Как оценить объект для бизнеса на субаренде: 5 шагов к правильному выбору объекта
Всем привет! Меня зовут Игорь Бондаренко и я работаю с коммерческой недвижимостью 13 лет. Сегодня хочу поделиться с вами пятью простыми шагами, по выбору правильного объекта для субаренды коммерческой недвижимости.
Почему важно оценить объект?
Главная задача субаренды коммерческой недвижимости – заработать (как собственно и в любом деле). Вы вкладываете свои деньги в аренду помещения и ремонт (бывает не вкладываете в ремонт), чтобы получить прибыль. Но если объект окажется не рентабельным, а найти подходящих субарендаторов не получится – вложения не окупаются или будут окупаться дольше.
Оценка объекта поможет выбрать самое подходящее для субаренды помещение.
ШАГ №1. Локация и цена объекта
В первую очередь мы оцениваем локацию объекта: пешеходный трафик, близость к жилым комплексам и точки притяжения (метро, остановки, сетевые магазины), наличие парковочных мест.
Зачастую, цена, указанная в объявлении, может быть необъективно завышена. Для этого необходимо оценить справедливую рыночную стоимость недвижимости. Имея объективную стоимость можно провести успешные переговоры с собственником.
Но трафик – не панацея. Я в своей работе пользуюсь методом подбора правильной концепции, но это тема для отдельной статьи. Если коротко – есть объекты на 2 или 3 линии, которые будут приносить больше денег, если вы сделаете правильную концепцию и посадите определённых арендаторов. Например, концепция бьютиковркинг. Интересно? Ставьте статье лайки, а я напишу именно об этом.
ШАГ №2. Физическое состояние объекта
Обратите внимание на ремонт в помещении: пол, стены, потолок. Проверьте целостность дверей и окон, наличие согласованной вытяжки и приточной вентиляции, а также исправность коммуникаций, труб и проводки. Уточняем мощность эл.щитка.
ШАГ №3. Юридическая проверка объекта
Важно убедиться в том, что недвижимость имеет чистую и безопасную правовую историю. Нужно проверить документы, чтобы выявить наличие залогов, ипотеки, прав на третьих лиц или каких-либо ограничений, которые могут повлиять на вашу способность использовать или распоряжаться имуществом.
ШАГ №4. Конкурентный анализ
Обратите внимание на то, кто уже заселён по соседству: сетевые магазины, бьютиковоркинги, ПВЗ или офисы. Это повлияет на интерес будущих субарендаторов. Есть сервисы оценки локации, которые сильно помогают в работе.
ШАГ №5. Расчёт капитализации
Капитализация – это процент прибыли за год, которую приносит вам объект. Она вычисляется по формуле: стоимость субаренды за год/стоимость аренды за год * 100%
Давайте на примере: мы арендуем помещение за 100.000 в месяц, значит за 1,2млн в год. На субаренде зарабатываем 180.000 в месяц и 2.160.000 – в год:
1.200.000 / 2.160.000 * 100% = 55%
Процент капитализации не учитывает никакие расходы, кроме операционных, а также рассчитывается с учётом того, что вы ежемесячно будете зарабатывать одинаковую сумму с субаренды помещения.
Эти 5 шагов помогут вам правильно оценить объект для субаренды коммерческой недвижимости! Если было полезно, обязательно ставьте реакцию и подписывайтесь! Новые статьи каждую неделю)