Сохранится ли возможность оспаривать кадастровую стоимость по новому закону?

31.07.2020 г. Президентом РФ подписан Федеральный закон № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», существенно меняющий порядок установления и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Напомним, в настоящее время вопросы оспаривания кадастровой стоимости регулируются статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» - она предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в соответствующей комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию в настоящее время не является обязательным. Если же заявитель обращался в комиссию, то в случае дальнейшего оспаривания кадастровой стоимости в суде на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости решение комиссии не является предметом рассмотрения.

Федеральный закон от 31.07.2020г. № 269-ФЗ предусматривает, что статья 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утрачивает силу с 01.01.2023г.

В то же время Закон о государственной кадастровой оценке будет дополнен статьей 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости».

Она исключает возможность обращения сразу в суд – для установления кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо будет обратиться заявлением в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку. К заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление подлежит рассмотрению в течение 30 дней с момента поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Таким образом, принятый закон предполагает кардинальное изменение подхода к процедуре установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

В настоящее время досудебный порядок пересмотра кадастровой стоимости путем обращения в соответствующую комиссию не является обязательным (более того, такие комиссии созданы не во всех субъектах РФ), в связи с чем большинство собственников объектов недвижимости предпочитают обращаться непосредственно в суд.

В тех случаях, когда предварительное обращение в комиссию все же имело место, но комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости, суд также не проверяет обоснованность такого отказа, а непосредственно определяет в ходе рассмотрения дела фактическую рыночную стоимость объекта и устанавливает своим решением его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости (возможность оспорить решение комиссии в суде в настоящее время также имеется, но применение такого механизма сложно назвать целесообразным, в связи с чем на практике он практически не используется).

В соответствии с новым порядком суду необходимо будет, напротив, проверить обоснованность принятия бюджетным учреждением решения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая, что в качестве основания для такого отказа закон называет, например, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (без какой-либо конкретизации того, насколько эти нарушения должны быть существенными), можно предположить, что в значительном числе случаев суд сможет прийти к выводу о формальной законности решения комиссии и, соответственно, о необходимости отказать в иске о признании такого решения незаконным.

Определенную надежду внушает наличие в части 15 статьи 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указания на то, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пока сложно сказать, как судами будет применяться данная норма – возможно, речь идет о том, что требование об установлении рыночной стоимости не будет зависеть от требования об отмене решения бюджетного учреждения, и суд сможет установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости даже в случае, если не найдет оснований для отмены решения бюджетного учреждения (т.е. порядок пересмотра кадастровой стоимости по существу не изменится принципиально по сравнению с ныне существующим, за исключением появления обязательного досудебного порядка).

Возможно также, что суды будут устанавливать кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в случае, если решение бюджетного учреждения будет признано недействительным. На указанную мысль, в частности, наводит предусмотренная законом возможность заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не иначе, как только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения – ведь в случае, если бы возможность установить кадастровую стоимость в суде не зависела от результатов рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, его оспаривание в принципе не имело бы значения. В этом случае целесообразно было бы предусмотреть в законе возможность заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и без оспаривания решения бюджетного учреждения.

Следует отметить, что указание на возможность заявить в суд требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения было внесено в качестве поправки только при рассмотрении законопроекта во втором чтении – первоначальная редакция говорила только о возможности оспорить решение бюджетного учреждения, без каких-либо дополнений. В связи с этим установить смысл данной нормы, например, из пояснительной записки к законопроекту, не представляется возможным – по всей видимости, остается только ждать разъяснений Верховного Суда РФ или самостоятельного формирования по этому вопросу устойчивой судебной практики.

До 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (т.е. старого и нового порядка пересмотра кадастровой стоимости), в течение которого субъектом РФ может быть принято решение о дате перехода к применению новой статьи 22.1.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в таком решении, или до завершения переходного периода, если субъектом РФ решение не принималось, осуществляется в соответствии с прежним порядком, предусмотренным статьей 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Учитывая, что новый порядок, предусмотренный вновь вводимой статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, может существенно усложнить процедуру оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, а в худшем варианте (если суды будут неохотно отменять отрицательные решения бюджетных учреждений при наличии хотя бы формальных замечаний к отчету об оценке, предоставлявшемуся в бюджетное учреждение, и отказывать в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной без отмены решения бюджетного учреждения) – и вовсе сделать пересмотр кадастровой стоимости во многих случаях практически невозможным, мы настоятельно рекомендуем всем принять скорейшие меры к оспариванию кадастровой стоимости своих объектов, пока это еще возможно сделать по старым правилам.