Что нужно сделать в первую очередь, если хочется взять ипотеку за 1 рубль в месяц?

Приехала подруга, которая только что развелась с мужем, живет в небольшом загородном доме с двумя детьми-подростками и собакой. Условия не ахти, вроде и за городом, но дом не на столько оборудован под -25 градусов. С бывшим мужем пока судится, делит общую квартиру. Он естественно в отрицании, алименты не платит. Подруга работает на себя, доход нестабильный, то густо, то пусто. Денег катастрофически не хватает. Причем у нее есть мамина квартира, которую она маме сама купила, и которая сейчас сдаётся, давая стабильный доход.

А пока подруга серьезно задумалась об ипотеке, с ежемесячным платежом в 1 рубль, пока не въедешь в новую квартиру. Лёгкая ипотека - чик и всё! Вон знакомая девочка взяла и всё прекрасно! Нужно только первоначальный взнос и вперёд и с песней.

Я подвисла от неожиданности. Не стала увещевать подругу, хоть очень хотелось и помочь, и поувещевать. Я только недавно в свои 46 лет осознала, какой я сама финансовый балбес. Видимо, я не единственный балбес, поэтому тихо поныла подруге - а ты посчитала, сколько переплатишь, а когда сдадут, а с отделкой?

Я - ветеран 3 ипотек, причем самая первая была в долларах. Но там всё кончилось хорошо, быстро погасили. Вторая проскочила нормально, быстро въехали, в ней и живём, были молодые задорные, дети мелкие. Экономика пёрла.

С третьей ипотекой - вообще не задалось. Все пошло не по плану, а по другому месту, что и заставило меня призадуматься о своем финансовом здоровье, заодно и психологическом. Они, как оказалось, тесно связаны волшебным образом.

Совсем недавно, в 2021 я сама купила новостройку бизнес-класса за 15 млн под 8% в ипотеку, под этим соусом хотела или мамину хрущевку поменять, или через 10 лет остаться и с хрущевкой, и с новостройкой. Инвестиция, так сказать!Благо официальная зарплата была выше полумиллиона, есть куда разгуляться по ипотеке.

В итоге на самом интересном месте, спустя 1 год, под самое начало СВО мы с мужем оба остались без работы с ипотекой в 200 тысяч, двумя детьми-подростками и ежемесячными расходами еще на 300 тысяч, с немым вопросом в глазах: какого фига! Из финансовых подушек только рендж ровер спорт, купленный лет 5 назад, вполне ликвидный. Естественно он первый пошел в расход.

Спустя полгода я худо-бедно нашла работу, муж тоже. После февраля 2022 с работой стало не так шикарно, вышла на очень компромиссный вариант, где-то 50% от прежнего дохода. На рынке был явный излишек директоров по персоналу с ожиданиями по зарплате 500 тысяч рэ при полном отсутствии соответветствуюших вакансий.

По доходу мы все равно не выходили на наш прежний уровень. Пришлось впопыхах продать мамину хрущевку, хватило на погашение половины ипотеки, плюс оставила 4 млн кэша, на ремонт.

Но все равно, я в первый раз в жизни жила от зарплаты до зарплаты. Платеж по ипотеке стал 90 тыс в месяц, но обещалось, что новое жилье будет сдано уже вот-вот в 2024. Надо подождать, а потом райские кущи, сделаю ремонт, буду сдавать. Пассивный доход, так сказать! Эх, заживу!

Но осталось горькое послевкусие от пережитого стресса - потеря единственного источника дохода - работы в найме, а может, даже больше от скоропалительной продажи рендж ровера. И я в свои 46 лет задумалась, как я управляю своими финансами. Я прям чуяла, где-то есть подвох. Раз я такая умная, то почему такая бедная?

Явных крутых финансистов-консультантов в моем окружении не было. Обсуждать такую щекотливую тему с подружками, которые считают меня мегауспешной экс-обладательницей рендж ровера, было неудобненько, стыдненько.

К психологу тоже непонятно с какой проблемой идти - хотя звоночки были, расстройство пищевого поведения, депрессия, внизу живота появился напряженный комок в память о всей ситуации с потерей дохода, ну и, конечно, рендж ровера.

Жрала и лежала по выходным на диванчике, зырила сериальчики. Ничто не помогает так быстро и неэффективно тратить время, как быстрый дофамин. Энергии не было, не было сил, не было желания что-то делать. Вот она связь финансового и психологического.

Собрала себя в кучу и больше по инерции своей бывшей успешной успешности, решила, не мудрствуя лукаво, почитать книгу, ту которая лучший подарок. Начала с самой простой - «Богатый папа бедный папа» Роберта Кийосаки. Это правда был подарок!

И бац! Черным по белому: волшебный инсайт - не работай за деньги, а сделай так, чтобы деньги работали на тебя. О, Роберт, где ты был раньше?

Звучит, высокопарно. По факту все просто - нужно откладывать 10% от своего дохода. А то, что откладываешь, инвестировать, чтобы деньги делали деньги без моего активного участия. Вот он какой пассивный доход! И лучше, когда источников пассивного дохода много. Как это сделать - другой вопрос. Богатый папа считает недвижимость одним из самых надежных инвестиций, которые приносят доход от аренды или перепродажи.

О, я ж молодец, подумала я! Скоро у меня будет пассивный доход. Но Роберт сразу приземлил - кредиты лучше не брать, долги минимизировать. Я сделала табличку со своими оставшимися ипотечными выплатами и доходами, сразу стало понятно, что моя супер идея - новостройку отремонтировать и сдавать - не такая уж и супер.

С учетом ремонта, на который я потрачу свой кэш, на ближайшие 7 лет ежемесячные расходы по квартире составят 120 тысяч, сдавать в аренду смогу максимум за 80 тысяч. Заплачу сверху 5 млн процентов по ипотеке, и только через 7 лет после погашения ипотеки, выйду на пассивный доход 80 тысяч, скорее всего будет больше с учетом инфляции, роста стоимости всего вокруг. Но и стоимость жизни увеличится пропорционально. При этом, все 7 лет я буду с поджатыми булочками продолжать работать в найме на ипотеку.

Кстати, Кийосаки удивил тем, что обозвал квартиры, машины пассивным активом. Всё, что не приносит доход, а генерирует расход - бензин, страховка, квартплата - это пассив. Призадумалась, а он прав, хороняка!

И так, вывод #1: ипотечная квартира, даже под 8% - не такой уж супер источник пассивного дохода.

А как же квартира, скажете вы, она же подорожает за эти 7 лет. Да!

Но если я не планирую ее продавать в ближайшее 7 лет, скорее всего туда въедет один из детей, и плакал мой пассивный доход. Если ее продавать, то что за смысл во всех этих телодвижениях. Купить такую же по рыночной стоимости - смысла нет, купить новую на котловане и ждать, когда построят и опять все заново? А где мой пассивный доход? Продать и положить деньги в банк? Непонятно, какая ключевая ставка будет через 7 лет, и так много кэша даже на накопительном счете пугает. Есть о чём задуматься.

Вывод #2, который я сделала благодаря папе Роберту: работа в найме - легко потерять, сложно найти, особенно с возрастом. Нужно откладывать 10% своего дохода ежемесячно и параллельно искать пассивный доход, а лучше доходы. Монетизировать хобби, стать блоггером-миллионником, идти на маркет-плейсы. Прям глаза разбегаются - всё такое вкусное!

Я честно пораскинула мозгами, что я могу делать. Я круто ищу работу, знаю, как искать и находить работу себе и другим. Почему бы не сделать из этого продукт и консультировать за деньги. Совмещать это с работой в найме реально, но напряжно. Одно из направлений, о котором можно подумать. Это не совсем пассивный доход, но по крайне мере альтернативный, который надо уже начинать отращивать.

И думать дальше, общаться с другими людьми, более успешными финансово, найти наставника, готового взять за руку и повести в изобильное будущее.

Вывод #3: нужно заниматься самообразованием. Эх, Ленин был прав: Учиться, учится, и еще раз учиться! Вот уж не думала, что Ленин и Кийосаки будут соседствовать в моем сознании. Первая же книжка приоткрыла мое финансовое невежество. Я к 46 годам настолько уверилась в своем всезнании, что не считала нужным интересоваться финансовыми инструментами и механизмами, такими как инвестиции, облигации, криптовалюты. Свято верила в ипотеку и работу в найме, как основные блага цивилизации, и только стресс заставил меня осознать, что это далеко не так, а я ленивая пятая точка, забившая на обучение и развитие.

Вывод #4. Нужно быть в ресурсе, чтобы все выводы выше реализовать. Нужен совсем другой уровень энергии, чтобы сползти с дивана и выключить сериальчик. И тут медитация подкралась незаметно. Я не понимала, почему все бизнес-крутые тренинги включают медитации и лекции психологов. Все книжки по финансовому сознанию говорят о пользе и силе медитации.

Мозгу некомфортно проходить через изменения, ему нужно много энергии, чтобы заработать по-новому. Тело наше, как оказалось, является великим тормозом. Оно привыкло к нашим определенным реакциям-эмоциям, и рефлекторно оберегает мозг от дополнительной работы. Тело посылает мозгу сигнал - иди поспи, посмотри сериал, поешь, как только мы осознанно пытаемся напрячь мозг и сделать что-то новое, необычное.

Получается, не мозг управляет телом, а тело мозгом. Поэтому нам комфортно пребывать в нашем обычном дне сурка, ныть, унывать, перемывать наши обычные мысли в голове, прокрастинировать, откладывать лучшую или просто другую жизнь на потом. Чтобы разорвать этот порочный круг, тело надо расслабить и приучить к другим эмоциям и реакциям. Это можно сделать с помощью медитацией. Фух, как-то так!

Главный вывод из всего этого: мы берём ненужные ипотеки, потому что уровень нашего финансового сознания и образования оставляет желать лучшего, или нам просто лень сделать табличку денежного потока на срок ипотеки. Мы делаем, как все. Хотя эти все находятся в том же дне сурка, что и мы.

Начните читать книжки, включать мозг, сделайте табличку доходов-расходов, и будет вам счастье даже без ипотеки! Мозг заработает, вы будете думать о новых источниках дохода, о себе любимом, о развитии, и только потом об ипотеке. Может, до неё и дело не дойдёт.