Премиальный экотуризм: перспективы формата resort lodges в России

Выпуск, в котором ведущий выясняет, в чём разница между resort lodges и глэмпингом, а гость выпуска, директор по развитию ECORANCHO HOME Сапи Каммаева, рассказывает как создать доходную недвижимость в сегменте премиального экотуризма. Полную версию слушайте в подкасте «ТОП Рейтинг» (Apple, VK, стримбот в ТГ).

Что обсудили:

✔ Что такое resort lodges и чем они отличаются от глэмпинга?

✔ Почему эко-отдых всё больше похож на бутик-отель посреди леса?

✔ Как устроен рынок премиального экотуризма в России и мире?

✔ Кто отдыхает в лоджах: миллениалы, семьи или корпораты?

✔ Как устроена экономика таких проектов: чек, загрузка, сезонность?

✔ Что стоит учитывать, если вы хотите запустить свой resort lodge?

— Всё началось в 2012 году. Мы хотели построить не просто базу отдыха, а сделать нечто большее — пространство, где можно выстроить другой ритм жизни: без суеты, с нормальной едой, с понятными условиями, где ты сам контролируешь, откуда берётся вода, еда и вообще всё.

Место искали недалеко от Москвы, но в стороне от трасс, заводов и плотной застройки. Нашли участок — с лесом, с речкой, с тишиной. Постепенно начали собирать инфраструктуру: построили конюшню, теплицы, ферму, сделали сыроварню, выкопа��и пруд. Так шаг за шагом идея превратилась в эко-отель.

Десять лет мы развивали это направление, вложили в проект около 700 млн рублей. И в какой-то момент поняли, что пришло время для следующего шага. Так родилась идея масштабировать проект через строительство отдельных домов — но не как классических дач, а в формате resort lodges.

На практике это выглядит так: мы строим дома, подключаем их к общей системе управления эко-отелем — берём на себя бронирование, уборку, обслуживание, питание и другую работу с гостями.

Наша фишка в том, что мы решили продавать дома частным инвесторам. То есть можно купить дом и землю, а управление передать нам. Таким образом мы увеличиваем свой номерной фонд, а инвестор получает пассивный доход от его аренды. Получилась рабочая и понятная модель бизнеса на отдыхе.

— Нет, мы не претендуем на то, что изобрели этот велосипед. Похожих проектов много. Но отмечу одну важную особенность. Все они начинают строить дома, и только потом инфраструктуру. И часто бывает так, что деньги на этом этапе заканчиваются либо на инфраструктуру вообще не обращают внимания.

У нас наоборот — к готовой инфраструктуре подключаем дома. Люди получают всё, что мы обещали – комфорт и экологию одновременно. Поэтому у нас высокий retention rate – свыше 40%.

— Это один из стереотипов, с которым нам часто приходится бороться. Всё-таки глэмпинг — это скорее про минимализм, простоту и довольно скромный набор услуг. Если говорить о ключевых отличиях, их три.

Первое — это комфорт и сервис. Наш проект ECORANCHO предлагает высокий уровень удобства и услуг. Глэмпинг же — это, по сути, палатки в лесу. Извините за грубость, но это так.

Второе — целевая аудитория. В глэмпинг, как правило, едут молодые люди. Мы же больше для семей, для более состоятельных людей, для корпоративного туризма. У нас полноценные дома с хорошим ремонтом, качественной мебелью и всеми необходимыми услугами.

И третье. Мы предлагаем большое количество активностей — у нас есть чем заняться, начиная от фермерских экскурсий и рыбалки до катания на лошадях и индивидуальный кейтеринг. В глэмпинге часто бывает лишь одно-два развлечения — например, поход по грибы или рыбалка. Наш проект — это полноценный агротуризм, а не глэмпинг.

— Да, у нас на территории ECORANCHO полноценная конюшня — большая, современная, с крытым плацем для тренировок и открытыми площадками для прогулок в хорошую погоду. Работает профессиональный тренер-берейтор, поэтому к нам приезжают даже из соседних районов, например, из Можайска, — не на отдых, а специально на занятия. Это уже стало отдельной точкой притяжения.

Все лошади — породистые, ухоженные. Уровень сервиса высокий, всё на хорошем профессиональном уровне. А летом здесь особенно красиво: гости часто берут конные прогулки по территории — у нас больше 70 гектаров земли, есть где разгуляться. Это по-настоящему незабываемый опыт — тишина, простор, ритм копыт. Настоящая перезагрузка.

— Если говорить про тех, кто приезжает отдохнуть, то самая большая категория — это семьи с детьми. Мы даже смо��рели статистику: 43% москвичей ездят в отпуск с детьми. Это много. И мы видим это по себе — у нас таких гостей больше всего.

Вторая группа — те, кого мы между собой называем «уставшие горожане». Не обязательно с детьми. Просто люди, уставшие от бесконечного шума, суеты, экранов, пробок. Им хочется приехать и просто посидеть в тишине. Есть даже такие, кто никуда не ходит, не заказывает экскурсии — просто остаются в доме, берут еду в номер и стараются даже не пересекаться с другими людьми. Им важно побыть в покое.

Есть и интересная категория «отдыха через поколение» — когда, например, дети отправляют бабушек и дедушек с внуками. У нас безопасная территория, есть чем заняться и детям, и взрослым. Бабушки не переживают, где ребёнок бегает, сами идут в баню, гуляют или просто отдыхают.

И ещё один сегмент — корпоративные гости. Это не огромные форумы, а небольшие команды, которые приезжают на пару дней поработать, перезагрузиться, провести встречу вне офиса.

Если говорить про тех, кто покупает дом в ECORANCHO Home как инвестицию, то здесь тоже есть своя логика. С одной стороны — люди постарше, которые думают о будущем. Покупают дом как часть пенсии — чтобы недвижимость работала, приносила доход, а потом перешла по наследству детям. С другой — молодые инвесторы, лет 30–40. Они смотрят на это как на актив: купил, подержал, продал, заработал. Или просто добавляют такой формат в свой портфель — чтобы было что-то не из фондового рынка, а более осязаемое.

— В среднем, ночь в таком доме стоит от 20 до 30 тысяч рублей. Это не просто номер, это полноценный дом: огороженная территория, тишина, комфорт. Приехать можно с детьми, с друзьями, отдохнуть всей семьей. Соответственно, недельное проживание — это уже от 140 до 210 тысяч плюс дополнительные услуги, если хочется.

Если говорить о покупке как об инвестиции, то входной порог — от 16 миллионов рублей. Самый дорогой дом стоит больше 60 миллионов — мы его шутливо зовём «дом с конём», потому что в придачу действительно дарим коня. Пока, правда, этот дом ещё никто не купил, но мы верим — найдётся тот самый покупатель.

Что касается доходности, в среднем мы говорим о цифре около 45% годовых. Из них 20% — это пассивный доход, который инвестор получает ежемесячно. Остальное — рост стоимости объекта, то есть капитализация. Окупаемость — 5–6 лет в зависимости от дома. Для рынка недвижимости это отличные показатели. Особенно если учитывать, что это твёрдый актив, который не просто стоит, а работает.

И вот тут важно подчеркнуть: вы покупаете не просто загородный домик. Это полноценный бизнес. Мы всё управление берём на себя — по агентскому договору. Заселение, обслуживание, сервис, доход — всё под ключ. Мы делим прибыль 50 на 50 и заинтересованы в том, чтобы объект стабильно приносил деньги. Так что, да, это инвестиция с перспективной бизнес-моделью, а не просто красивая дача на природе.

— Чёткой градации нет. У нас скорее очередность застройки и темпы ввода объектов в эксплуатацию. Первая очередь, например, уже почти полностью готова. Как это обычно бывает в недвижимости: чем раньше заходишь — тем выгоднее. По мере готовности растёт и стоимость.

Если говорить про самые доступные дома, это, как правило, компактные лоты с ограниченным числом гостей. А «дом с конём» — это большая вилла на берегу реки. У нас там река Протва, очень живописное место, и архитектура как раз подстроена под ландшафт. Разумеется, разница в размещении, размерах, локации и, как следствие, в цене за ночь тоже ощутимая. Там другой уровень, и другой уровень дохода, если сдавать.

— Всего мы планируем построить около сотни домов. Сейчас в эксплуатацию уже введены шесть — и это, на мой взгляд, отличный результат, учитывая, что стартовали мы только в 2023 году. Ещё несколько домов из первой очереди будут сданы в ближайшие 3–4 месяца. По сути, первую очередь мы уже практически завершили.

Строительство у нас идёт довольно быстро — и не в последнюю очередь потому, что всё делаем сами. У нас свои строительные бригады, мы не привлекаем подрядчиков. Это позволяет избегать простоев, держать качество и сроки под контролем.

— Да, таких трендов можно выделить несколько, и, по сути, мы сами их ощущаем, наблюдая за рынком. Первый — это, конечно, экологичность и устойчивое развитие. Люди стали подходить к этому внимательнее и осознаннее. Всё, что связано с заботой о природе, уже выходит из области «хиппи-романтики» и становится реальной потребностью.

Второй важный тренд — гиперперсонализация. Это когда не просто «приехал, переночевал и уехал», а когда отдых складывается как личная история: от маршрута и питания до активностей.

Дальше — гибридные пространства. Это особенно важно для цифровых кочевников, тех, кто совмещает работу и отдых. Конечно, не все цифровые кочевники могут позволить себе премиальный отдых, но те, кто может, ищут именно такие места: где можно поработать, а потом сразу выйти на веранду с видом на лес или сесть на лошадь и уехать в поле.

И ещё два направления, которые точно будут в фокусе. Первое — это интерес к физическому и ментальному здоровью: ретриты, бани, тишина, спорт, питание — всё, что помогает восстановиться. А второе — поездки по России. Люди стали активнее исследовать Россию: ищут локации с историей, с характером, с настоящим содержанием. Поэтому у экотуризма в стране определённо большое будущее.

Личный сайт Сапи Каммаевой в Нельзяграме

Сайт ECORANCHO

Полную версию беседы с Сапи Каммаевой слушайте в подкасте «ТОП Рейтинг» (Apple, VK, стримбот в ТГ). Становитесь резидентами подкаста на странице ВКонтакте.