На 30% сократилось число свободных офисов в Москве всего за полгода
В конце декабря 2023 года в столице было доступно к аренде 1 352 993 м² или 3165 офисных помещений в 1055 зданиях. Через 6,5 месяцев, к 23 июля 2024 года, объем сократился до 955 076 м² (1893 помещений в 715 зданиях). Аналитики M2DATA также отмечают тренд на увеличение арендных ставок офисов класса «А».
Так, объем предложения снизился на 29,41% или на 397 917 м². При этом стало на 40,19% или 1258 свободных офисов меньше.
Анализ по классам зданий
Сокращение свободных офисов по классам зданий за полгода составило:
классы А/А+ – сокращение предложения на 171 366 м² (30,50%) или на 115 офисов (34,95%);
класс B+ – сокращение предложения на 132 830 м². (35,63%) или на 122 офиса (28,31%);
класс B – сокращение предложения на 73 827 м² (20,95%) или на 703 офиса (41,62%);
классы B-/C – сокращение предложения на 19 896 м² (30,22%) или на 318 офисов (44,41%).
Можно с уверенностью сказать, что к середине 2024 года найти свободный офис в Москве стало намного сложнее, чем в конце 2023 года. Предложение сильно снизилось и в квадратных метрах, и в лотах (отдельные офисные помещения). Мы ежедневно наблюдаем ситуацию сокращения предложения при актуализации нашей базы. Многие помещения только выходят на рынок и уже через 30 дней, когда мы заново обновляем данные, выясняем от собственников, что лот сдан, убираем его в архив
Арендные ставки
В связи с ощутимым для рынка уменьшением предложения арендные ставки показывают уверенный рост. Так, в конце 2023 года средняя арендная ставка на офисные помещения Москвы (по системе подсчета «всё включено») была на уровне 22 790 руб. за м² в год. На 23 июля 2024 года данный показатель вырос на 7,29% и составил 24 452 руб. за м² в год. Аналитики M2DATA отмечают, что такой существенный рост за короткий промежуток времени наблюдается впервые за последние несколько лет. С учетом того, что это именно среднее значение по всему рынку вне зависимости от других параметров, это особенно выбивается из привычной статистики.
Динамика роста арендных ставок по классам зданий с конца 2023 года составила:
класс А+ – +5,53%, средняя стоимость сейчас составляет 64 392 рубля за м² в год;
класс A – +13,88%, средняя стоимость сейчас составляет 45 238 рублей за м² в год;
класс B+ – +3,39%, средняя стоимость сейчас составляет 29 329 рублей за м² в год;
класс B – +5,98%, средняя стоимость сейчас составляет 21 719 рублей за м² в год;
классы B-/C – +6,44%, средняя стоимость сейчас составляет 15 661 рубль за м² в год.
Отдельно можно выделить данные по арендным ставкам в зависимости от округа Москвы. Самый большой рост средней ставки аренды показал Западный административный округ: +36,07% (21 714 руб за м²/год против 29 544 руб за м²/год в конце 2023 года). Можно предположить, что это аномальное увеличение, связанное с общим ростом ставок, большим объемом предложения и высокими ставками на объекты в «Сколково». Существенный рост наблюдается также в Северо-Западном и Юго-Западном округах: +13,98% и +15,70% соответственно. Ставка по ЦАО выросла почти на 9,86%.
Существенный рост средних арендных ставок на офисную недвижимость Москвы вызван в первую очередь снижением предложения. Дополнительно влияют высокий уровень инфляции и высокая ключевая ставка, при которой замедляется строительство нового спекулятивного предложения под аренду. Косвенно к причинам такого высокого роста можно отнести рост средних заработных плат и ослабление рубля, которые влияют на увеличение ежемесячных эксплуатационных расходов по зданию, на стоимость отделки и ремонтов помещений, на стоимость нового строительства. Мы наблюдаем также плавный рост стоимости метра квадратного на офисные помещения, что также давит и будет давить на ставку аренды
Источник данных — собственная база m2data. Все данные по недвижимости на m2data обновляются специалистами вручную, исключая копирование информации из других источников (кроме официальных сайтов собственников после получения подтверждения об актуальности информации). Отдел контент-менеджеров ежедневно совершает сотни звонков и направляет десятки запросов собственникам. В базе m2data отсутствуют дубли и копии помещений, участники рынка не могут внести объект в базу без предварительной проверки ее актуальности со стороны менеджера m2data. Актуализация данных проходит не реже одного раза в календарный месяц.