Ошибки, которые совершают 90% новичков в коммерческой недвижимости

Учиться на своих ошибках нагляднее, но на чужих – дешевле.

У меня есть такое правило:

Ошибаться нужно, но одна ошибка – один раз.

Всем привет! Меня зовут Игорь Бондаренко и за 13 лет работы с коммерческой недвижимостью я совершил наверное все ошибки. Сегодня, предлагаю рассмотреть основные места, где спотыкаются практически все новички работая в этой сфере.

Кажется, что об этом говорят постоянно, и всё же эту ошибку допускают очень часто. Проверяйте документы! Нужно проверять,

нет ли у собственника задолженности или банкротства.

В самом начале работы, лет 12 назад, у меня был такой объект. Он сдавался по очень низкой цене, что уже подозрительно, но я всё-таки арендовал его, не проверив документы. В результате оказалось, что собственник обанкротился. Пришла новая собственница этого объекта и сказала: “ребят, выметайтесь, либо платите мне на 100% больше”. Результата с этого проекта я не получил.

Трафик считается очень просто, но это обязательно нужно делать и понимать какое количество людей проходит мимо вашего объекта непосредственно у дверей. Многие сетевые арендаторы первым задают вопрос: какой у вас трафик?

Хороший трафик – 250 человек в час. Но стоит учитывать, что в разное время он может варьироваться. Лучше всего считать его в вечернее время – часов в 6 вечера, когда люди возвращаются домой.

Как считать трафик? Садитесь в машину напротив двери и считаете количество мимо проходящих людей. Если трафика мало – не стоит брать этот объект в аренду, потому что хороших результатов он не принесёт.

Если объект находится в жилом доме, я настоятельно рекомендую сходить в управляющую компанию или ТСЖ, перед тем как арендовать помещение. Так вы получите информацию о собственнике сразу же из первых уст: нет ли у него задолженностей перед управляющей компанией? Какие взаимоотношения у него? Есть ли обращения на объект от соседей и тп.

Возможно у управляющей компании есть претензии к собственнику по ведению хозяйственной деятельности в рамках этого объекта. А может прошлых арендаторов выселили за шум или запахи, а это важно учитывать при выборе субарендаторов.

Частая ошибка новичков – арендовать помещение, сделать в нём ремонт и только после этого искать субарендаторов. Вероятность простоя объекта – 80%.

Предброкеридж – технология, которая поможет вам сразу понять степень интереса арендаторов к вашему объекту. Для начала нужно спросить нескольких своих арендаторов, подходит им этот объект или нет.

Если интересно узнать подробнее про технологию предброкериджа, пишите в комментариях!

Если вы думаете, что повесите общий счетчик и все арендаторы будут там как-то вычислять или самостоятельно платить за электроэнергию – это не так. Нужно проводить в каждое отдельное помещение отдельный счетчик.

Причем его не надо регистрировать, его не надо пломбировать.

Просто должен быть обыкновенный счетчик в зависимости от того, сколько там 2 фазы или 3.

Проводите счетчик и снимаете с него показания, а арендаторы выплачивают аренду в соответствии с тем, сколько электричества они потребили.

Не забывайте ставить реакции и подписываться на канал: новые статьи каждую неделю.