Расчёт рентабельности бизнеса на индивидуальном хранении

В своей предыдущей статье я рассказал что такое Индивидуальное хранение, что представляет собой аренда мини-складов, а также вводные слова об инвестициях в эту отрасль и выход на рентабельность.

Так вот, сейчас возьмём калькулятор и углубимся в аналы математического расчёта этой самой рентабельности. И посмотрим что у нас получается. Поехали.

Откуда взялась минимальная площадь склада в 3000 квадратных метров, о которой я говорил в прошлый раз? Читайте до конца. Сразу оговорюсь, что расчёт делался для рынка недвижимости Москвы, и для её же стоимости рабочей силы и спроса. Уверен, для другого региона России и, тем более, для другой страны это значение будет совершенно другое и может отличаться в разы.

А это значение площади взялось из следующих соображений (буду рассматривать модель аренды, а не наличия собственного склада) - при меньшей площади чем 3000 кв.м. рентабельность бизнеса на хранении вещей начинает быть операционно убыточным. Приведу краткий расчёт, а вы подставляйте свои значения для получения собственного результата:

0. Площадь склада 3000 кв.м.

1. Стоимость аренды тёплого складского помещения по Москве составляет от 450 до 800 рублей за кв.м. в месяц. Возьмём 555 рублей.

2. Коэффициент использования складской площади берём 65%. Т.е. арендуя склад в 100 кв.м. вы только 65 кв.м. сумеете использовать под боксы. Остальное у вас будет использовано под проходы, места выгрузки, под служебные помещения и офисное пространство. На самом деле этот коэффициент сильно зависит от геометрии склада, размеров боксов и других особенностей строения и составляет из практики от 60% до 70%.

3. Коэффициент занятости боксов. Берём 80% - ниже среднего по Москве (из открытых источников по Москве - 86%).

4. Затраты на коммунальные расходы. Для простоты расчёта возьмём их как 5% от стоимости аренды. Т.е. при платеже 555р за кв.м. в месяц мы будем платить 27,75р за коммунальные услуги с 1 метра. При площади склада в 3000 кв.м. получаем платеж в месяц в размере 1 748 250 рублей = (555+27,75)*3000.

Теперь рассмотрим такую статью постоянных затрат как персонал. Да, сотрудники очень любят ходить в отпуска, болеть и увольняться, но мы идеализируем ситуацию и представим, что нас это никогда не коснётся.

5. Охрана. Расчёт берем по графику "сутки-трое" или "день-ночь-отсыпной-выходной". В общем нам требуется круглосуточное присутствие охраны или 4 человека. Берём заработную плату 40 000 рублей. Умножаем на 4-х охранников, получаем 160 000 рублей в месяц.

6. Менеджеры. Нанимаем минимальное количество менеджеров, т.е. 1-го человека. Работает в пятидневку. Платим ЗП в 60 т.р.

7. С учётом налогов на заработную плату (~50%) получаем затраты на ЗП с налогами в размере 330 т.р. в месяц.

Если у вас компания платит НДС, то ЗП вычитается из прибыли после вычитания НДС. Если УСН 15%, то ЗП можно отнести к затратам. Проконсультируйтесь со своим бухгалтером. Возможно я вру или недоговариваю. Не претендую на абсолютную истину.

8. Стоимость привлечения (интернет реклама) клиентов в пересчёте на 1 кв.м. - 50 рублей в месяц. У нас склад 3000 кв.м., поэтому затраты на рекламу берём как 150 000 рублей в месяц.

9. Для удобства возьмём некие "другие" расходы, которые у нас обязательно будут в реальной практике. 40 000 рублей.

Подводим итог наших всех затрат:
1 748 250 + 330 000 + 150 000 + 40 000 = 2 268 250 рублей в месяц.

10. Средняя стоимость 1 кв.м. в месяц, по которой вы будете предлагать свои боксы, составляет 1 450 рублей. Это ориентировочно среднее значение, так как бокс в 1 кв.м. будет стоить 2000 рублей в месяц, а бокс в 10 кв.м. - 1200 рублей за квадрат. У вас цены, как и говорил выше, конечно же будут свои.

11. Другие доходы. Это навесные замки и расходные материалы в виде скотча, стрейча и гофры. Пусть будет 6 250 рублей в месяц.

Итог наших доходов:
1450р. * 0,65 (коэффициент использования площади) * 0,8 (это коэффициент занятости) * 3 000 кв.м. + 6250р.= 2 268 250 рублей.

Совпадение? Не думаю!

Делая нехитрые математические вычисления мы получаем ноль (доходы - расходы). Обратите внимание, что расчёт делается именно для операционной рентабельности. Я не учитываю инвестиции в покупку или в ремонт здания, в строительство боксов для хранения вещей, покупку и настройку систем контроля (СКУД, системы видео наблюдения) и безопасности. Также в расчёте предполагается, что нет затрат на лифтовое сообщение или подъёмники в случае организации многоэтажной системы склада.

Для простоты используем УСН (упрощёнку). С НДС при этих данных уже будет минус.

Для тех, кто нетолерантно относится к калькулятору предлагают более простой способ поиграть цифрами. Как делаю я: беру вводные данные по складу, беру пустой лист А4, пару карандашей и начинаю считать в уме и ... Блин, чуть не обманул вас. Я беру вот этот калькулятор рентабельности и прикидываю, прикидываю и прикидываю. Так я и делаю всегда. Вы можете легко подставить свои значения и быстро посмотреть результат.

Удачи! Пишите письма и комментарии.

#бизнес #начатьбизнес #рентабельность #расчёт #калькулятор #индивидуальное_хранение #хранение #хранение_вещей #аренда_кладовки #аренда_склада