анализ преимуществ по сравнению с Россией

Для кого. Статья посвящена для моих многочисленных земляков-иммигрантов из России, купивших недвижимость в Казахстане в личных целях и размышляющих о налоговых последствиях ее продажи (реализации).

О чем. Я отвечу на два наиболее популярных вопроса, касающихся налоговых последствий продажи недвижимости в Казахстане. В разрезе жилой недвижимости: «Какие налоги платит продавец-резидент при реализации жилых помещений и участков?», а в разрезе коммерческой недвижимости в следующей статье: «Как минимизируется налоговая база при реализации коммерческой недвижимости или немного о «приросте стоимости?»

Типичная конструкция для физических лиц. Вы – налоговый резидент Казахстана. Приобрели квартиру или жилой дом с земельным участком. Вы хотите продать/подарить/уступить их. Возникает вопрос: «Как считается подоходный налог?»

В базисе он рассчитывается п о формуле: «прирост стоимости актива», умноженного на размер ставки подоходного налога. Ставка подоходного налога в Казахстане– 10%[1], что уже приятней российских 13 – 22%. Странный зверь «прирост стоимости актива» - это разница между ценой приобретения недвижимости и ценой продажи.

Условно, вы купили в 2022 году квартиру в Алматы за 100 000 долларов, а продаете за 130 000 долларов. Приростом стоимости будет 30 000 долларов, который мы умножает на 10% и получаем ИПН равным 3 000 долларов

Есть ли законная возможность не платить этот ИПН при реализации недвижимости?

Мой ответ: «Есть, при соблюдении ряда условий». Такими условиями являются:

(а) объект реализации - жилой дом, квартир или земельный участок с назначением ИЖС, садоводство, строительство жилого дома,

(б) объект в собственности более 1 года,

(в) недвижимость находится в Казахстане,

(г) покупатель/получатель не является ИП или компанией,

(д) вы являетесь налоговым резидентом Казахстана[2].

Важно помнить, что срок владения в «год» составляет 12 последовательных месяцев, которые отсчитываются с даты внесения в реестр недвижимости (правовой кадастр) записи о праве собственности продавца. Само исключение не распространяется на коммерческую недвижимость, но и там есть свои лайфхаки.

Переводя на русский: «Владейте объектом год, продай частному лицу и будет тебе счастье/освобождение от уплаты ИПН по сделке».

Мои слова подтверждает Минфин Казахстана: «следовательно, данный участок находился на праве собственности более года, поэтому имущественный доход не возникает»[3] и Комитет государственных доходов РК: «В связи с изложенным, при возникновении дохода от прироста стоимости при реализации некоммерческого имущества (жилой дом), находящегося на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности, возникает имущественный доход»[4].

В чем же бенефиты купли-продажи недвижимости по сравнению с Россией?

Очевидно, в размере ставки подоходного налога, а также в периоде владения. В России период владения жилой недвижимостью должен составляет 3-5 лет, а в Казахстане один год. Ставка 10% в Казахстане и 13-22% в России.

Более того, при реализации квартир отсутствуют унизительные требования из российского налогового кодекса быть «родителем двоих и более детей и не быть владельцем иного жилого помещения с долей владения 50% и более» с ремарочкой: «И чтоб цена реализуемого объекта не выше 50 млн. рублей»[5].

В Казахстане ни количество детей, ни цена отчуждаемого объекта, ни количество сделок не волнуют Комитет государственных доходов)

В следующей статье поговорим о странном звере «приросте стоимости» и его определении в сделках с коммерческой недвижимостью.

Искренне Ваш, правовой гид и советник по Казахстану и Центральной Азии

Васюков Иван

+7 747 109 73 92

[1] Статья 320 НК РК.

[2]Согласно пп.1, 2 пункта 1 ст. 331 НК РК.

[3] Ответ Минфина РК от 22.09.2022 на обращение 752683

[4] Ответ Председателя КГД от 13.11.2022 на обращение 759020.

[5] Пункт 2 ст. 217.1 НК РФ.