Как инвесторы теряют миллионы рублей при инвестициях в коммерческую недвижимость. Ошибки и еще раз ошибки

Инвестиции в коммерческую недвижимость в последнее время становятся все более рискованными и не столь доходными, как того обещают искусно составленные продавцами финансовые модели объектов. Хороших мест становится все меньше, их быстро разбирают – в закрытых продажах – профессиональные участники рынка, а вот всякий хлам так и норовят продать воодушевлённым перспективой «пассивного дохода» новичкам-инвесторам. Но иногда и опытные инвесторы попадают на миллионы рублей, ошибочно доверившись цифрам на бумаге и приобретая в свой инвестиционный портфель – как им кажется – «лакомые кусочки».

В данной статье мы разберем основные ошибки, которые приводят к снижению доходности и увеличению сроков окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость.

Ошибка 1. Локация.

У каждого бизнеса есть свои требования к локации для аренды помещения. Кому-то подавай топовые места в центре, для кого-то вполне себе сойдет подвальное помещение на окраине жилого массива, а кто-то просто «метит» территорию, чтобы исключить присутствия на районе своих конкурентов и арендует все подряд. Бывали (может и сейчас есть) также случаи, когда большие бренды арендовали места на центральных улицах по весьма завышенным ставкам лишь только для того, чтобы там присутствовал их бренд, но проходило время и данная надобность отпадала, и собственник «опускался с небес на землю», где реальная арендная ставка была гораздо ниже, а потенциальные арендаторы лишь крутили пальцем у виска, услышав гордо предложенную сумму из уст собственника или агента: «Ну а чё вы хотели, это же центр?!». Ну а чем здесь надо торговать, чтобы отбить такую аренду, им совсем неинтересно. Вот и чахли они на своих златых квадратных метрах в ожидании чуда. Те, у кого были ресурсы содержать временный пассив, держались долго (кто-то и продолжает держаться), у кого их не было, через пару месяцев простоя соглашались на невыгодные для себя условия арендатора, уменьшая тем самым доходность своих инвестиций и увеличивая срок их окупаемости.

Приобретая объект коммерческой недвижимости всегда необходимо учитывать реальную привлекательность его месторасположения для бизнеса, и чем больше диапазон потенциальных арендаторов, которым может быть интересна данная локация, тем выше шансы сдать помещение в аренду в короткие сроки и по выгодной ставке в том случае, если ваш нынешний арендатор решит в будущем расторгнуть договор аренды.

Частая ошибка при выборе локации заключается еще и в том, что новый будущий владелец абсолютно не делает анализ привлекательности объекта со стороны арендатора, довольствуясь лишь тем показателем, что нынешний арендатор серьезный сетевик или долго здесь уже сидит и никуда не собирается съезжать. Спешу вас разочаровать: еще как съезжают и при том, что могут переехать в соседнее с вами помещение, так как там более лояльные условия аренды или большая площадь, а еще могут потребовать снижение аренды или заморозки ежегодной индексации, что тоже отрицательно скажется на всей финмодели ваших инвестиций.

Вывод:

Всегда просчитывайте потенциал приобретаемого объекта: каким арендаторам он может быть интересен в будущем, насколько качественный трафик возле помещения, ознакомьтесь с планом городской застройки (не возведут ли перед вашим помещением другие объекты, закрыв видимость вашего или изменив людские потоки), изучите окружение объекта на присутствие сетевых компаний (они могут стать «магнитами» для ваших будущих арендаторов), узнавайте среднюю ставку аренды помещений, которые были сданы по соседству.

Ошибка 2. Надежный арендатор.

До сих пор вспоминаю историю одного нашего клиента, который приобрел в центре Москвы помещение с крупным сетевым арендатором, который в то время вел агрессивную политику по аренде помещений, перебивая реальные ставки повышением, преследуя в этом свои корыстные цели. Через два года сеть благополучно «схлопнулась», и удачное приобретение для нашего героя (да и для многих других собственников) так и осталось навсегда лишь черными цифрами на белоснежном листе бумаги.

Запомните раз и навсегда: надежных арендаторов не существует. Сегодня по Москве можно насчитать с десяток «надежных арендаторов» (так они себя позиционируют перед собственниками), которые через месяц после аренды могут потребовать скидку, либо расторжение договора. После этого собственник оказывается перед выбором: пойти на их условия и пересмотреть свою финмодель, либо послать их куда подальше, но тем самым сделать свое помещение не столь привлекательным для будущих арендаторов, ведь большинство из них будет считать, что если съехал «надежный» сетевик, то значит место г..но.

Ошибка 3. Ограниченные возможности объекта.

Многие инвесторы не обращают свое внимание на то, можно ли улучшить технические показатели приобретаемого ими помещения, чтобы повысить его привлекательность для привлечения большего числа потенциальных арендаторов. Эта ошибка приводит к тому, что приобретаются объекты с невозможностью проведения работ по их улучшению, а это может отрицательно повлиять на окупаемость и доходность.

Всегда необходимо обращать внимание на наличие следующих возможностей:

1. Перепланировка помещения (расширение торгового зала/торговых залов, установка дополнительной входной группы или расширение уже имеющийся);

2. Сделать пристройку/тамбур, витринное остекление;

3. Выделить часть помещения в отдельный кадастр (для алкогольной лицензии) и есть ли вообще у помещения шансы получить эту самую лицензию;

4. Разделить помещение на нескольких арендаторов;

5. Увеличить электрическую мощность, установить технологическую вытяжку (для общепита), организовать дополнительные мокрые точки;

6. Оборудовать место разгрузки для малых и большегрузных машин. Это особенно больная тема для крупных городов.

Чем больше будет возможностей улучшить технические показатели объекта, тем выше будет вероятность улучшить его финмодель.

Подведем итоги:

При инвестициях в коммерческую недвижимость не стоит полностью полагаться на цифры, ведь они отражают реальность лишь на ближайшие пару лет, а дальше все может разрушиться в пух и прах. Необходимо учитывать множество показателей объекта, чтобы сделать действительно выгодное инвестиционное вложение. На рынке также существуют недооцененные объекты, которые в умелых руках управляющей компании превращаются в по-настоящему лакомые кусочки для инвесторов.