Мнение по трендам в коммерческой недвижимости 2024 года и прогноз на 2025: только субъектив через опыт

Год заканчивается и можно подвести что-то похожее на итоги.

Всем привет! Меня зовут Игорь Бондаренко и я работаю с коммерческой недвижимости уже 13 лет. В этой статье расскажу про свой 2024 год в коммерческой недвижимости: какие стратегии хорошо работали, что я сделал за год и каким вижу 2025.

Субарендой и установкой торговых павильонов я не занимался в этом году. У меня уже есть 26 объектов, которые работают и стабильно приносят прибыль. Захотелось перейти на следующую ступеньку в этом профиле – покупка объектов в собственность.

Но как, если нет лишних 20-30-50 и более млн руб на объект?

В моём понимании, это что-то похожее на краудфандинг, где на перспективную идею люди скидываются деньгами, чтобы после реализации получить профит.

Так родилась идея девелопмента от моей компании.

Первым объектом, который я реализовал по такой стратегии стали кладовки временного хранения.

Проба пера получилась интересная, спрос на разные готовые арендные бизнесы (ГАБ) есть, но цикл реализации проекта достаточно длительный, и чтобы масштабировать эту тему, нужно больше светлых голов.

Так у меня родилась школа девелоперов (привет инфобизнес) и собственный инвестиционный фонд, но это совсем другая история, сегодня рассказываю про тренды 24 и прогнозы на 25 в коммерческой недвижимости.

А рассказал о школе, чтобы вы понимали, следующие объекты – это мои личные кейсы, и кейсы моих подмастерьев.

Когда вбиваешь в нейросеть запрос по трендам в коммерческой недвижимости, она выдаёт следующее:

1. Развитие гибридных офисных пространств – не понятно, как это эффективно применять предпринимателю моей сферы на практике, кроме банальной покупки и сдачи офисов. В таких проектах очень маленькая рентабельность.

2. Увеличение спроса на ПВЗ, складские и логистические помещения – согласен полностью, мир стремится меньше двигаться. Это реализуют за счёт замкнутых и самодостаточных систем: Районы, ЖК или даже дома, где всё есть внутри: не нужно ехать далеко, не нужно покупать в магазине – закажи всё домой.

3. Рост популярности торговых павильонов и стрит-ритейла – здесь тоже верно. В субаренде и девелопменте есть огромный запрос на магазины у дома. Ходить в огромные моллы – моветон. Пункт 2 – нам нужно меньше передвигаться и экономить всё: время, эмоции, ккал:)

4. Социальная инфраструктура – это про крупных застройщиков: парки, скверы, районы, редевелопмент огромных проектов (в один я кстати очень хочу вписаться).

5. Интерес к региональной недвижимости – очень интересно. Моё личное мнение, что Москва и Питер не долго будут доступными. Всё-таки есть предел роста и как будто инвесторы начнут смотреть в крупные региональные города, как Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Самара, Краснодар и тп.

Например, кейс из Екатеринбурга:

Весь цикл реализации проекта занял 7 месяцев.

Доходность инвесторов составила 50% годовых.

По такой стратегии мы стали создавать проекты. И 2024 год заканчивается с 8 проектами на разных стадиях реализации: Москва, МО, Санкт-Петербург, Новосибирск, Краснодар и Екатеринбург. Некоторые уже выставлены на продажу, другие ещё ремонтируются.

Сначала про глобальное.

Я считаю, что мы придём к значениям, как в Европе, где рентабельность одного объекта будет составлять 3, 4, 5, 6% годовых максимум.

Начнётся всё с Москвы, МО и Санкт-Петербурга. Здесь уже есть помещения 500, 900+ тыс руб за квадратный метр. И делать из таких ГАБ – сложная задача. Такие объекты покупают сверхбогатые люди для “парковки” своего капитала в надёжном бетоне.

А инвесторы-спекулянты пойдут в перспективные региональные города миллионники, делать ГАБы здесь, пока это будет рентабельно.

Но это не плохая новость, а хорошая!

Именно благодаря тому, что история циклична и в похожих экономиках рынок движется +- одинаково, мы с вами можем делать прогнозы и создавать себе капитал.

Спойлер: всё то же самое, что и в 2024. Конец:)

Если чуть раскрыть и добавить:

1. Многофункциональные пространства (Mixed-Use Development).

Что за зверь? Посёлки, районы, ЖК и даже здания с полноценной инфраструктурой внутри. Такие замкнутые в себе системы. Люди хотят иметь всё под рукой — дом, работу, магазины, кафе, фитнес и зоны для отдыха в одном месте. По факту — это не только удобно, но и экономит время.

2. Складская недвижимость, ПВЗ и дарксторы.

Складская недвижимость — ядерный взрыв на рынке. С каждым днём мы всё больше привыкаем к доставкам. Локальная борьба староверского мышления уже не спасёт нас — карикатура из мультфильма Валл-и, то к чему движется общество (на мой взгляд).

3. Ретейл формата "удобство/у дома".

Раньше было круто ходить в огромные ТЦ и Моллы, сегодня люди предпочитают делать покупки рядом с домом. Поэтому, формат магазинов в шаговой доступности будет развиваться и набирать популярность. Эти объекты создаются для того, чтобы упростить повседневную жизнь. Не осуждаю, а поддерживаю!

4. Объекты для медиа, контента и креативной экономики.

Видели китайские или японские контент-заводы, где сотни разных инфлюенсеров, стримеров, блогеров – 24/7 создают контент в соцсети? Если нет, посмотрите ради интереса.

Я перечислил то, где может заработать любой предприниматель из сферы коммерческой недвижимости:

• В функциональных ЖК можно купить в складчину объект, сделать из него ГАБ и продать.

• Под склады и ПВЗ можно искать помещения и пересдавать в субаренду.

• Взять помещение и посадить туда магазин у дома – идеально под субаренду и ГАБ.

• Объекты под медиа – посложнее, это будет очень похоже на бьюти-коворкинги. Находите большое помещение на 2-3 линии, делите на много мелких офисов и сдаёте каждый по отдельности. В субаренде такие проекты показывают хорошую прибыль.

Новичкам лучше всего начать с субаренды: найти большое помещение, снять его, разделить и “посадить” туда маркетплейсы – OZON, WB, Яндекс.Маркет или сетевые магазины.

У меня в профиле уже есть статьи про ошибки новичков на субаренде и как выбрать объект! Подписывайтесь, переходите в профиль и читайте!