Елена Ярошевич

Согласно Закону № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Данный закон в п. 3 ст. 19 устанавливает, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, которое принимается в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

То есть, ввиду того, что меры по приостановлению деятельности предприятия были введены решением органа государственной власти Санкт-Петербурга, Вы вправе требовать от арендодателя уменьшения арендной платы, так как Вы не можете пользоваться арендованным имуществом.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. То есть арендатор не может не платить совсем. Он вправе требовать уменьшения арендной платы, поскольку условия использования имущества ухудшились;

То есть Вы вправе требовать именно уменьшения арендной платы. Невозможность использования имущества в данном случае возникла не по Вашей вине и не по вине арендодателя.

Арендодатель в данном случае исполняет обязательство по предоставлению в пользование и владение вещи. Арендодатель сделал все, что в его силах. И если арендодатель выполняет свое обязательство, то арендатор должен выполнить встречное обязательство, то есть оплатить аренду, но он может ее уменьшить ввиду того, что пользоваться вещью временно невозможно.

В данном случае можно пытаться ссылаться на п.1 ст. 614 ГК, согласно которому арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. И указывать на то, что плата предоставляется именно за возможность пользования имуществом.

Также в соответствии с п.4 ст. 620 ГК, вы можете расторгнуть договор аренды досрочно, так как имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.   

Признание обстоятельств форс-мажором необходимо для освобождения стороны, нарушившей условие договора от ответственности (от начисления неустоек, пени и штрафов) или для расторжения договора с возвратом всего полученного по такому договору. В случае распространения вируса основанием для признания обстоятельств, препятствующих исполнению договорных обязательств, форс-мажором являются акты органов государственной власти, которыми вводятся соответствующие ограничения и запреты.
Согласно Указу мэра Москвы от 4 апреля 2020 года № 39-УМ "О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ" (ссылка - https://rg.ru/2020/04/04/moscow-ukaz39-reg-dok.html ), розничная торговля приостановлена.
В соответствии с п.4 ст. 620 ГК, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В данном случае Вы можете принять одно из двух решений:
1. Продолжать договор, платить вы не обязаны на основании акта властей, п. 1 ст. 614 ГК, ст. 417 ГК. (Гражданским законодательством (п.1 ст. 614 ГК), установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. То есть плата предоставляется именно за возможность пользования имуществом. В данном случае у Вас такой возможности не имеется по независящей от Вас причине. Арендная плата при отсутствии факта пользования объектом аренды по причинам, не зависящим от арендатора, противоречит указанным нормам.)

2. Прекратить договор по п. 4 ст. 620. Данная норма предполагает судебное расторжение, но ваш договор уже предусматривает возможность внесудебного безмотивного расторжения, (так как есть объективная невозможность использования имущества) из этого следует, что внесудебное мотивированное тем более допускается (стороны могут в договоре аренды установить односторонний отказ, это подтверждается практикой высших судов- Информационное письмо ВАС №66), а кроме того суды все равно работают с перебоями, так что и в случае суда суд будет на вашей стороне. 

.