Рынок недвижимости Вьетнама глазами покупателя — что нужно знать?

Вьетнам в последние годы привлекает всё больше внимания иностранных покупателей недвижимости. Развивающийся рынок, растущая экономика и изменения в законодательстве делают страну привлекательной для инвестиций. Однако, прежде чем приступить к покупке, важно разобраться в ключевых аспектах рынка и правилах игры.

Во Вьетнаме существует несколько типов жилой недвижимости по праву собственности:

Социальное жильё (Nhà ở (căn hộ) xã hội) — такую недвижимость иностранцы легально приобретать не могут. Некоторые агенты предлагают обойти законодательство, например, через оформление недвижимости на гражданина Вьетнама с дальнейшей передачей прав на иностранца через доверенность. Мы крайне не рекомендуем так поступать.

Такая недвижимость строится специально для граждан Вьетнама с низким уровнем дохода. Многие агенты предлагают схемы обхода закона. Из самых распространённых — генеральная доверенность от реального владельца квартиры, в которой он отказывается от прав на квартиру в пользу покупателя. Другие предлагают через связи в госорганах поменять имя в сертификате права собственности. Все эти схемы незаконны, и мы крайне не рекомендуем их рассматривать.

Туристические апартаменты (Căn hộ du lịch) — в такие проекты можно входить, ваши права будут такие же, как у граждан Вьетнама, но нужно учитывать, что это договор аренды, и ликвидность проекта со временем будет снижаться. Рекомендуем рассматривать только кратко- и среднесрочные стратегии.

Достаточно новая для Вьетнама форма владения, которая до недавнего времени регулировалась законодательством поверхностно. В таких проектах земля предоставлена застройщику в аренду на 50 (в редких случаях 70) лет. После завершения строительства застройщик “продаёт” недвижимость на оставшийся срок аренды земли. В таких проектах права граждан Вьетнама и иностранцев абсолютно идентичны. К этому типу недвижимости относятся большинство проектов в туристических городах, например, в Нячанге или на острове Фукуок. Новый Закон о коммерческой недвижимости, вступающий в силу с 1 января 2025 г., расширяет возможности заключения договоров купли-продажи туристических апартаментов. Однако подзаконные акты, подробно регулирующие этот вопрос, ожидаются не раньше второй половины 2025 г.

Коммерческая жилая недвижимость (Nhà ở (căn hộ) thương mại) — именно такие проекты стоит рассматривать для инвестиций. Несмотря на ограничение срока владения в 50+50 лет, ликвидность недвижимости не снижается благодаря тому, что при перепродаже объекта гражданину Вьетнама он получит бессрочное право собственности.

Это основной тип недвижимости, с которым можно и стоит работать. Это могут быть виллы и апартаменты. В таких проектах земля находится в вечном пользовании у проекта, а покупатели недвижимости получают свидетельство права собственности (sổ hồng). В случае с гражданином Вьетнама право будет бессрочным, а для иностранца свидетельство будет ограничено 50 годами с правом продления ещё на 50 лет (суммарно 100 лет). При продаже недвижимости от иностранца гражданину Вьетнама последний получает объект в вечное пользование, поэтому ликвидность квартиры со временем не падает из-за сокращения срока пользования (как это происходит в Таиланде или Индонезии).

Иностранцы могут приобретать недвижимость во Вьетнаме, но законодательство устанавливает определённые ограничения. Основные правила:

Хотя иностранцы имеют право приобретать как туристические апартаменты, так и жилую недвижимость, следует учитывать различия в регулировании этих категорий:

Рассмотрим разницу на примере лизхолда на Бали, который обычно заключается на 30 лет. Допустим, вы покупаете квартиру в комплексе из 100 объектов. Застройщик взял землю под строительство в аренду на 30 лет, оплатив $1,000,000 (по $10,000 на квартиру). Эта сумма включена в стоимость вашей квартиры.

Через 30 лет аренду земли можно будет продлить на новый срок по рыночной цене. Например, если цены на аренду земли на Бали выросли в 10 раз (что соответствует историческим трендам за последние 10 лет), стоимость продления может составить $10,000,000. Это увеличивает стоимость продления для каждого владельца квартиры до $100,000, а не $10,000, как при первоначальном сроке.

Через 50 лет вы сможете продлить право собственности, оплатив фиксированный государственный сбор в размере 0.5% от стоимости квартиры. Это делает владение более стабильным и независимым от действий соседей.

В итоге, право собственности во Вьетнаме предоставляет большую предсказуемость и минимизирует риски, связанные с продлением владения, в отличие от лизхолда на Бали.

Недвижимость напрямую от застройщика — это самый безопасный и востребованный тип инвестиций для иностранцев. Особенности первичного рынка включают:

Отдельно хочется отметить важность проверки застройщика и самого объекта перед заключением сделки. Помимо репутации застройщика и его опыта обязательно нужно проверять юридическую базу, в том числе: инвестиционный сертификат, лицензию на строительство, страховку, разрешение на продажу и отдельно разрешение на продажу иностранцам.

Недвижимость на вторичном рынке включает перепродажу ранее купленных объектов. Особенности сделок на вторичном рынке:

Иностранные покупатели могут приобретать недвижимость только у застройщика или другого иностранца. Покупка объектов у граждан Вьетнама невозможна, за исключением редких случаев, таких как переуступка прав по договору бронирования до его регистрации в государственных органах.

Эти расходы и налоги необходимо учитывать при расчёте общей стоимости владения и рентабельности инвестиций. Соблюдение всех налоговых обязательств также гарантирует безопасность сделок и отсутствие юридических рисков.

Затраты на доукомплектацию квартиры во Вьетнаме зависят от выбранного объекта и ваших целей. Вот основные моменты, которые стоит учитывать:

Аренда мебели. Во Вьетнаме широко распространён вариант аренды мебели. Компании предлагают полный комплект мебели для вашей квартиры по цене $50–100 в месяц, что позволяет минимизировать стартовые расходы и быстрее запустить объект в аренду. Такой подход даёт гибкость в управлении расходами и позволяет адаптировать стратегию под ваши инвестиционные цели.

Организация управления недвижимостью — ключевой вопрос, который нужно решить при её покупке за границей. Доступные инструменты и решения зависят от типа объекта.

Во Вьетнаме в каждом проекте действует управляющая компания, которая несёт ответственность за:

Эти услуги оплачиваются в виде ежемесячной платы за обслуживание, как упоминалось в разделе о расходах на эксплуатацию. Однако важно помнить, что стандартные управляющие компании не занимаются сдачей квартир в аренду и взаимодействием с арендаторами.

Решения по сдаче квартиры зависят от её типа:

Сторонние управляющие компании часто являются лучшим выбором. Это позволяет владельцам минимизировать свои временные затраты и гарантирует стабильный доход от аренды.

При покупке квартиры важно сразу задуматься о её перепродаже и целевой аудитории, которой она может быть интересна. Одним из ключевых преимуществ инвестиционной недвижимости во Вьетнаме является высокий уровень локального спроса, что делает объекты на вторичном рынке достаточно ликвидными. Вот основные моменты, которые необходимо учитывать при продаже:

Рынок недвижимости Вьетнама — это динамичная среда с огромным потенциалом. Глубокое понимание законодательства, налоговых аспектов и процедур сделок играет ключевую роль в успешных инвестициях. Однако непрозрачность рынка, недостаток аналитических инструментов и переменная квалификация местных агентов создают дополнительные вызовы. Мы настоятельно рекомендуем тщательно изучить рынок и привлечь профессионалов, которые помогут минимизировать риски и добиться максимальной отдачи от ваших вложений.