Быть собственником или заниматься субарендой? Сравнение подходов к заработку на коммерческой недвижимости.

“Купить или арендовать” – стоит ли заниматься субарендой, если есть возможность купить собственную коммерческую недвижимость?

Всем привет! Меня зовут Игорь Бондаренко и вот уже 13 лет я занимаюсь коммерческой недвижимостью. В этой статье я расскажу о преимуществах и недостатках каждого из вариантов, исходя из своего опыта.

Напоминаю, что субаренда – это передача арендованного помещения третьему лицу с согласия собственника.

Субаренда – самое подходящее решение для тех, кто хочет зайти в предпринимательство на коммерческой недвижимости. По сути, вам нужно арендовать уже готовое помещение, разделить, сделать ремонт (иногда это делают субарендаторы) и сдать нескольким субарендаторам.

Какие финансовые затраты? Всё зависит от города, помещения и масштабов ремонта. Кому-то достаточно вложить на первых этапах 150.000 руб, кто-то вкладывает 500.000 руб. Суть в том, что затраты действительно минимальные: чистая прибыль в среднем 70.000 руб и для окупаемости первых вложений обычно нужно не более 5-7 месяцев.

Начнём с преимуществ:

1. Минимальные вложения: не нужно покупать собственную недвижимость. Но об этом мы уже поговорили выше.

2. Экономия времени и сил: можно арендовать уже готовое помещение с ремонтом или минимальной необходимостью в ремонте. В моей практики были объекты, в которые я не вложил ни копейки! Субарендаторы сами делали ремонт, а за счёт их первого и обеспечительного платежа я сам расплачивался с собственником.

3. Выгодная цена для арендатора: владелец может предложить арендатору более выгодные условия аренды для договора субаренды, ведь будет уверен – это долгосрочная перспектива. Короче говоря, ему не нужно каждый месяц искать новых арендаторов, а вам хорошие условия.

4. Можно в любой момент перестать этим заниматься. Если вы поймёте, что не хотите этим заниматься, сможете просто передать договор аренды и субаренды другому лицу.

А теперь к другой стороне медали – к рискам:

1. Ответственность арендатора: в случае нарушения субарендатором условий договора ответственность ложится на арендатора. Также не исключены задержки оплат.

2. Риск разрыва договора аренды: если арендодатель не дал согласия на субаренду, это может стать основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Покупка коммерческой недвижимости – уже удовольствие не для каждого. Здесь вам действительно потребуется капитал. Но есть другой вариант – работа с заёмными деньгами.

Девелопмент предполагает презентацию проекта и привлечение инвестиций, а после разработку, создание или реконструкцию объекта коммерческой недвижимости, приводящую к увеличению стоимости, как арендной платежа, так и капитализации самого объекта.

К плюсам этого варианта можно отнести долгосрочную перспективу и пассивный доход. После покупки и реализации объекта, можно сразу заселить арендаторов и ежемесячно получать прибыль. А в момент самого высокого уровня цен, продать ГАБ (готовый арендный бизнес) в 2-3 раза дороже, чем купили объект.

Минусы – необходимость глубоко погрузиться в проект. Найти, проанализировать, оценить, составить финансовую модель, презентовать и реализовать. Каждый из этих этапов очень ответственный и просто из головы взять не получится.

Даже если у вас есть деньги на покупку собственного коммерческого помещения, но нет опыта в этой сфере, я бы рекомендовал начинать именно с бизнеса на субаренде. В любом деле есть нюансы и только на практике в полях вы можете их понять: какое помещение стоит выбирать, как его анализировать, на что обращать внимание, на что не обращать внимание, как проверять, как выбирать арендаторов, как считать трафик, в каких районах какое помещение более востребовано.

Такую глубокую аналитику можно провести, только попробовав на практике, или же имея хорошего наставника, который будет рассказывать вам о каждом нюансе каждом шаге которые нужно сделать вот какие могут быть нюансы.

Но если вы хотите вложить свой капитал уже сейчас – можете инвестировать вместе с экспертами этой ниши в ГАБы. Но это уже совсем другая история, о которой я обязательно расскажу в следующих статьях!

Подписывайтесь, чтобы больше узнать о бизнесе на коммерческой недвижимости!