Фулфилмент-центры как новый формат складской недвижимости для e-commerce

Эксперты CBRE поделились мнением, как онлайн-ритейл трансформирует требования к складской логистике, об особенностях фулфилмент-центров и о том, как e-commerce влияет на другие отрасли

Последние полтора года основным драйвером складского рынка является онлайн-ритейл. Если в 2019 году его доля в структуре спроса на складскую недвижимость составляла 10%, то в 2020 году – уже 27%, а в первом полугодии 2021 года на e-commerce приходилась половина сделок. Онлайн-ритейл сформировал запрос на новый формат складской логистики – фулфилмент-центры.

Активность онлайн-ритейлеров на складском рынке, сделки аренды и покупки складов, тыс. кв. м

Источник CBRE, 2021 г.

Как устроены фулфилмент-центры и чем они отличаются от стандартных складов

В отличие от обычных складов, где товары просто хранятся и откуда затем развозятся в магазины, современные фулфилменты-центры обеспечивают выполнение всех логистических операций: первым этапом происходит поступление товара, его приёмка и размещение на стеллажах для хранения, далее осуществляется ручная комплектация заказов, их упаковка, сортировка и отправка на отгрузку. Эти процессы происходят в операционной зоне, зачастую, в несколько этажей, оборудованной конвейерами и сортерами (оборудование для автоматической сортировки посылок). Такая компоновка помещений, в частности, многоэтажность здания, нестандартна для современной складской недвижимости и является особенностью именно складов для e-commerce.

Это не единственное отличие. Фулфилмент-центры отличаются целым рядом характеристик:

• Так, для фулфилмент-центров характерна увеличенная высота потолков – до 15 м. Это связано с тем, что в них используются многоуровневые стеллажные конструкции (мезонины), разделяющие помещения на этажи, и товары собираются вручную, в то время как на стандартных складах товары паллетированно хранятся на многоярусных стеллажах, а операции осуществляются с помощью погрузочной техники, как правило, с высотой подъёма до 12 м. Увеличение высоты позволяет увеличить ёмкость хранения при той же площади здания.• Для обеспечения комфортной работы людей на таком мезонине необходима установка дополнительной системы вентиляции. Без неё на верхних уровнях мезонина сотрудники фулфилмент-центра будут сталкиваться с нехваткой воздуха и высокими температурами летом.

• Автоматизация процессов влечёт требование дополнительных электрических мощностей – около 3-5 мВт на 100 тыс. кв. м, что в 1,5-2 раз больше, чем на обычном складе.

• Наличие многоуровнего мезонина, загруженного товарами, платформы с технологическим оборудованием (сортерами, конвейерами) также создаёт необходимость усиленной нагрузки на пол. Как правило, она составляет не менее 8 т на кв. м (на обычном складе может быть достаточно и 6 т на кв. м), а точечно может достигать более 100 т.

• Поскольку ряд операций, в первую очередь, сборка заказов, выполняется вручную, на фулфилмент-центрах задействованы тысячи человек (на обычном складе, даже площадью в 100 тыс. кв. м, может быть достаточно несколько сотен работников). Поэтому здесь требуется большее количество офисных помещений, а также столовых, комнат отдыха, общежитий и т.д. Так, на зону административно-бытовых помещений может приходиться более 10% всей площади здания.

• Ещё одно важное требование - большая парковочная зона. В фулфилмент-центрах постоянно происходит приёмка и отправление товаров, для этого используется разнообразный автопарк большегрузного, среднетоннажного и личного транспорта. Кроме того, нужно предусмотреть остановки для автобусов, которые привозят на работу сотрудников.

Крупнейшие существующие фулфилмент-центры в России:

Источник CBRE, 2021 г.

Изначально под фулфилмент-центры арендаторы были вынуждены адаптировать существующие объекты, переделывая их под нужные параметры. Но достаточно быстро они перестали отвечать необходимым требованиям, особенно, в плане утилизации, т.е. эффективности использования складских площадей. Сейчас же такие объекты, как правило, строятся специально в соответствии с индивидуальными требованиями (built-to-suit) или возводятся конечным пользователем самостоятельно. В обоих вариантах конфигурация здания должна отвечать технологии, используемой тем или иным онлайн-ритейлером.

В ближайшие несколько лет в России может появиться еще около 3,5 млн кв. м фулфилмент-центров, их общая площадь составит почти 5,5 млн кв. м.

Общая площадь фулфилмент центров в России тыс. кв. м

Источник CBRE, 2021 г.

География расположения фулфилмент-центров не ограничена только Московской областью. Новые объекты появляются и в других регионах, в частности, в Ленинградской области, Татарстане и Краснодарском крае. В среднем на каждый из них к 2022-2023 годам придется около 290 тыс. кв. м площадей под фулфилмент-центры. По нашему прогнозу, к 2023 году в число лидеров по строительству таких зданий также войдут Ростовская область (5% от всей площади фулфилмент-центров), Самарская (5%), Новосибирская (5%) и Свердловская (4%) области. Ожидается, что доля других регионов не превысит 2%.

География распределения фулфилмент-центров к 2023 г. (прогноз), % от общей площади построенных фулфилмент-центров

Источник CBRE, 2021 г.

Как спрос на фулфилмент-центры повлиял на девелоперов и инвесторов

Взрывной спрос на нестандартные объекты со стороны онлайн-ритейлеров изменил стратегию игроков рынка складского девелопмента. Если изначально они относились к строительству таких объектов с осторожностью, то сегодня такие проекты на рынке стали нормой.

Например, один из крупнейших девелоперов PNK Group даже запустил отдельную производственную линию для изготовления колонн большей высоты, которые требуются для возведения фулфилмент-центров.

Подобные объекты также становятся привлекательным инвестиционным продуктом. Так, в 2019 году компания Professional Logistics Technologies (создана Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ), арабской Mubadala и другими фондами) приобрела у девелопера «Ориентир» комплекс «Север-1» (122 тыс. кв. м), арендованный Ozon под фулфилмент-центр. В 2020 году Central Properties стала владельцем склада Ozon в Твери (70 тыс. кв. м), а в 2021 году Сбер «Управление активами» купила у девелопера «Адва» другой фулфилмент-объект онлайн-ритейлера в Ростове-на-Дону.

Последствия трансформации складской инфраструктуры под запросы онлайн-ритейла для рынка не ограничиваются лишь изменением формата объектов недвижимости. Возведение крупных фулфилмент-центров для игроков из сектора e-commerce значительно загружает мощности строительных компаний, тем самым снижая объемы спекулятивного девелопмента и доступность стандартных логистических комплексов, которые были бы востребованы в условиях высокого дефицита складских площадей. Это даёт дополнительный импульс росту арендных ставок на складском рынке России.

Влияние e-commerce выходит и за рамки рынка недвижимости. В фулфилмент-центрах работают тысячи сотрудников, а одно из ключевых требований к локации для строительства склада – наличие достаточных трудовых ресурсов. Таким образом, логистические объекты такого типа становятся источником большого числа новых рабочих мест. Это меняет рынок труда не только в том регионе, где расположен фулфилмент-центр, но и в соседних областях, жители которых приезжают в поисках заработка. В результате, средняя зарплата может расти. Кроме того, создается сильный дисбаланс на рынке аутстаффинга из-за того, что онлайн-ритейлерам необходимо привлекать персонал на новые объекты.

Воздействие рынка интернет-торговли испытывают и смежные отрасли. Например, дополнительная нагрузка ложится на производителей и поставщиков стеллажного оборудования, мезонинных конструкций, конвейеров и т.д.

Потребность ритейлеров в большом автопарке формирует спрос на автомобили разных типов и на услуги их технического обслуживания. Сегодня фулфилмент-центр – это также платформа для развития малого и среднего предпринимательства и дополнительный драйвер экономики региона.Формат фулфилмент-центров, ставший за полтора года нормой для логистической инфраструктуры онлайн-ритейлеров, продолжит меняться. Например, развитие интернет-торговли в сегменте продуктовых товаров рождает потребность в различных температурных зонах на складах. Кроме того, появляются более совершенные способы автоматизации логистических операций, и наверняка, уже в ближайшее время мы увидим новые технологические решения.

Авторы статьи: Евгения Радько, аналитик, отдел исследований CBRE; Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE

Статья опубликована на портале Pro.rbc.ru